Материальная выгода по ипотеке: кто платит налог и как получить льготу

Льготные ипотеки для многих россиян остаются единственным доступным способом приобретения недвижимости, особенно в условии высокой ключевой ставки. Однако в некоторых случаях получение дешевого жилищного кредита влечет за собой налоговые обязательства: заёмщики должны платить НДФЛ с материальной выгоды — дохода от разницы между ключевой ставкой и ставкой по ипотеке.

В 2021–2024 годах получателей ипотеки освободили от уплаты НДФЛ с материальной выгоды на жилищные кредиты, но в 2026 году льгота не действует. Разберёмся, в каких случаях у ипотечников возникает материальная выгода, каким налогом она облагается, и что нужно делать заемщику, чтобы воспользоваться этой льготой.

Согласно закону (ст. 212 НК РФ), материальной выгодой считается вознаграждение от взаимозависимого лица в виде дешевых акций и облигаций компании, товаров и услуг по цене ниже рыночной, а также выгодных займов. Взаимозависимые лица — это родственники, а также работодатель и работник. 

Взаимозависимые лица:

• состоят в браке;
• родственники;
• начальник и подчинённый;
• работник и работодатель (ИП или организация);
• попечитель и опекаемый гражданин.

Если человек получает заём или товар от взаимозависимого лица на более выгодных условиях, чем все остальные, его выгода считается скрытым доходом и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Самый распространенный пример материальной выгоды — когда сотрудник берет беспроцентный кредит или заём под низкий процент у своего работодателя. 

С 1 января 2024 года под определение материальной выгоды подпадают также участники льготных госпрограмм (абз. 9 пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ). При этом важно, в каком банке гражданин взял или рефинансировал ипотеку — чтобы начислили налог, кредитная организация должна быть работодателем заёмщика или быть связана с его работодателем взаимозависимыми деловыми отношениями.

Если ставка по кредиту в рублях ниже, чем 2/3 ключевой ставки Центробанка, возникает материальная выгода. Если кредит в валюте — ставка должна быть ниже 9%. Налоговые резиденты РФ платят 35%, нерезиденты — 30% от полученного дохода.

Налог рассчитывается и платится каждый месяц. Для расчёта суммы налога с материальной выгоды используют следующую формулу.

Если в результате расчётов получается отрицательное число, налог в этом месяце не начисляется.

Процент по кредиту сравнивают со ставкой ЦБ, которая действовала на конец календарного месяца и на дату заключения кредитного договора, а затем выбирают наименьшее значение.

• Если в момент выдачи кредита матвыгоды не было, она не появится при повышении ключевой ставки.
• Если при выдаче ипотеки была материальная выгода, она должна уменьшиться при снижении ставки ЦБ.

Все расчёты выполняет работодатель. Физическому лицу не нужно декларировать материальную выгоду самостоятельно. Бухгалтерия работодателя должна удержать налог из зарплаты и сдать отчётность в ФНС. Если сотрудник не получает зарплату, работодатель направит в налоговую сообщение с суммой НДФЛ и налогоплательщик получит уведомление о необходимости заплатить налог за год до 1 декабря следующего года. 

Если работодатель-займодавец — иностранная организация, подавать декларацию и платить НДФЛ должен сам налогоплательщик.

В 2021–2023 годах НДФЛ с материальной выгоды был временно отменен как антикризисная мера. 

В начале 2024 года налог вернули. Кроме того, НДФЛ с материальной выгоды начали начислять по льготным ипотекам. В октябре президент подписал закон, по которому налог снова отменили, указав крайний срок получения кредита без НДФЛ — 31 декабря 2024 года. 

С 1 января 2025 года НДФЛ с материальной выгоды взимается на прежних условиях.

Не платить НДФЛ на материальную выгоду в 2026 году можно только одним способом — иметь право на налоговый вычет на покупку или возведение жилья (ст. 220 НК РФ) или социальные вычеты. Вычеты уменьшают налогооблагаемый доход или позволяют вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ.

Наличие права на вычет нужно подтвердить — получить в ФНС соответствующее уведомление или справку. В документе должны быть указаны реквизиты кредитного договора, с использованием которого была куплена недвижимость. Начало использования вычета не имеет значения — лимит может быть частично потрачен.

Ипотечники, которые не работают в банке, где взяли кредит на жильё, в любом случае освобождаются от налога на материальную выгоду. 

Граждане, которые сомневаются, нужно ли им платить НДФЛ, могут отправить запрос в налоговую о праве на вычет. Для этого нужно зайти в свой личный кабинет на сайте налоговой, перейти в раздел «Запрос документов» и выбрать «Право на имущественный налоговый вычет».

Если выяснится, что право на вычет исчерпано, можно запросить в ФНС разъяснение, должен ли человек платить налог на материальную выгоду или нет, в свободной форме описав условия ипотеки и указав место работы. 

Также уточнить информацию можно у работодателя, если он предоставил заём. Именно работодатель должен рассчитать и удержать налог на матвыгоду и перечислить его в бюджет.

Налог на материальную выгоду распространяется далеко не на всех ипотечников. Чтобы не платить НДФЛ с материальной выгоды по ипотеке, достаточно не работать в кредитной организации или не брать кредит в банке, в котором вы работаете.

Тем, кто взял ипотеку у работодателя, нужно иметь подтверждённое право на имущественный налоговый вычет за покупку объекта, на который оформлена ипотека — тогда налог можно будет сократить или не платить вовсе.

Проверить необходимость платить налог на матвыгоду можно в личном кабинете на сайте ФНС, запросив разъяснение в свободной форме.