Что такое красные линии застройки

Некоторые владельцы участков сталкиваются с неожиданным запретом: им нельзя построить дом или забор там, где они хотят. Причина: красные линии на участке. Выходить за них при строительстве запрещено, даже если они проходят по частной земле. Запутаться просто: красные линии не совпадают с границами участка при межевании, и не все знают, как их найти. 

Разберёмся, что такое красные линии, чем они отличаются от других линий и границ и почему возведённую на них постройку не получится узаконить, кто и как устанавливает эти линии, где их искать и как учесть при строительстве.

Красная линия (КЛ) на градостроительном плане показывает, где проходят границы территории, допустимой для застройки. КЛ отделяют тротуары, дороги, парки, скверы и другие общественные пространства от территории, которую можно застраивать. Красная линия — это граница, за которую нельзя выходить и к которой нельзя приближаться при строительстве, даже если она проходит посередине участка. 

Власти отмечают красные линии на плане города, чтобы планировать развитие района. Главные задачи красных линий:

• отделять территории общего пользования от участков под застройку;
• защищать инженерные сети и коммуникации от повреждения при строительстве;
• создавать безопасное расстояние между домами и проезжей частью.

Красные линии учитывают архитекторы и чиновники при выдаче разрешений на строительство. Они обязательно отражаются в проектной документации. Красная линия в градостроительном плане обозначает, что дальше передвинуть забор или построить дом нельзя. Если игнорировать КЛ, можно получить штраф и требование снести здание.

Красные линии и границы участка — это не одно и то же. 

Границы указывают, где заканчивается одна собственность и начинается другая. По кадастровой границе можно определить площадь участка или выбрать место установки забора.

Красные линии — инструменты градостроительного планирования. Они проходят по участкам независимо от того, кто владеет землёй, и не дают строить здания близко к дороге, тротуару или общественному пространству, чтобы не мешать будущему развитию района.

Градостроительный кодекс РФ даёт такое определение в статье 1: «Красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования». Их устанавливают органы местного самоуправления и закрепляют на генплане, в правилах землепользования и застройки.

Согласно статье 43 ГрК РФ, ставить, переносить или убирать красные линии можно только при изменении городского проекта межевания или проекта планировки территории. В этих документах указывают, где проходят КЛ, и минимальные отступы от них.

Инструкция о порядке применения красных линий РДС 30-201-98 запрещает проектировать и строить здания без утверждённых КЛ, перечисляет документы и планы, в которых эти линии должны быть указаны, и описывает, как они должны выглядеть на чертежах.

Наличие КЛ на участке ограничивает капитальное строительство на нём и реконструкцию зданий.

На территории, выделенной красными линиями, разрешено:

• ухаживать за участком, облагораживать его;
• сажать зелёные насаждения, обустраивать клумбы;
• строить временные некапитальные объекты по согласованию с администрацией.

На участке с КЛ запрещено:

• строить дома, хозяйственные постройки, гаражи, магазины, если они заходят на территорию, выделенную красными линиями, или стоят к ней вплотную;
• проводить капитальный ремонт или реконструкцию зданий, если в результате постройка будет заходить за отступы от красных линий;
• блокировать доступ к объектам инфраструктуры: газопроводу, линиям электросетей и т. д.

Нормативы отступов указывают, сколько метров должно быть от красной линии до ближайших построек. Минимальный отступ от КЛ определяют местные правила землепользования, чаще всего они такие:

• Жилой дом может располагаться минимум в пяти метрах от КЛ улицы и в трёх метрах от КЛ проезда. 
• От хозяйственных построек до КЛ улицы или проезда должно быть минимум пять метров.
• Забор можно ставить по красной линии, но есть ограничения по высоте — до двух метров. Может быть требование сделать ограждение частично прозрачным.

Выбирая земельный участок, важно понимать, что у земли с красными линиями есть дополнительные риски: участок могут изъять или зарезервировать для государственных или муниципальных нужд, отказать в разрешении на строительство, ограничить землепользование.

Поэтому важно узнать перед покупкой земли, не проходят ли через неё КЛ. Это можно сделать одним из способов:

• Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на портале «Госуслуги» или в МФЦ. Заявку должен подавать владелец земли. ГПЗУ нужно сравнить с планом участка, чтобы обнаружить ограничения, — лучше, если это сделает кадастровый инженер.
• Найти на сайте местной администрации правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
• Запросить в местном департаменте градостроительства официальный план развития территории и уточнить, разрешено ли капитальное строительство в конкретном месте. 

На публичной кадастровой карте в меню среди слоёв можно выбрать «Красные линии», но система показывает их только в некоторых населённых пунктах, поэтому на этот сервис полагаться не стоит.

Любые здания, которые пересекают КЛ или находятся слишком близко к ним, будут признаны самовольными постройками:

• Проект строительства не согласуют.
• После возведения объект не введут в эксплуатацию и не оформят в собственность.
• Местная администрация подаст судебный иск о сносе постройки.
• Если здание построено давно, до установки красных линий, при реконструкции или ремонте потребуют выполнить работы так, чтобы объект соответствовал расположению КЛ.

• Красные линии показывают границы территорий общего пользования и застраиваемых участков.
• КЛ устанавливают органы местного самоуправления и закрепляют на генплане и в правилах землепользования.
• Участок с КЛ может быть изъят или зарезервирован для муниципальных нужд.
• Строить дом или забор за красными линиями нельзя — ограничения действуют даже на частной земле.
• Отступы от КЛ обычно составляют минимум пять метров для жилых домов и хозяйственных построек.
• Забор разрешено ставить по красной линии, высота ограждения — до двух метров.
• Строить капитальные здания за пределами КЛ не разрешают, временные объекты необходимо согласовать с администрацией. Если нарушить правила, постройку не зарегистрируют и могут потребовать снести по решению суда.
• О наличии красных линий на участке можно узнать из градостроительного плана или плана развития территории.