Когда сделку с жильём могут признать недействительной: разбираем новое заявление Росреестра

В последние годы новости о том, что ту или иную сделку с недвижимостью признали недействительной, вселяют всё больше тревожности в покупателей. Никто не хочет пройти процесс покупки квартиры только для того, чтобы потом остаться без жилья. В результате перед подписанием договора продавцов и саму недвижимость стараются проверить как можно тщательнее — но даже это не защищает от рисков. На прошлой неделе в Управлении Росреестра по Москве назвали три главные причины, по которым сделку могут признать недействительной. Мы решили разобрать их и выяснить, как покупатель может обезопасить себя сегодня.

Заниженная стоимость

Первая причина, которую указал Росреестр — заниженная стоимость объекта. В частности, когда продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость для «экономии» (к примеру, при уплате налогов). Это действительно может стать причиной, по которой договор попытаются оспорить.

Росреестр также предупредил, что больше всего в такой ситуации пострадает покупатель:

• В договоре стоит подпись, а значит суд постановит, что истец знал о заниженной цене и сознательно допустил правонарушение.
• В случае, если суд признает сделку недействительной, стороны должны будут вернуться в первоначальное положение. Для продавца это означает, что он получит квартиру обратно при условии возврата денег. Но вернуть нужно будет только сумму, которая указана в договоре — значит, если покупатель заплатил больше, он потеряет в деньгах.

Кроме того, заниженная стоимость может привести к налоговым рискам: ограничению налогового вычета или увеличенному налогу при продаже объекта, так как налог высчитывается от разницы между покупкой и продажей недвижимости.

Срок владения недвижимостью

Росреестр рекомендовал покупателям обращать внимание на срок владения недвижимостью титульным собственником и назвал оптимальный период — от трёх лет. Чем меньше срок владения объектом недвижимости, тем больше вероятность возникновения притязаний со стороны третьих лиц. Это и может привести к признанию сделки недействительной.

Для того, чтобы проверить владельцев, можно попросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав. Собственник может запросить выписку с помощью портала Госуслуг. Выписка должна содержать точные данные о недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, кадастровую стоимость, актуальных собственников (ФИО), а также наличие или отсутствие обременений (ипотека, арест).

Важно, чтобы:

• Данные в выписке совпадали с правоустанавливающими документами и фактическими характеристиками.
• Дата выдачи была максимально свежей (желательно — день сделки).

Банкротство

Ещё один риск, о котором предупредил Росреестр — банкротство. Покупателю нужно проверить, не не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки (так называемая подозрительная сделка).

Кроме того, как отметил Росреестр, суд может признать недействительной продажу недвижимости как сделку, повлекшую причинение вреда имущественным правам кредиторов, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании гражданина банкротом или после принятия указанного заявления, и другая сторона сделки знала об указанной цели должника.

Информацию можно получить с помощью Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Росреестр отметил важную деталь: сделку можно признать ничтожной или оспоримой. Ничтожная сделка недействительна с момента заключения — без решения суда, потому что нарушает закон (например, мнимая сделка). Оспоримая сделка, напротив, считается действительной, пока суд не признает обратное по иску заинтересованной стороны — например, если она совершена под влиянием обмана или угрозы.

Вот главные различия:

Проще говоря:

• Ничтожная сделка: фиктивный договор купли-продажи для сокрытия имущества.
• Оспоримая сделка: договор, подписанный под угрозой или из-за существенного заблуждения.

На самом деле причин достаточно. Вот некоторые из них:

1. Отсутствие согласия супруга.
   Если квартира была приобретена в браке и является совместной собственностью супругов, для её продажи обычно требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если согласия не было, супруг может оспорить сделку в суде.
2. Нарушение прав несовершеннолетних.
   Особенно рискованны сделки, где ребёнок является собственником или зарегистрирован в квартире. Также важно обратить внимание, использовался ли для покупки материнский капитал. Если при продаже ухудшены жилищные условия ребёнка или отсутствовало согласие органов опеки, сделку могут признать недействительной.
3. Недееспособность или ограниченная дееспособность продавца.
   Сделка может быть оспорена, если продавец признан судом недееспособным, не понимал значение своих действий, находился в тяжёлом психическом состоянии или был под воздействием алкоголя, наркотиков, сильных лекарств. Нередко такие споры возникают после смерти продавца, когда родственники пытаются оспорить продажу.
4. Подделка документов или доверенности. Такая сделка может быть признана ничтожной.
5. Фиктивная сделка (например, «продажа» квартиры родственнику для сокрытия имущества от приставов) — ещё один случай, когда сделку могут признать ничтожной.
6. Продажа квартиры с нарушением прав наследников.
   Это может произойти, если наследство оформлено недавно, не все наследники выявлены или один из наследников пропустил срок вступления в наследство. Он может восстановить срок через суд и потребовать признания дальнейших сделок недействительными.
7. Нарушение преимущественного права покупки.
   Актуально для долевой собственности. Например, собственник доли продал её постороннему лицу, не предложив сначала другим собственникам. Они могут обратиться в суд.

Оградить себя от всех рисков, когда речь идёт о вторичной недвижимости, невозможно. Но можно минимизировать эти риски, если:

• Проверить личность и полномочия продавца. Если продажа проходит по доверенности, её можно проверить через Реестр нотариальных доверенностей ФНП. По возможности покупайте только при личном участии собственника и удостоверяйте сделку нотариально даже когда это необязательно. Также следует проверить продавца на банкротство, долги и исполнительные производства.
• Проверить права собственности и квартиры. Запросите выписку из ЕГРН, выписку о переходе прав, потребуйте предоставить основание возникновения права. Это всё можно получить через Росреестр или портал Госуслуг. 
• Проверить зарегистрированные лица. Все должны быть выписаны, не должно быть лиц с пожизненным правом проживания, не должно быть несовершеннолетних, по которым могут возникнуть вопросы.

Большинство проблем возникает не в момент регистрации права, а спустя месяцы или даже годы — после появления наследников, кредиторов, супруга или супруги продавца. Поэтому очень важно не только проверить сам объект, но и продавца. Чем больше информации он готов предоставить сам, тем лучше.

Фото на обложке: Pixabay