Какие документы нужно проверить перед сдачей квартиры в аренду

Каждый арендодатель хочет сдавать свою квартиру порядочным и надёжным жильцам. Но, к сожалению, среди арендаторов могут встретиться неплательщики, мошенники или просто недобросовестные люди. Чтобы лишний раз не рисковать, для начала следует проверить у потенциальных арендаторов документы — так собственник сможет обезопасить своё имущество. Рассказываем, какие документы нужно запросить, на что обратить внимание и как правильно составить договор.

Прежде чем заселять жильцов, важно самому подготовить документы на квартиру. В базовый комплект входит:

• действующий паспорт;
• свежая выписка из ЕГРН (не старше одного месяца);
• согласие на сдачу жилья от мужа/жены, других собственников;
• последняя квитанция об оплате коммунальных услуг.

Найти арендатора, как правило, несложно. А вот проверить его добросовестность — задачка со звёздочкой. Далее расскажем, на какие документы стоит обратить внимание.

Паспорт

Чаще всего собственнику нужен только паспорт для установления личности жильца. Но и здесь важно обратить внимание на ряд моментов:

• Штамп о постоянной регистрации (прописке). Это не только поможет найти жильца в случае форс-мажора. Вполне возможно, арендатору потребуется временная регистрация: по закону арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого города.
• Важно убедиться, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей — хоть и косвенно, это всё же гарантирует регулярную оплату квартиры. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов, введя паспортные данные. Если сомнения остаются, нелишним будет попросить в качестве дополнительного документа справку с работы или фото трудовой книжки.

Миграционная карта

Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России. Для граждан всех стран нужна миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. 

Но есть исключения: граждане Беларуси могут жить и работать в России без специальных документов. Им нужны только паспорт своей страны и трудовой договор — никаких виз не требуется. 

Также не стоит просить миграционную карту у иностранцев, у которых есть РВП (разрешение на временное проживание в России) или ВНЖ (вид на жительство). 

Гражданам Казахстана, Армении и Киргизии нужно оформлять миграционную карту, если срок их пребывания в РФ превышает 30 суток и они приехали в страну по загранпаспорту.

Теперь разберёмся, какие документы следует подписать, чтобы обезопасить себя в случае спорных ситуаций и претензий.

Договор и акт

Многие привыкли называть договор найма договором аренды, что юридически неграмотно. Наём применяется к жилым помещениям, где наниматель — физическое лицо. Аренда подразумевает использование жилых помещений только юридическим лицом, а нежилых — юридическими и физлицами. 

Главное — не забыть добавить к договору акт приёма-передачи квартиры с описью имущества, в котором обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире и в каком состоянии оно передаётся. Детальное описание имущества (вплоть до трещин, потёртостей и пятен) при заключении договора убережёт стороны от конфликтов в будущем при его расторжении.

Подтверждение оплаты

Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны сделки, в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять права. Но есть и ещё один важный момент — сам факт оплаты. Если арендатор просто передаёт деньги собственнику в определённую дату, оговорённую устно, доказать факт оплаты будет сложно обеим сторонам.

Соответственно, в текст договора или в приложение к нему стоит добавить сроки и порядок начисления оплаты.

Если это дополнительное соглашение, его текст должен содержать сведения о собственнике и арендаторе с указанием паспортных данных, описывать права и обязанности сторон, параметры недвижимости, сроки и порядок перечисления арендной платы, коммунальных платежей, условия расторжения, дату и подписи обеих сторон.

Временная регистрация

При заключении договора на длительный срок многие арендаторы просят оформить временную регистрацию. Но не все собственники на это соглашаются. Такие страхи напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации абсолютно безопасно, её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.

По закону граждане РФ и Республики Беларусь должны сделать временную регистрацию по месту пребывания в течение 90 дней после переезда. Более того, собственник квартиры обязан зарегистрировать арендаторов. За отсутствие регистрации по месту пребывания и арендодателю, и квартиранту положен штраф (суммы отличаются в зависимости от региона).

Сделать временную регистрацию очень просто: для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или подать заявление онлайн через «Госуслуги». Понадобится документ, подтверждающий право собственности, паспортные данные собственника и жильца. Оформление документа занимает всего несколько минут.

Временная регистрация автоматически заканчивается по истечении определённого срока, на который она выдаётся (например, можно прописать арендатора на срок действия договора найма), и у владельца не должно возникнуть проблем с выселением временно прописанных лиц. Досрочно выписать человека тоже можно, согласия арендатора для этого не требуется. Хозяину квартиры нужно сходить в МФЦ или открыть портал «Госуслуги» и подать заявление на приостановление действия регистрации — она моментально аннулируется.

Налоги и ответственность собственника

Даже когда договор заключается на 11 месяцев и не регистрируется в Росреестре — нужно платить налоги с дохода от аренды. К счастью, существует множество удобных способов сделать это: можно открыть ИП и выплачивать 6% или стать самозанятым, что снизит налоговую ставку до 4%.

^{Фотография на обложке: freepik}