В конце прошлого года я начал искать квартиру в новостройке. Последний раз я покупал жильё больше десяти лет назад, и с тех пор вообще не следил за тем, как изменилось законодательство в строительной сфере. Пришлось разбираться с нуля — эскроу-счета, проектное финансирование, 214-ФЗ в новой редакции. Чем больше я вникал, тем яснее понимал: прямо сейчас рынок жилья — в непростой фазе. Несколько строительных компаний уже столкнулись с тем, что банки перестали их финансировать. Стройки встали. По закону дольщики защищены — банк заберёт объект и найдёт, кто достроит. Но это год-два задержки, возможные изменения в проекте. Я решил, что лучше потратить время на проверку сейчас, чем потом разбираться с последствиями.
Шаг первый. Рейтинги
Начал с наш.дом.рф. Вбивал названия компаний и смотрел: сколько проектов ведут, сколько уже сдали, были ли переносы сроков. Параллельно открыл ЕРЗ — там рейтинги и проектные декларации. Мне было важно увидеть не просто красивый сайт, а реальные цифры.
Надо отметить, что в первой двадцатке строителей, которые сроят в Новосибирске многоквартирные дома, не так уж много компаний, которые не соблюдают заявленные сроки. На данный момент всего 4. За пределами ТОП-20 – уже около половины, поэтому я ограничился первой страницей рейтинга.
После нехитрой фильтрации по классу жилья и расположению ЖК:
- не ниже «комфорта»
- не Левобережье
- не аппартаменты
в моём списке остались: Расцветай, Брусника, Вира-групп, Новый мир, Страна Девелопмент, Юнити, Стрижи.
Шаг второй. Проверка земли
Потом заказал выписки из ЕГРН на земельные участки под стройки — хотел понять, кто владелец земли, нет ли арестов или залогов у третьих лиц. На сайте ФНС проверил юр лица на предмет долгов и судебных дел. Это заняло пару вечеров, но дало ощущение, что я хотя бы понимаю, с кем имею дело.
Параллельно разобрался с эскроу: каждый рубль, который вы перечисляете за квартиру, идёт на специальный счёт в банке. Застройщик получает доступ к средствам только после сдачи дома и регистрации права собственности. Деньги защищены до момента сдачи дома. Банк является главным контролёром. Он оценивает проект на этапе выдачи финансирования, проверяет финансовую модель, анализирует риски недостроя.
Проверить, работает ли конкретный проект по счетам эскроу не составляет труда. На странице каждого объекта на наш.дом.рф есть соответствующая надпись: «Продажа квартир через счета эскроу».
Шаг третий. Оценка потребительских качеств
У каждого девелопера из моего списка от 2 до 19 продающихся объектов недвижимости. Даже если исключить наиболее распроданные дома получается внушительный список. Чтобы не тратить часы времени на изучение сайтов каждого ЖК (тем более что там мало объективной информации), я воспользовался всё теми же ресурсами: наш.дом.рф и ЕРЗ. В Едином ресурсе застройщиков у каждого дома есть унифицированный перечень «потребительских качеств», которые девелопер заполняет при добавлении ЖК. Я доверился ему и исключил из дальнейшего поиска дома с оценкой потребительских качеств ниже 35 и объекты в высокой степени готовности, у которых цена м2 уже на максимуме. В шорт-листе остались:
- Расцветай на Красном, ЖК Сакура, (Расцветай)
- Европейский берег, (Брусника)
- Беринг, (Новый мир)
- Страна.Береговая, (Страна Девелопмент)
- Willart, (Юнити)
- Русское Солнце, (Стрижи)
Шаг четвертый. Непосредственно экскурсии
Сначала объехал все ЖК сам на машине, чтобы оценить локации каждого: удобство подъезда, «пробкообразуемость» на подъезде. На этом этапе исключил из списка Willart и Русское солнце – стоят на пересечении шумных магистралей, на подъезде часто возникают заторы. Только после этого вступил в контакт с отделами продаж оставшихся ЖК.
По итогу в финал у меня вышло 4 ЖК от разных застройщиков:
Европейский берег. «Брусника» мне нравилась давно — благоустройство там реально на другом уровне, видно, что люди думали про среду, а не просто воткнули дом в землю.
«Расцветай на Красном» - удобно расположен, большой ЖК, несколько очередей уже построено, придомовая территория хорошо содержится.
Беринг от компании «Новый мир». Вначале был как запасной вариант, но по дороге на «Расцветай» съездил посмотреть сданные дома этого девелопера — «Лев Толстой», «Нобель». Оставили хорошее впечатление. У самого «Беринга» уже тоже третья очередь строительства. Хорошее состояние территории, освещение. Очень удобный в плане транспорта и стоит на берегу Оби – есть видовые квартиры.
Страна.Береговая (Страна Девелопмент). Главный плюс – близость к Заельцовскому бору. Можно пешком дойти, и также как «Беринг» расположен на берегу Оби. Есть видовые квартиры. Если на других объектах можно увидеть уже конечный результат, то тут строится только первая очередь, она же последняя. Из минусов – это самый удалённый от метро ЖК.
Шаг пятый. Отзывы
Этот этап, наверное, был самым бесполезным. Потратил несколько вечеров на форумы и телеграм-чаты, искал конкретику: сдали вовремя или нет, как реагировали на претензии, были ли проблемы с документами. По всем трём компаниям отзывы оказались в основном положительные, серьёзных жалоб на сроки не нашёл. По «Новому миру» наткнулся на историю про объединение двух квартир на этапе строительства — застройщик сам сделал согласования. Объективной информации этот этап почти не дал — в интернете всё слишком субъективно, эмоционально и часто заказано в обе стороны. Но внутренняя тревожность не позволила его пропустить. Если у вас такой проблемы нет — можете смело этот шаг выкинуть. Но если явного лидера выбрать не получается — можете, как и я, посидеть вечерами в Яндекс Картах и 2GIS. Хуже не будет.
Чем всё закончилось
Я выбрал «Беринг» от «Нового мира». При прочих равных мне больше зашла локация и этап строительства. Центр (хоть и не самая престижная его часть), видовая квартира, и это уже третья очередь строительства, много на территории уже благоустроено.
Не буду утверждать, что это идеальный выбор для всех. Кому больше нравится Заельцовский район, возможно, выберет «Расцветай», кому-то ближе предсказуемая среда «Брусники». По моим критериям «Беринг» выиграл. ДДУ подписано, деньги на эскроу. Ждём…
