Как выписать жильцов при покупке квартиры

Перед покупкой жилья важно не только проверить документы собственника, но и узнать, кто в нём прописан. Иногда в квартире после продажи остаются люди с регистрацией, которых невозможно выписать, — например, граждане, ранее отказавшиеся от участия в приватизации.

Рассказываем, как узнать, кто прописан в квартире, что делать, если после сделки в доме остались лишние жильцы, и как действовать, чтобы не купить объект с подселенцем.

По закону существует постоянная и временная регистрация. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть по адресу, где человек живёт в данный момент.

Важно: постоянно прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Хозяин может быть прописан в другом месте — это тоже нормально. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть жильём может кто-то один. Например, родители купили квартиру и прописали в ней детей, но доли им не выделили.

Право пожизненного проживания — это возможность пользоваться жильём независимо от решений владельца. Такое право имеют отказники от участия в приватизации, получатели завещательного отказа, бывшие владельцы, передавшие квартиру по договору ренты. С 1 сентября 2025 года такое обременение указывается в выписке из ЕГРН.

Нет ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан. Люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но о прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней покупатель должен узнать до сделки. Если продавцу удалось скрыть эту информацию, покупатель может обратиться в суд и потребовать признать договор недействительным.

Поэтому перед сделкой необходимо проверить историю квартиры со сменой владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет. Для проверки истории жилья нужны следующие документы :

• Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. В ней будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственниках, основаниях приобретения жилого помещения (купил, подарили или унаследовал) и наличии обременений. Полные данные будут в выписке, которую заказал хозяин жилья.
• Справка о прописанных жильцах . В адресной справке будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения, а в выписке из архива — история регистраций.
• Единый жилищный документ (ЕЖД) . Это справка для москвичей, которая совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписку из домовой книги и финансового лицевого счёта.

Даже после снятия с регистрации всех жильцов может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди имеют право восстановить своё право проживания в ней:

• Лица, находящиеся в местах лишения свободы, на принудительных работах или военной службе. С 2015 года по закону их не снимают с постоянной регистрации. Но осуждённые ранее могут быть выписаны из квартиры, при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется. 
• Восстановленные в правах жильцы, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись (ст. 280 ГПК РФ).

После возвращения такой человек сможет обратиться в суд, по его решению восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Снять с учёта такого жильца без его согласия невозможно. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.

По закону зарегистрированные в квартире люди не обязаны сниматься с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы. Рассмотрим два самых распространённых случая покупки жилья с прописанными жильцами.

Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё, или требуется отсрочка по иным причинам). Это распространённая практика, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую. Важно учитывать, что если в жилье прописаны дети до 14 лет, то они могут быть выписаны только вместе с родителями.

Второй случай: у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание. Их нельзя выписать даже через суд. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно. Обычно такие объекты продаются с большими скидками.

Снять жильцов с постоянной регистрации можно двумя способами: с их согласия или через суд.

Для добровольной выписки человек должен написать заявление в МФЦ, на портале «Госуслуги» или в территориальном отделении МВД. Если человек планирует далее прописаться по другому адресу, отдельно выписываться не нужно. Его старая прописка аннулируется автоматически, когда он будет оформлять регистрацию по новому месту жительства.

Если продавец планирует выписаться из жилья только после его продажи, он может оформить обязательство, заверенное нотариусом, сделать это до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода права собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. Если бывший владелец нарушит обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать его в судебном порядке. Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.

Если прописанный уехал за границу, ему нужно оформить доверенность у нотариуса в своей стране или составить заявление в консульстве РФ. Эти документы нужно отправить в Россию.

По суду можно снять жильца с регистрации в принудительном порядке. Для этого необходимо:

• Направить ему требование освободить помещение письмом с уведомлением о вручении.
• Собрать документы, которые доказывают, что человек утратил право жить в квартире, а истец имеет право его выселить.
• Подать заявление и документы в районный суд по месту нахождения жилья. В заявлении нужно просить суд прекратить право человека пользоваться жильём или признать гражданина утратившим право пользования помещением.
• Заплатить госпошлину 3000 рублей (ст. 333.19 НК РФ).
• Получив положительное решение суда, дождаться вступления его в законную силу и передать документ в органы регистрационного учёта.

Если гражданин имеет право на проживание, но не пользуется им, можно попробовать аннулировать его прописку в судебном порядке. Придётся доказать, что фактически человек в квартире не бывает, не оплачивает ЖКУ и имеет другое постоянное место жительства или что его поведение угрожает вашей безопасности и состоянию имущества в квартире.

Покупка жилой недвижимости с прописанными в ней людьми — рисковая сделка. Вот что важно знать на такой случай:

• До приобретения любого жилья нужно заказать выписку из ЕГРН, справку о прописанных жильцах и архивную выписку, чтобы проверить не только текущих, но и бывших жильцов.
• Жильцов с правом на пожизненное проживание, отказников от приватизации и получателя по договору ренты выписать нельзя даже через суд. С 1 сентября 2025 года их указывают в выписке из ЕГРН на объект.
• Лица, отбывающие наказание, и без вести пропавшие после возвращения могут восстановить регистрацию по суду.
• Если продавцу важно сохранить прописку в квартире на момент продажи, можно оформить обязательство о снятии с регистрационного учёта в определённый срок.
• Принудительно выписать бывших жильцов без права на проживание можно только через суд. Несовершеннолетних младше 14 лет — только вместе с родителями.