Запускаем новую рубрику «Отвечает эксперт», в которой специалисты в сферах недвижимости, дизайна, архитектуры и финансов будут отвечать на вопросы читателей обо всём, что связано с жильём.
В этом материале эксперт по недвижимости в Москве и Московской области
Зосим Иван Юрьевич расскажет, что делать после погашения ипотеки и как выделить доли в квартире детям.
Вопрос читательницы:
Я полностью закрыла ипотеку, банк снял обременение. Ипотека оформлялась после развода, я единственный собственник, но при погашении использовался материнский капитал. Какие мои дальнейшие действия? Нужно ли куда-то обращаться, чтобы получить выписку без обременения? И главное: как правильно выделить доли двум несовершеннолетним детям, которые прописаны в этой квартире?
Ответ эксперта:
Поздравляем вас с полным погашением ипотеки — важный этап пройден. Теперь необходимо совершить два обязательных юридических действия: официально снять обременение и выделить доли детям.
1. Снимаем обременение
Первое, что необходимо сделать, — убедиться, что обременение действительно снято.
Вы пишете, что банк снял обременение. Важно понимать, что это не автоматический процесс. Банк мог подать документы в Росреестр, но пока в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) есть запись об ипотеке, квартира формально остаётся в залоге.
Пока обременение не снято, вы не сможете распоряжаться квартирой: продать, подарить её или выделить доли детям.
План действий:
- Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, через «Госуслуги» или в МФЦ. Вам понадобится расширенная выписка, содержащая раздел об ограничениях и обременениях.
- Проверьте раздел «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости». Если запись об ипотеке погашена, этот раздел должен быть пустым либо в нём должно быть указано, что ограничения отсутствуют.
- Если обременение не снято, необходимо подать заявление в Росреестр. Обычно это делает банк. Уточните в банке, подавали ли они документы. Если нет, подайте заявление самостоятельно через МФЦ, приложив:
• справку из банка об отсутствии задолженности;
• закладную с отметкой банка, если она выдавалась.
Срок снятия обременения — 3 рабочих дня. Госпошлина за снятие обременения не уплачивается.
2. Выделяем доли детям
Ключевой нюанс вашей ситуации: вы пишете, что ипотека оформлялась после развода и вы являетесь единственным собственником. Это означает, что доли выделяются только вам и детям. Бывший супруг прав на эти доли не имеет, поскольку он не является собственником и не использовал свой сертификат.
- Определите размер долей
Главное правило: вы обязаны наделить детей долями, соразмерными той части квартиры, которая была оплачена средствами материнского капитала, а не всей стоимости квартиры.
Пример: если материнский капитал составил 10% от стоимости квартиры, детям вместе необходимо выделить не менее 10% общей площади. Каждый ребёнок получает равную долю от этих 10%. - Составьте соглашение о выделении долей
Соглашение составляется в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение требуется только в двух случаях:
• если выделение долей происходит в рамках брачного договора или соглашения о разделе имущества супругов;
• если доля выделяется в общую совместную собственность супругов, а не в долевую.
В вашем случае ни одно из этих условий не подходит.
Соглашение является основным документом, который подаётся в Росреестр. Оно заключается между вами — собственником — и вашими детьми в лице законного представителя, то есть вас. Бывший супруг в соглашении не участвует.
В соглашении необходимо указать:
• паспортные данные всех участников;
• данные о квартире: кадастровый номер, адрес и площадь;
• размер долей каждого ребёнка и вашей доли в виде простой дроби, например по 1/4 каждому члену семьи. - Подайте документы на регистрацию права собственности детей
Сделать это можно через МФЦ. Пакет документов включает:
• паспорт заявителя;
• соглашение о выделении долей — 3 экземпляра;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую снятие обременения;
• свидетельства о рождении детей или их паспорта, если дети достигли соответствующего возраста;
• квитанцию об оплате госпошлины — 2 000 рублей за каждого нового собственника.
Срок регистрации — 5–7 рабочих дней.
Важно: закон предоставляет вам ровно 6 месяцев на выделение долей. Отсчёт срока начинается с момента, когда у вас появилась техническая возможность это сделать, то есть после снятия обременения.
Просрочка выделения долей является нарушением обязательств перед государством. Главное — не затягивать.