Если вы собираетесь купить квартиру, определите, какими средствами вы располагаете и на какую поддержку от государства можете рассчитывать. Это важно понять прежде, чем открывать сайты с объявлениями, чтобы правильно определить подходящий сегмент жилья и перечень доступных программ. Затем нужно решить, какую квартиру вы хотите: в новостройке или во вторичном жилье. Разберём весь процесс пошагово.
Шаг первый: на что вы будете покупать жильё
Собственные средства
Первый вопрос, на который нужно ответить, — какая сумма у вас уже есть. Речь идёт о деньгах на счетах, наличных сбережениях, а также о средствах, которые можно получить из некоммерческих источников: например, от продажи имущества или в качестве безвозмездной помощи от родственников.
От точности этой цифры зависит дальнейший расчёт. Если вы планируете покупку без привлечения кредита, ваши возможности ограничены именно этой суммой. В случае ипотеки собственные средства превратятся в первоначальный взнос, а его размер напрямую повлияет на доступные банковские программы и ставку.
Отдельный источник средств, который нельзя упускать из виду, — материнский капитал. Фактически это целевая субсидия от государства, которую можно направить на покупку жилья. О нём расскажем подробнее.
Материнский капитал
Материнский капитал — одна из самых существенных мер государственной поддержки семей с детьми. В 2026 году его размер составляет:
- 728 921,90 ₽ — базовая сумма на первого ребёнка (рождённого или усыновлённого начиная с 2020 года) или на второго, если право на маткапитал возникло до 2020 года;
- 963 243,17 ₽ — повышенная сумма на второго ребёнка (рождённого с 2020 года и позже) или на последующих детей, если до этого право на маткапитал не возникало;
- 234 321,27 ₽ — доплата при рождении второго ребёнка, если семья уже получала маткапитал на первого (это разница между повышенной и базовой суммами).
Средства разрешено использовать на улучшение жилищных условий:
- покупку квартиры или дома (как на первичном, так и на вторичном рынке);
- уплату первоначального взноса по ипотеке;
- погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту;
- строительство или реконструкцию частного дома.
Важные ограничения:
- Апартаменты и земельные участки без дома под условия программы не попадают.
- Использовать маткапитал на покупку жилья без ипотеки можно только после того, как ребёнку, давшему право на сертификат, исполнится 3 года.
- Направить средства на первоначальный взнос по ипотеке или погашение ипотечного долга можно сразу после рождения ребёнка.
- Если жильё приобретено с использованием маткапитала, закон требует оформить доли в праве собственности на всех членов семьи: супруга и каждого из детей.
Ипотека
Если собственных средств недостаточно для покупки жилья, основным инструментом становится ипотечный кредит. Банки оценивают платёжеспособность заёмщика, но первое, на что смотрят, — размер первоначального взноса.
В 2026 году минимальный порог по большинству льготных программ составляет 20% от стоимости приобретаемого объекта. По рыночной ипотеке банки часто требуют более высокий взнос — от 30%. Чем выше взнос, тем лояльнее условия: многие банки предлагают пониженную ставку при взносе от 30% и более.
Рыночная ипотека
Стандартные ипотечные программы банки предлагают по ставкам, превышающим 20% годовых. Это существенная ежемесячная нагрузка, однако рыночная ипотека остаётся безальтернативным вариантом для заёмщиков, не подпадающих под критерии льготных программ.
Комбинированная ипотека
Существует механизм комбинированной ипотеки: заёмщик берёт часть суммы в пределах установленного лимита по льготной программе, а остальное — на рыночных условиях.
Как это устроено
Квартира стоит дороже лимита. Заёмщик берёт часть суммы в рамках льготной программы, а остаток оформляет по рыночной ставке банка. Обе части объединяются в один кредитный договор со средневзвешенной ставкой.
Пример расчёта
Семья покупает квартиру за 20 млн ₽ в Москве. Первоначальный взнос — 20%, то есть 4 млн ₽. В кредит нужно 16 млн ₽. Семья оформляет:
- 12 млн ₽ по семейной ипотеке под 6% (это максимальный лимит для столичного региона);
- 4 млн ₽ по рыночной ставке (например, под 20%).
Итоговая средневзвешенная ставка окажется ниже рыночной, а ежемесячный платёж — меньше, чем если бы весь кредит брали по рыночной ставке.
Важно: с 1 февраля 2026 года заёмщик может рефинансировать только рыночную часть комбинированной ипотеки, не трогая льготную. Ранее рефинансирование означало пересчёт всего кредита по рыночным условиям — и льготная ставка терялась. Теперь ставка по льготной части сохраняется, а рыночная — пересчитывается при снижении ставок в банке. Количество рефинансирований рыночной части не ограничено. Это позволяет заёмщикам уменьшать ежемесячный платёж по мере снижения ключевой ставки ЦБ без потери господдержки.
Льготные программы
Семейная ипотека (ставка до 6%)
Главная льготная программа, на которую приходится почти 90% всех кредитов с господдержкой. Право на участие имеют:
- семьи с ребёнком до 6 лет включительно;
- семьи с ребёнком-инвалидом (возраст значения не имеет);
- семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах (до 50 тысяч жителей) или в регионах с низким объёмом строительства.
Ключевые параметры:
- Лимит кредита: 12 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей; 6 млн ₽ — для остальных регионов.
- При комбинированной ипотеке лимит расширяется до 30 млн ₽ и 15 млн ₽ соответственно.
- Первоначальный взнос — от 20% (на практике банки охотнее одобряют заявки со взносом 25–30%).
- Срок кредита — до 30 лет.
- Приобрести можно квартиру в новостройке или частный дом. Программа также распространяется на вторичный рынок, но только в городах, где за год сдают не более двух многоквартирных домов. Для вторички действуют дополнительные условия: дом должен быть не старше 20 лет и не в аварийном состоянии. Также запрещено покупать квартиру у взаимозависимых лиц (родственников).
Главные изменения с 1 февраля 2026 года:
- Одна семья — одна льготная ипотека. Супруги обязаны выступать созаёмщиками по одному кредиту. Исключение сделано только для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы.
- Запрет на «доноров». Нельзя привлекать третьих лиц, формально подходящих под условия программы, но не являющихся членами семьи заёмщика. При выявлении такого нарушения семья теряет право на участие в программе.
- Рефинансирование рыночной части. Разрешено перекредитовывать только рыночную часть комбинированной ипотеки, сохраняя льготную ставку. Количество рефинансирований не ограничено.
IT-ипотека (ставка до 6%)
Программа для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Срок действия — до 31 декабря 2030 года.
Важно: Москва и Санкт-Петербург из программы исключены с августа 2024 года.
Требования к заёмщику:
- гражданство РФ, возраст от 18 до 50 лет;
- работа в аккредитованной IT-компании (проверить статус компании можно на портале «Госуслуги»);
уровень дохода за последние три месяца (до вычета НДФЛ): от 150 тысяч ₽ для Московской и Ленинградской областей, а также городов-миллионников (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); от 90 тысяч ₽ — для остальных населённых пунктов.
Важно: для заёмщиков младше 35 лет зарплатный ценз не применяется.
Ключевые параметры:
- Максимальная сумма кредита — 9 млн ₽. При комбинированной ипотеке лимит расширяется до 18 млн ₽.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Объект покупки — только новостройки (квартира, таунхаус, индивидуальный дом по договору подряда). Вторичный рынок и комнаты под программу не попадают.
Если заёмщик увольняется из IT-компании, у него есть полгода, чтобы устроиться в другую аккредитованную организацию. В противном случае ставка пересчитывается: к ключевой ставке ЦБ на момент оформления кредита прибавляется 2,5 п. п. (или 4,5 п. п., если кредит взят на строительство дома).
Дальневосточная и арктическая ипотека (ставка до 2%)
Программа действует до конца 2030 года и охватывает регионы ДФО и сухопутной части Арктической зоны РФ.
Категории участников:
- молодые семьи (оба супруга до 35 лет);
- одинокие родители с ребёнком до 19 лет;
- многодетные семьи;
- участники программ «Дальневосточный/Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов»;
- педагоги и медики государственных и муниципальных учреждений;
- работники предприятий ОПК;
- участники СВО и члены их семей;
- вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР, ДНР.
Важно: педагогам и медикам нужно отработать в учреждении не менее пяти лет с даты кредита и подтверждать занятость в банке.
Ключевые параметры:
- Максимальная сумма кредита: 9 млн ₽ — при площади жилья от 60 м²; 6 млн ₽ — в остальных случаях.
- Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал.
- Срок кредита — до 20 лет.
- Ставка при отказе от комплексного страхования повышается до 3%.
Что можно купить:
- квартиру в новостройке;
- вторичное жильё в моногородах и сельских поселениях (дом не старше 20 лет и неаварийный);
- индивидуальный дом или участок с дальнейшим строительством по договору подряда.
Сельская ипотека (ставка до 3%)
Бессрочная программа, курируемая Минсельхозом. С 2025 года стала адресной: теперь она доступна только определённым категориям заёмщиков. Программа не действует в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, и воспользоваться ею может только заёмщик, который не получал кредит по другим федеральным льготным программам (семейной, IT, дальневосточной и другим).
Кто может участвовать:
- работники агропромышленного комплекса (АПК);
- сотрудники организаций, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству и Россельхознадзору;
- работники социальной сферы на селе;
- муниципальные служащие в сельской местности;
- индивидуальные предприниматели в сфере АПК;
- участники СВО, их супруги или вдовы (не вступившие в повторный брак).
Важно: работникам АПК после получения кредита необходимо отработать в отрасли не менее пяти лет и каждые полгода подтверждать место работы. При нарушении ставка повышается до рыночной.
Ключевые параметры:
- Максимальная сумма кредита — 6 млн ₽ для всех регионов.
- Первоначальный взнос — от 20% (отдельные банки устанавливают порог в 30%).
- Срок кредита — до 25 лет.
- Жильё должно находиться в населённом пункте с численностью не более 30 тысяч человек.
Военная ипотека
Программа для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих.
Требования к заёмщику:
- гражданство РФ;
- прохождение военной службы по контракту;
- включение в реестр участников НИС;
- не менее трёх лет участия в НИС для использования накоплений на покупку жилья.
Государство ежегодно перечисляет взносы на именной счёт участника НИС. В 2026 году размер взноса составляет 411 184,9 рублей в год.
Ключевые параметры:
- Первоначальный взнос — за счёт накоплений НИС.
- Срок кредита — зависит от возраста военнослужащего и условий банка.
- Объект покупки — новостройки, вторичное жильё, жилые дома с земельным участком и таунхаусы.
- Ежемесячные платежи по ипотеке погашаются за счёт средств НИС во время прохождения службы.
Важно: при увольнении без льготных оснований военнослужащий может лишиться дальнейшего государственного финансирования и будет обязан самостоятельно выплачивать ипотеку.
В отличие от стандартных льготных программ, у военной ипотеки нет единой льготной ставки и фиксированного максимального лимита кредита для всех заёмщиков. Размер кредита рассчитывается индивидуально.
Ипотека для новых регионов (ставка до 2%)
Программа для покупки жилья на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей. Срок действия — до 31 декабря 2030 года.
Требования к заёмщику:
- гражданство РФ;
- соответствие требованиям банка по платёжеспособности;
- покупка жилья на территории новых регионов.
Программа доступна любому гражданину РФ, специальных требований по возрасту, семейному положению или профессии нет.
Ключевые параметры:
- Ставка — до 2% годовых.
- Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
- Первоначальный взнос — от 10%.
- Срок кредита — до 30 лет.
- Объект покупки — новостройки, строительство индивидуального дома; для отдельных категорий заёмщиков в ряде случаев доступно и вторичное жильё.
Шаг второй: что именно вы будете покупать
Не торопитесь открывать сайты с объявлениями о продаже квартир, пока не решили, нужна ли вам квартира в новостройке или на вторичном рынке. Лучше всего сначала разобраться, в чём разница, а также узнать все преимущества и недостатки того или иного варианта.
Новостройка и вторичка: разница в цене
К январю 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках по стране составила 204 тысячи ₽, на вторичном рынке — 160 тысяч ₽. Таким образом, первичное жильё дороже примерно на 27,5%.
В крупных городах разрыв варьируется. В Москве квадратный метр в новостройке стоит 490 тысяч ₽, на вторичке — 378 тысяч ₽. В Санкт-Петербурге — 315 и 255 тысяч ₽ соответственно. В Екатеринбурге разница менее заметна: 173 тысячи ₽ против 152 тысяч ₽. В Челябинске — 177 тысяч ₽ на первичном рынке против 114 тысяч ₽ на вторичном.
Вывод: если цена — главный критерий, вторичный рынок выглядит экономически выгоднее, однако помимо цены важно обращать внимание на ликвидность объекта, состояние дома и доступность льгот.
Новостройка: плюсы и минусы
Плюсы:
- Юридическая чистота. Квартира приобретается у застройщика, а не у цепочки предыдущих владельцев. Это сводит к нулю риск оспаривания сделки, скрытых обременений и неучтённых наследников.
- Льготная ипотека. Большинство программ с господдержкой (семейная, IT, дальневосточная) распространяются именно на первичный рынок, что позволяет получить кредит под 2–6% вместо рыночных 20% и более.
- Современные стандарты. Новые дома строятся с учётом актуальных требований к организации жилого пространства.
- Чистовая отделка. Многие девелоперы сдают квартиры с отделкой под ключ, что позволяет заехать сразу после получения ключей без дополнительных вложений в ремонт.
- Защита средств дольщиков. С 2019 года в России действует система эскроу-счетов: средства покупателей хранятся в банке до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка останавливается, деньги возвращаются в полном объёме.
Минусы:
- Цена. Новостройки в среднем на 27,5% дороже вторичного жилья.
- Срок ожидания. Квартиру в строящемся доме покупают по договору долевого участия (ДДУ), и заселиться получится только после ввода дома в эксплуатацию.
- Отсутствие развитой инфраструктуры. Школы, поликлиники и магазины в новых кварталах могут появляться с задержкой в несколько лет.
- Перенос сроков сдачи. Задержки ввода дома в эксплуатацию — по-прежнему распространённая практика. Для покупателя это означает неопределённость: въехать в новую квартиру получится на несколько месяцев или даже лет позже запланированного. Хотя закон и предусматривает компенсацию за срыв сроков, сам факт ожидания создаёт серьёзные неудобства.
Вторичное жильё: плюсы и минусы
Плюсы:
- Цена. Вторичка в среднем дешевле новостроек на 27,5%.
- Заселение сразу. Квартира готова к проживанию. Даже если нужен ремонт, ждать ввода дома в эксплуатацию не нужно.
- Понятная инфраструктура. Район уже сложился: вы заранее узнаете, где здесь школа, поликлиника, магазины, как работает транспорт.
- Возможность торга. Собственник на вторичке часто готов обсуждать скидку, особенно если квартира продаётся долго или продавцу срочно нужны деньги.
Минусы:
- Юридические риски. История квартиры может быть запутанной: цепочки наследования, неучтённые прописанные лица, споры о правах собственности.
- Сложности с ипотекой. Банки могут предъявлять повышенные требования к вторичному жилью. Для домов старше 20–25 лет они часто требуют больший первоначальный взнос, а могут вовсе отказать в кредите на такой объект. Льготные программы на вторичку распространяются только в исключительных случаях.
- Износ дома. Старая проводка, изношенные коммуникации, проблемы с перекрытиями и кровлей — всё это может потребовать дополнительных вложений после покупки.
- Устаревшие планировки. Маленькие кухни, смежные комнаты, низкие потолки — типичные особенности домов советской и ранней постсоветской постройки.
- Риск мошенничества.
Свежая вторичка
Отдельного внимания заслуживают дома возрастом до 10 лет — так называемая свежая вторичка.
Плюсы
- Современные планировки и инженерные системы.
- Устоявшийся дом: протечек, трещин и просадок фундамента либо нет, либо они выявлены и устранены.
- Сформированная инфраструктура района.
- Цена ниже, чем у аналогичной только что возведённой новостройки.
- Заселение сразу после сделки.
Минусы
- Квартиры в таких домах часто продаются с авторским ремонтом, который может не соответствовать вашему вкусу. Переделка потребует дополнительных затрат.
- Льготные ипотечные программы на такой сегмент практически не распространяются. Исключение — дальневосточная ипотека и семейная ипотека в малых городах, о чём говорилось выше.
- Предложение ограничено. Хороших квартир в домах до 10 лет на рынке меньше, чем объектов в старом фонде или строящихся домах.
Вы решили купить квартиру: главное
- Посчитайте точную сумму собственных средств: это будет либо бюджет покупки, либо первоначальный взнос по ипотеке.
- Проверьте право на маткапитал: в 2026 году — до 963 243 ₽, можно использовать на первый взнос или погашение ипотеки.
- Изучите льготные программы: семейная и IT-ипотека (до 6%), дальневосточная (до 2%), сельская (до 3%). Они дают ставку кратно ниже рыночной.
- Если лимита по льготной программе не хватает, комбинируйте её с рыночной ипотекой. Рыночную часть можно рефинансировать без потери льготной ставки.
- Выберите между новостройкой и вторичкой: первичка дороже, но юридически чистая и доступна по льготным программам; вторичка дешевле и позволяет заехать сразу, но требует тщательной проверки документов.
- Присмотритесь к так называемой свежей вторичке (дома до 10 лет) — она может оказаться удачным вариантом по соотношению цены, качества и скорости заселения.