Как проверить собственника после закрытия персональной информации в ЕГРН

Покупателям недвижимости важно знать, что они заключают договор с собственником квартиры, а арендаторам — убедиться, что жильё сдаётся легально. Но с 2023 года личные данные владельцев недвижимости в выписках из ЕГРН закрыты. Это создаёт сложности для тех, кто хочет проверить продавца или наймодателя. 

Разберёмся, зачем скрыли персональные данные владельцев в выписках и какие законные способы проверить собственника остались.

С 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 №266-ФЗ. Он изменил порядок предоставления информации из Единого государственного реестра недвижимости. Теперь, согласно ст. 36 закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, по умолчанию личные данные всех частных владельцев недвижимости скрыты от посторонних. 

Это сделано для того, чтобы исключить утечку информации и использование чужой недвижимости в мошеннических схемах. Теперь злоумышленники не могут узнать имя владельца квартиры и нарисовать поддельный документ, чтобы сдать или продать её.

Раньше фамилия, имя и отчество собственника, а также его дата рождения указывались в выписке из ЕГРН. В открытом доступе осталась только информация об объекте: площадь, этаж, кадастровый номер, аресты, залоги и другие данные.

Теперь Ф. И. О. владельца-физлица доступны только ограниченному кругу лиц:

• Самому хозяину квартиры.
• Его представителю с доверенностью.
• Жене или мужу владельца.
• Арендатору.
• Совладельцам одного объекта или соседних комнат в коммуналке.
• Владельцам соседних земельных участков.
• Наследникам недвижимости.
• Сотрудникам государственных служб, таких как Росреестр, ФНС или полиция.
• Нотариусам.
• Кадастровым инженерам.
• Арбитражному управляющему.
• Застройщику — по правам его дольщиков.
• Держателю залога, например банку.

В условиях защиты персональных данных закон всё же даёт возможность проверить владельца недвижимости. Вот несколько способов получить его данные.

Попросить собственника самому заказать выписку

Проще и быстрее всего информацию может получить сам владелец объекта. Для этого он заказывает выписку из ЕГРН на сайте Росреестра, кадастровой палаты, через «Госуслуги» или в МФЦ. Тогда в справке будет его фамилия, имя и отчество. Чаще всего продавцы сами заказывают эту выписку до сделки. 

Чтобы убедиться, что документ не поддельный, нужно посмотреть дату — чем свежее справка, тем лучше. Также нужно проверить:

• на электронной справке — подлинность подписи на «Госуслугах», приложив файлы подписи и выписки;
• на бумажной — QR-код, расположенный в правом верхнем углу документа. Его нужно сфотографировать телефоном, перейти по ссылке на сайт Росреестра и сравнить данные на сайте с документом.

Проверить данные через нотариуса

Нотариус вправе запросить личные данные человека в Росреестре. Это регламентировано ст. 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате». Нотариус имеет право отправить запрос и получить выписку с паспортными данными хозяина квартиры, если заявитель:

• предоставит ему соглашение о задатке или предварительный договор купли-продажи объекта, 

• собирается подавать в суд для возмещения ущерба имуществу или нарушений права собственности,
• собирается арендовать недвижимость или выполнять на ней какие-то работы.

Получить доверенность от собственника

Если владелец согласен предоставить больше информации, он может оформить доверенность на будущего покупателя. С этим документом представитель сможет получить выписку с полными данными продавца. Доверенность оформляют у нотариуса, в ней должны быть чётко прописаны полномочия представителя:

• Обратиться в орган госрегистрации недвижимости с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН.
• Расписаться в заявлении в качестве представителя.
• Получить документы по этому запросу.

Такая доверенность не даёт покупателю никаких прав на объект, кроме получения справки из Росреестра.

Попросить собственника раскрыть данные

Хозяин квартиры может раскрыть свои данные в реестре, тогда во всех выписках на его жильё будут Ф. И. О. и дата рождения. Для этого необходимо отправить в Росреестр заявление. Если в собственности несколько объектов, можно выбрать один, где имя будет раскрыто. Данные раскрываются бессрочно, но их можно в любой момент скрыть. Открывать и закрывать сведения о себе можно неограниченное количество раз.

Посмотреть документы на недвижимость

Продавец может показать покупателю документы, подтверждающие право владения: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве. Такие документы всегда содержат информацию о владельце. Показывать их не запрещено, но собственник не обязан этого делать. Это не самый надёжный способ подтвердить право владения, так как эти бумаги можно подделать и они не гарантируют право собственности на момент сделки.

Заказать выписку на соседний земельный участок

Если нужно узнать имя соседа, можно заказать выписку на его землю. В ней будут контактные данные, если владелец оформлял права на участок и проводил межевание: адрес электронной почты или почтовый адрес для связи. Важно, чтобы участок был смежным с землёй заявителя — у них должны быть общие границы.

Правовые ограничения на доступ к личным сведениям существуют не просто так. Те, кто пытается найти обходной путь, рискуют потерять деньги и нарушить закон. 

Не пользуйтесь сторонними сайтами

В интернете есть сервисы, которые предлагают получить данные о владельцах жилья за деньги. Они обещают полные выписки из ЕГРН и другие документы с персональными данными. Они работают незаконно и не имеют доступа к реальной базе Росреестра. Если сделать через них запрос, можно передать свои личные данные мошенникам и потерять деньги.

Не запрашивайте данные в управляющей компании

УК и ТСЖ не имеют доступа к базе Росреестра. Они знают только ту информацию, которую им дали сами хозяева квартир. Регистрационный учёт граждан сейчас ведут не паспортистки из УК, а территориальные органы МВД РФ. 

Даже если управляющая организация выдаст справку о собственнике, то только ему самому или его представителю с доверенностью. Работники УК не имеют права передавать информацию о жильцах третьим лицам.

Не расспрашивайте соседей

Идея пообщаться с соседями кажется безопасной, но на деле малоэффективна. Соседи могут не знать полного имени владельца, а если у квартиры несколько собственников, их слова не дадут полной картины. Часто случается, что жильё по документам принадлежит одному человеку, а живёт там другой: например, арендатор, родители или взрослые дети хозяина.

Данные о владельцах недвижимости в выписках из ЕГРН скрыты по закону — это сделано для защиты людей от мошенников. Однако добропорядочный покупатель или арендатор может проверить собственника легальными способами, например:

• Попросить продавца или наймодателя заказать актуальную выписку из ЕГРН. На бумажной версии проверить QR-код, на электронной — цифровую подпись. 
• Обратиться за выпиской через нотариуса, если есть предварительное соглашение купли-продажи или основания для иска.
• Получить у собственника доверенность для запроса в Росреестр или раскрытие данных в базе.
• Посмотреть правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, наследства, дарения.
• Если речь о соседнем земельном участке, можно заказать выписку самостоятельно — она должна содержать контактные данные владельца.

Избегайте нелегальных и бесполезных методов узнать Ф. И. О. владельца: платных сайтов с сомнительными базами, запросов в УК и расспросов соседей.