С 1 июля 2026 года дистанционные сделки с недвижимостью нужно будет регистрировать с помощью биометрии: идентифицировать участников сделки будут при помощи сканирования лиц и произнесения контрольных фраз. Технологию внедряют, чтобы усилить защиту, но у некоторых пользователей, наоборот, возникает страх, что мошенники подделают биометрию и продадут квартиру без ведома владельца.
Разберёмся, насколько реален риск, как запретить использование своей биометрии, как снять запрет и что о новой технологии говорят эксперты по информационной безопасности.
Как работает биометрия в сделках с недвижимостью в России
Согласно Федеральному закону от 07.06.2025 №133-ФЗ, с 1 июля 2026 года личность участников удалённых сделок с недвижимостью нужно дополнительно подтверждать с помощью биометрических данных: лица и голоса. Ранее для этого было достаточно усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП), а теперь нужна ещё и биометрическая идентификация.
С 1 июля 2026 года, чтобы подать заявление на регистрацию права собственности онлайн, необходимо:
- обеим сторонам сделки зарегистрироваться в ЕБС и пройти биометрическую идентификацию;
- направить заявление через Госуслуги и подписать с помощью УКЭП.
Идентифицируют личность участника через Единую биометрическую систему (ЕБС). Система запрашивает сканирование лица и произнесение контрольной фразы, чтобы сверить полученные данные с эталонами в защищённой базе.
Какие сделки можно оформлять по биометрии:
- куплю-продажу жилой недвижимости;
- дарение жилой недвижимости;
- обмен квартир;
- одновременную продажу всех долей;
- ипотечные сделки (по согласованию с банком).
Более сложные случаи, например продажа одной доли или сделка с участием несовершеннолетних, по-прежнему требуют личного присутствия.
Могут ли мошенники подделать или украсть биометрию: мнения экспертов
Опрошенные нами эксперты по информационной безопасности сходятся во мнении, что риск продажи недвижимости по украденной биометрии без ведома владельца довольно низок. Это связано с тем, что биометрия выступает одним из способов идентификации, но не единственным. Для успешной атаки злоумышленникам нужно преодолеть сразу несколько уровней защиты, а это существенно снижает вероятность мошенничества.
Евгений Царёв, управляющий RTM Group, эксперт по информационной безопасности и IT-праву:
«Технический риск того, что мошенники украдут биометрию из базы и продадут по ней квартиру, стремится к нулю».
Кирилл Лёвкин, проджект-менеджер ГК Softline (MD Audit):
«Риск полностью „тихой“ продажи квартиры только по биометрии на сегодня невысок, потому что такие сделки обычно сопровождаются дополнительными проверками как юридическими, так и техническими».
Собрать биометрические данные человека из соцсетей, видеозаписей или телефонных разговоров возможно, но этого недостаточно для совершения сделки с недвижимостью. С их помощью можно пройти простые биометрические проверки, но обмануть государственную биометрическую систему гораздо сложнее: продвинутые системы требуют не просто совпадения черт лица или голоса, а подтверждения в реальном времени, что пользователь — живой человек. Поэтому подделка фотографии или видеозаписи обычно не проходит проверку в юридически значимых сценариях. Материалы из открытых источников могут служить лишь вспомогательным инструментом для подготовки атаки.
Николай Долгов, эксперт по кибербезопасности Angara Security:
«По данным World Economic Forum 2025, большинство из протестированных инструментов face-swap и инъекции через камеру обходили стандартные биометрические проверки при онбординге. Но стандартные проверки коммерческих сервисов и многовендорная архитектура ЕБС — разные уровни защиты. „Обмануть бытовой Face ID“ и „обмануть ГИС ЕБС“ — несопоставимые задачи».
Сергей Белов, руководитель отдела исследований безопасности банковских систем Positive Technologies:
«Фотографии из соцсетей и запись голоса дают сырьё. Дальше злоумышленнику, скорее всего, будет необходимо пройти liveness check, получить доступ к учётной записи, подтвердить юридически значимое действие, обойти дополнительные меры защиты».
Ключевой элемент защиты от подделки — технология Liveness Detection, которая проверяет, что с системой взаимодействует живой человек, а не видеозапись. Она анализирует движения, моргание, глубину изображения и другие параметры, которые сложно имитировать. Поэтому даже качественные дипфейки и синтезированные голоса обычно не проходят аутентификацию в государственных системах.
Кирилл Лёвкин, проджект-менеджер ГК Softline (MD Audit):
«Современные решения используют технологию распознавания живого присутствия: анализ микродвижений, 3D-параметры и поведенческие факторы. Чтобы её обмануть, нужен не просто дипфейк, а технологически сложная атака в реальном времени. Поэтому массовое использование таких атак маловероятно: они остаются дорогими и точечными».
Николай Долгов, эксперт по кибербезопасности Angara Security:
«ЕБС построена на многовендорной мультимодальной модели: каждый признак независимо обрабатывается алгоритмами нескольких поставщиков. Математика работает против мошенника: если система распознавания лица ошибается с вероятностью 5%, то добавление голоса снижает шанс ошибки до 0,25%».
Теоретически злоумышленники могут получить доступ к биометрическим данным в базах, но на практике это крайне сложно: биометрические данные хранятся не в виде фотографий или аудиозаписей, а в виде математических шаблонов, которые нельзя просто «вставить» в камеру для прохождения проверки.
Алексей Кузьмин, руководитель отдела биометрических технологий и систем аутентификации, «Инфосистемы Джет»:
«В настоящее время регуляторами установлены жёсткие требования к защите биометрических персональных данных. При выполнении всех необходимых мер защиты риск утечки сводится к минимуму».
Недостаток биометрии как способа идентификации в другом: внешность и голос невозможно поменять в случае компрометации, как пароль. Поэтому, если утечка данных всё же произойдёт, последствия для пострадавшего будут долгосрочными. Но главная угроза при использовании биометрии — не технологические подделки, а социальная инженерия.
Ильдар Садыков, главный эксперт по информационной безопасности центра компетенций UserGate uFactor:
«Самый вероятный сценарий — не „мошенник или хакер подделал лицо“, а некая многоходовка. Сначала человека пугают: якобы взломали Госуслуги, оформляют сделку, „надо срочно спасти имущество“. Потом выманивают коды, доступ к телефону, заставляют установить приложение или самому пройти подтверждение».
Николай Долгов, эксперт по кибербезопасности Angara Security:
«Сама по себе подделка биометрического шаблона в ЕБС крайне маловероятна. Гораздо реальнее три других вектора:
- Социальная инженерия: жертву уговаривают пройти биометрию и подписать документы под предлогом „подтверждения личности“ или „спасения сбережений“. Обманывают не алгоритм, а человека.
- Компрометация сопутствующих факторов: доступа к Госуслугам, подтверждённой учётной записи, УКЭП. Сделку проводит злоумышленник с легитимным доступом к чужому аккаунту.
- Атаки на инфраструктуру и каналы передачи. Атакующему выгоднее обойти систему, чем подделывать биометрию человека».
Биометрия в сочетании с другими мерами безопасности повышает надёжность удалённых сделок. Эксперты советуют не паниковать, но и не расслабляться: защищать учётную запись на Госуслугах, электронную подпись и личные данные.
Ильдар Садыков, главный эксперт по информационной безопасности центра компетенций UserGate uFactor:
«Рекомендую оформить запрет на сделки без личного участия в ЕГРН, включить уведомления от Росреестра и Госуслуг. И никакой передачи кодов, никаких „проверок биометрии по звонку“».
Николай Долгов, эксперт по кибербезопасности Angara Security:
«Биометрия в сделках с недвижимостью объективно безопаснее прежней схемы с бумажными доверенностями и поддельными паспортами. Статистика это подтверждает: банки сообщают, что за прошлый год с помощью проверок по биометрии предотвратили хищения на сумму порядка 272 миллионов рублей.
Что делать владельцу недвижимости:
- Установить двухфакторную аутентификацию на Госуслугах.
- Помнить: ни один реальный сервис не запрашивает биометрию через мессенджеры и звонки.
- Установить самозапрет на сделки без личного участия.
- Минимизировать цифровой след: чем меньше открытых фото и голосовых записей, тем меньше сырья для подделок».
Как запретить идентификацию по биометрии для своей недвижимости
Использование биометрии, как и регистрация сделок без личного присутствия, — дело добровольное. Граждане могут отказаться от этих возможностей: и от сбора своих биометрических данных в ЕБС, и от удалённой регистрации сделок с их использованием.
Отказ от сбора и хранения биометрии
Чтобы отказаться от сбора и хранения биометрии в ЕБС, нужно прийти в МФЦ с паспортом и написать заявление. Ранее зарегистрированная биометрия останется в системе, а вот новую зарегистрировать после отказа не получится. Эту услугу можно получить только лично, представителю по доверенности её не предоставят.
Удаление биометрии через Госуслуги
Биометрические данные человека могут попасть в ЕБС, если их собрали банки или государственные органы. Сначала нужно узнать, размещены ли в ЕБС ваши данные: зайти в ЛК на Госуслугах, выбрать вкладку «Профиль» и в колонке слева — «Биометрия».
На открывшейся странице будет указано, зарегистрирована ли биометрия. Если не зарегистрирована, ничего делать не нужно.
Если данные есть в системе, их можно удалить. Для этого необходимо выбрать действующую биометрию, нажать на три точки в правом нижнем углу и выбрать пункт «Удалить»
Решение нужно подтвердить. После этого информация будет удалена навсегда без возможности восстановления.
Запрет на регистрацию сделок без личного участия
Любой гражданин России имеет право запретить регистрацию сделок со своей недвижимостью, если он не присутствует лично. Запрет можно установить через портал «Госуслуги», в ЛК на сайте Росреестра или в МФЦ.
Порядок действий для установки запрета через портал «Госуслуги»:
- Залогиниться в личном кабинете на портале.
- Перейти к услуге и нажать «Начать».
- Выбрать пункт «Установить запрет».
- Подготовить паспорт и кадастровый номер недвижимости, на которую нужно установить запрет. Нажать «Перейти к заявлению».
- Заполнить форму или проверить паспортные данные, номер телефона и электронную почту, если они загрузятся автоматически.
- Выбрать объект недвижимости, который хотите защитить.
- Нажать на кнопку «Отправить заявление».
После этого зарегистрировать сделку с недвижимостью можно будет только в присутствии владельца.
Как снять запрет на использование биометрии
Чтобы отозвать ранее поданный отказ от сбора и размещения биометрических персональных данных в ЕБС, необходимо лично обратиться в МФЦ и заполнить заявление. Для удостоверения личности потребуется паспорт.
После этого, если ваши данные удалены из ЕБС, необходимо заново передать информацию в систему. Для продажи квартиры нужно зарегистрировать подтверждённую биометрию: чтобы это сделать, потребуется посетить центр обслуживания в МФЦ или отделении банка из официального списка.
Чтобы снять запрет на удалённую регистрацию сделок, необходимо подать заявление на портале «Госуслуги», подписав его УКЭП.
- Выбрать услугу «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия».
- Выбрать «Снять запрет».
- Подготовить документы и УКЭП.
- Проверить данные, если форма будет заполнена автоматически.
- Выбрать объект, с которого нужно снять запрет, и нажать «Продолжить».
- Согласиться с правилами предоставления услуги.
- Проверить документы.
- Выбрать способ подписания заявления.
- Подписать заявление.
Коротко о главном
- С 1 июля 2026 года в дистанционных сделках с недвижимостью вводится дополнительная мера защиты — подтверждение личностей участников с помощью биометрии.
- Для продажи или дарения жилья нужны биометрические данные лица и голоса, зарегистрированные в Единой биометрической системе. Регистрация в ЕБС нужна и продавцу, и покупателю.
- Подделать биометрию для ЕБС практически невозможно: защита устроена сложнее бытового Face ID.
- Основной источник опасности — не кибератаки, а мошенники, которые уговаривают жертв пройти биометрию или сообщить им коды.
- Чтобы защитить свою недвижимость, можно установить запрет на сделки без личного присутствия через Госуслуги, Росреестр или МФЦ.
- Биометрию из ЕБС можно удалить навсегда через личный кабинет на Госуслугах.
- Чтобы запретить хранить свою биометрию в ЕБС, нужно лично прийти в МФЦ и написать заявление.
- Эксперты советуют установить двухфакторную идентификацию в ЛК, включить уведомления от Росреестра и Госуслуг, никому не сообщать коды из СМС и минимизировать цифровой след в сети.