Как сдать в аренду ипотечную квартиру: особенности и нюансы

Сдача недвижимости в аренду — это удобный способ получить дополнительный доход. Но когда речь идёт о квартире, купленной в кредит, стоит учитывать ряд юридических особенностей. В этой статье расскажем, как сдавать ипотечное жильё и что нужно согласовать с банком и жильцами.

Когда выгодно сдавать ипотечную квартиру

Для многих покупка квартиры в ипотеку — серьёзный финансовый шаг. Ежемесячные выплаты обычно съедают значительную часть семейного бюджета, поэтому многие собственники стремятся сдавать квартиры в аренду. Это компенсирует расходы на ипотеку, а иногда приносит и дополнительный доход.

Но прежде, чем сдавать квартиру, стоит внимательно изучить договор с банком, так как некоторые банки-кредиторы могут выставить свои условия сдачи ипотечного жилья, а за несоблюдение этих условий — применить штрафы и санкции к собственнику.

Соответствие требованиям банка

Правила могут различаться в зависимости от условий конкретного договора. Гражданский кодекс РФ позволяет собственникам сдавать заложенное имущество в аренду (ст. 346 п. 3), но если договор ипотеки содержит иные условия, они имеют приоритет.

Как согласовать аренду ипотечного жилья

1. Проверьте договор ипотеки. Там может содержаться пункт о необходимости предварительно согласовать с банком сдачу жилья в аренду.
2. Обратитесь в банк с заявлением. Иногда от собственника требуют письменное заявление о намерении сдавать квартиру — с указанием сроков и условий аренды.
3. Проконсультируйтесь по условиям сдачи. Банк может запросить проект договора аренды, где указано, что квартира находится в залоге.

Если банк не одобряет аренду, лучше уточнить все детали заранее, возможно, просто не хватает каких-то документов. Несогласованная сдача квартиры может привести к штрафам, повышению процентной ставки по кредиту или даже требованию досрочного погашения ипотеки.

Как правильно выбрать арендатора

Выбор надёжного жильца — важный момент, так как для банка ответственность за ипотечную квартиру лежит на собственнике. Если арендатор нарушит правила пользования имуществом и это негативно скажется на состоянии квартиры, владельцу стоит опасаться негативных последствий от банка.

Как выбрать подходящего кандидата

• Проведите собеседование. Убедитесь, что кандидат принимает правила проживания и пользования чужим имуществом, обсудите возможность периодического осмотра квартиры.
• Оформите страхование ответственности. Некоторые банки могут потребовать страховку, особенно если квартира сдаётся впервые или на длительный срок. Это станет дополнительной защитой от финансовых потерь.
• Заключите договор с пунктами об обязательствах жильцов. Документ должен содержать условие своевременной оплаты, а также пункт о недопустимости изменений интерьера без согласования с арендодателем. А ещё специалисты рекомендуют включить в обязанности арендатора поддерживать чистоту в квартире.

Составление арендного договора

Договор аренды для квартиры, находящейся в ипотеке, должен быть составлен с учётом нескольких дополнительных условий:

• Условия пользования имуществом. Договор должен содержать детальное описание правил использования квартиры, чтобы избежать ситуаций, при которых арендатор вносит значительные изменения без согласования с хозяином. Например, укажите, что перепланировка, замена мебели и напольных покрытий возможна только после разрешения владельца.
• Дополнительные гарантии. Чтобы избежать споров, зафиксируйте в договоре обязанности арендатора по уходу за квартирой и имуществом.
• Указание на залог. По требованию банка нередко в договор включают пункт о том, что квартира находится в залоге. Это защищает владельца от претензий банка и делает условия аренды прозрачными для второй стороны.
• Срок аренды. Обратите внимание, что срок аренды по договору с указанием о залоге не должен превышать срок действия ипотеки.

Если арендатор нарушит условия договора, у собственника будет документальное подтверждение для защиты своих интересов перед банком.

Налоги и расходы

Сдача квартиры подразумевает обязанность собственника оплачивать налоги. Учтите, что доходы от аренды должны быть задекларированы, а в зависимости от статуса собственника (резидент или нерезидент) налоговая ставка может различаться.

Как рассчитать налоги на доход от аренды

• НДФЛ. Если собственник является налоговым резидентом РФ, он обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Для нерезидентов налоговая ставка составляет 30%.
• Варианты упрощённой системы налогообложения. В некоторых случаях можно рассмотреть регистрацию в качестве самозанятого, что позволит снизить налоговую нагрузку до 4–6%.

Дополнительные расходы

• Страхование имущества. Как правило, банки требуют страховать ипотечные квартиры, независимо от того, живут в них собственники или нет. Но некоторые банки настаивают на дополнительном страховании от рисков, которые не покрывает стандартный договор.
• Содержание и ремонт. В зависимости от условий договора, некоторые виды ремонта могут быть возложены на арендатора, но чаще всего ответственность за крупные работы остаётся на владельце.

Сдача ипотечной квартиры в аренду — это хороший способ частично или полностью компенсировать ипотечные платежи. Однако для успешного и безопасного процесса сдачи важно учитывать требования банка, правильно составить договор и выбрать надёжного жильца. Соблюдение всех условий поможет избежать конфликтов с банком и обеспечит сохранность имущества на период действия договора аренды.

_{Фотография на обложке: Яндекс Аренда}