Как сдать недвижимость через ИП: пошаговая инструкция

Сдача жилья через ИП — популярный и выгодный способ легализации доходов от аренды. В основном это связано с удобством налогового учёта и упрощённой отчётностью. Подробно разберём, как правильно оформить сдачу квартиры через ИП, какие преимущества и риски существуют, а также на что обратить внимание, чтобы избежать проблем с налоговой и арендаторами.

Многие владельцы сдают жильё как частные лица. Но у такого подхода есть определённые ограничения и риски. Например, если вы сдаёте квартиру как физлицо, то обязаны заплатить налог по ставке 13 или 15%, если доход превышает 5 млн рублей в год. При этом вы не сможете учесть расходы, которые связаны с содержанием недвижимости.

Если зарегистрироваться в качестве ИП, это позволит:

• легально получать доход и платить налоги по упрощённой системе, что нередко выгоднее;
• вести прозрачный учёт доходов и расходов;
• использовать налоговые вычеты;
• заключать официальные договоры аренды, что повышает доверие арендаторов;
• избегать штрафов и претензий со стороны налоговой службы.

Пример: Иван, владелец двух столичных квартир, сдавал их как физлицо за 70 000 рублей каждую. Как добросовестный гражданин, он исправно платил налоги, сумма которых составляла 218 400 рублей в год. После регистрации ИП и перехода на упрощённую систему по ставке 6% сумма выплат сократилась до 100 800 рублей. Так Иван смог сохранить большую часть своего дохода от сдачи квартир.

Зарегистрироваться можно онлайн через портал «Госуслуги» или лично через МФЦ или налоговую. Для этого потребуется только паспорт, заявление по форме Р21001 и квитанция об оплате госпошлины. В 2025 году её сумма составляет 800 рублей. 

Самый выгодный способ зарегистрироваться — «Госуслуги» и если у вас уже есть электронная подпись. Если оформлять ИП через портал, платить госпошлину не придётся. Сама процедура регистрации занимает до трёх дней, после чего на электронную почту заявителя придёт письмо с ЕГРИП. Запись в реестре служит подтверждением, что вы — индивидуальный предприниматель.

Для работы через ИП также нужно открыть расчётный счёт в банке. Это позволит принимать платежи от арендаторов легально и вести прозрачный финансовый учёт. Оплату аренды лучше принимать безналичным способом. Если же жильцы передали деньги наличными, им обязательно нужно предоставить чек в бумажном или электронном виде.

Для ИП, которые решили сдать в аренду недвижимость, доступно несколько налоговых режимов:

1. Общая система налогообложения (ОСНО) — самый сложный вариант, так как нужно будет уплачивать налог на прибыль и вести бухгалтерию. Обычно невыгоден для сдачи недвижимости.
2. Упрощённая система налогообложения (УСН) — наиболее популярный режим. Можно выбрать объект налогообложения: «Доходы» (6%) или «Доходы минус расходы» (15%). Для сдачи жилья часто выгоднее платить 6% с доходов, так как расходы бывает сложно подтвердить документально.
3. Патентная система налогообложения (ПСН) — доступна не во всех регионах и не для всех видов деятельности. Для аренды жилья патент применяется довольно редко.

Получается, для сдачи квартиры через ИП самым оптимальным вариантом остаётся УСН с объектом «Доходы» по ставке 6%.

Отдельный вид предпринимательства — самозанятость. Это специальный режим налогообложения, с помощью которого также можно легально сдавать квартиру. Он создан для физлиц, которые работают без найма сотрудников и чей годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. 

Ставка налога отличается: 4%, если сдавать жильё обычным людям, и 6% — ИП или юрлицам. При этом всём самозанятым положен налоговый вычет в размере 10 тыс. рублей. К тому же декларацию подавать не нужно: налог высчитывается каждый месяц автоматически и оплачивается онлайн. Вообще, в случае с самозанятостью все манипуляции происходят дистанционно и с минимальным вашим участием. Если же доход превышает 2,4 млн рублей, самозанятость оформить не получится — нужно будет зарегистрировать ИП.

Мы уже писали о том, как правильно оформить договор аренды. Но если кратко — обязательно зафиксируйте все ваши договорённости с арендатором.

Итак, что должно быть в договоре между ИП и физическим лицом:

• Паспортные данные наймодателя и нанимателя.
• Данные по вашему ИП: ОГРНИП, ИНН, дата регистрации ИП, а также банковские реквизиты (при наличии).
• Документы о праве собственности.
• Точный адрес и метраж квартиры.
• Ф. И. О. всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных.
• Срок аренды.
• Права и обязанности сторон.
• Арендная плата и размер страхового депозита.
• Порядок расчётов (даты платежа, банковские реквизиты).
• Условия повышения арендной платы (например, не чаще раза в год и не более 5%).
• Оплата коммунальных услуг (электроэнергия, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ — при их наличии).
• Условия досрочного прекращения договора.
• Штрафные санкции.
• Количество визитов собственника.
• Опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

Сразу отметим: ИП, который сдаёт недвижимость, обязан вести учёт доходов и расходов, а также сдавать налоговую отчётность. При УСН с объектом «доходы» в отчётность входит:

• ежеквартальная декларация по УСН;
• ежегодная налоговая декларация;
• отчётность по страховым взносам.

ИП должен ежегодно предоставлять отчётность в налоговую — делать это нужно до 30 апреля. Размер налога зависит от системы налогообложения, которую вы выбрали. Самый простой вариант — «упрощёнка», который подразумевает 6% от суммы дохода.

Не стоит забывать и о страховых взносах в Социальный фонд России (СФР). Их платят все ИП, вне зависимости от того, какой у них доход и есть ли он вообще. Сумма фиксированная, в 2025 году она составляет 53 658 рублей. В случае если ваш доход превысил 300 000 рублей, к этой сумме добавляется ещё 1%. 

Первое, что следует понимать, — попасть в поле зрения налоговой совсем несложно: достаточно даже сигнала соседей. А второе — ответственность за такое право­нарушение может быть намного выше, чем вы себе представляли. Как минимум придётся оплатить задолженность в полном объёме. 

Помимо этого, нужно будет погасить пеню: 20% от суммы долга или 40%, если инспекторы докажут, что вы умышленно уклонялись от уплаты налога. Если же общая сумма задолженности за три года превысит 2,7 млн рублей, возможна даже уголовная ответственность. В таком случае предусмотрен штраф до 300 тыс. рублей, арест, принудительные работы или даже лишение свободы. 

Сдавать квартиру официально намного спокойнее. Главное — правильно зарегистрировать ИП, выбрать подходящий налоговый режим, оформить договор аренды и вести учёт доходов и расходов.

^{Фотография на обложке: freepik}