Как распоряжаться недвижимостью через личный фонд

Если вы смотрели американские фильмы про миллионеров или читали книги Роберта Кийосаки, вы наверняка слышали про трастовые фонды. За рубежом так называют финансовые структуры, которые управляют активами одного человека или группы людей и позволяют оптимизировать налоги. В России существует аналог трастового фонда — личный фонд. 

Расскажем, как устроены личные фонды, кто их может учредить и для каких целей, как с помощью личного фонда передать недвижимость детям или другим наследникам, снизив их налоговую нагрузку и сделав передачу наследства максимально точной и адресной.

Что такое личный фонд

Личный фонд — это некоммерческая организация, под управлением которой может находиться недвижимость в России, ценные бумаги российских компаний, интеллектуальная собственность, доли в местном бизнесе и другое имущество. 

Закон о личных фондах вступил в силу в России в 2022 году. Он был создан, чтобы состоятельные граждане размещали свои активы в стране, а не за рубежом. Правовые нормы личных фондов регулирует ст. 123.20-4 ГК РФ. 

Личный фонд создаётся при жизни владельцем имущества — гражданином России. Учредителем может быть один человек или супруги, которые владеют общей собственностью. Если организация создаётся после смерти гражданина по его завещанию, фонд называют наследственным — такие фонды доступны гражданам РФ с 2018 года.

Личным фондом управляет основатель, но он обязан назначить независимого руководителя. Совет фонда или другой коллегиальный орган контролирует работу руководителя, чтобы он распоряжался имуществом согласно воле учредителя. 

Основатель фонда назначает выгодоприобретателей — физических лиц, которые будут получать доходы от работы фонда. Например, доход от сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и купоны по ценным бумагам. Выгодоприобретателем может быть сам учредитель, его родственники и любые другие лица, но не коммерческие организации. 

В личный фонд можно поместить недвижимое имущество, чтобы передать его по наследству без уплаты НДФЛ и без необходимости выделения обязательных долей. 

Преимущества личных фондов

• Фонд создаётся при жизни наследодателя. Основатель может проверить, как работает организация и при необходимости внести изменения в структуру фонда, его устав. После его смерти вносить изменения запрещено.
• Имущество находится в собственности фонда. Его не будут делить после смерти учредителя, из него не выделяют обязательные доли для жены, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей. Наследники не могут оспорить в суде перевод имущества в фонд.
• Фонд обеспечивает конфиденциальность. По всем документам владельцем имущества является фонд, имена учредителя и приобретателей выгоды не указываются. По желанию учредителя бенефициары не узнают друг о друге и не получат полный список имущества, которое входит в фонд.
• Учредитель может указать в уставе фонда, кто, когда, в каком размере и при каких обстоятельствах сможет получить имущество или деньги. Например, фонд может оплатить обучение или медицинское обслуживание, передать квартиру для проживания на определённый срок или выплатить фиксированную сумму по достижению определённого возраста.
• Через 3 года (в ряде случаев — 5 лет) после основания активы собственника и созданного им фонда становятся полностью независимыми. Имущество фонда не могут забрать за долги учредителя или разделить при расторжении брака.
• Получатели собственности и денег от фонда освобождены от НДФЛ, если это сам учредитель или его близкие родственники и они являются налоговыми резидентами РФ (п. 18.2 ст. 217 НК).

Недостатки личных фондов

• Минимальная стоимость имущества для учреждения личного фонда — 100 млн рублей. Цену неденежных активов определяют независимые оценщики. Поэтому финансовая структура доступна только для состоятельных граждан.
• Фонд не может быть квалифицированным инвестором. Это накладывает ограничения на работу организации на фондовом рынке.
• Если основатель фонда является его единственным выгодоприобретателем, сделку по передаче имущества могут оспорить. Это может сделать финансовый управляющий при банкротстве основателя в течение следующих 3 лет или бывшая супруга учредителя, которой он платит алименты. 
• Более высокие налоги, чем у физических лиц или паевых инвестиционных фондов — до 20%. Личный фонд — не лучший вариант для оптимизации налогообложения.

Как использовать личный фонд для передачи недвижимости наследникам

В личном фонде можно разместить любые объекты недвижимости: жилой и коммерческой. Учредитель может указать в уставе фонда, что одни объекты нужно сдавать в аренду и полученный доход перечислять выгодоприобретателям, а другие — передать в пользование или в собственность выбранным лицам.

Например:

• коммерческие помещения под магазины и склады сдавать в аренду, а доход распределять между сыновьями;
• загородный дом предоставить жене для проживания до конца жизни или до вступления в новый брак;
• городскую квартиру передать в собственность дочери, когда ей исполнится 21 год.

Наследникам не придётся разбираться с управлением недвижимостью, общаться с квартирантами и арендаторами — всё это делают сотрудники фонда. 

Получатели недвижимости не должны платить налог на доходы физических лиц ни за жильё, ни за другие доходы от фонда (п. 18.2 ст. 217 НК). Учредитель тоже не платит НДФЛ при размещении имущества в фонде. Налоги со своих доходов платит сам фонд — 20% или 15%, если более 90% его доходов пассивные.

Выделить доли в недвижимом имуществе фонда после смерти основателя не получится. Другие наследники не смогут оспорить его волю. Все квартиры, дома и нежилые квадратные метры перейдут к своим пользователям по решению наследодателя, указанному в уставе фонда. Ждать 6 месяцев для этого не придётся.

Как создать личный фонд 

Фонд создают на ограниченный срок или бессрочно — это нужно определить перед его основанием. Для создания личного фонда нужно обратиться к нотариусу. Ему нужно предоставить:

• решение учредителя, 
• устав фонда, 
• отчёт оценщика о стоимости имущества, 
• условия управления фондом,
• паспорт учредителя,
• свидетельство о браке и брачный договор учредителя,
• согласие супруга или заявление о том, что учредитель не находится в браке.

Нотариус проверяет документы на соответствие закону и заверяет решение, устав и условия управления.

Личные фонды регистрирует Министерство Юстиции РФ. Заверенные нотариусом бумаги вместе с заявлением нужно передать в территориальное управление министерства. На создание некоммерческой организации требуется около 20 рабочих дней. Данные всех личных фондов попадают в ЕГРЮЛ. 

Коротко о главном

В России ещё не сложилась правоприменительная практика в отношении личных фондов. В стране нет сообщества профессиональных управляющих фондами, кому собственники могли бы доверить своё имущество.

Тем не менее, личный фонд уже сейчас является эффективным инструментом для состоятельных граждан, которые хотят передать недвижимость наследникам без уплаты НДФЛ и выделения обязательных долей.

• Фонд создаётся при жизни владельца, который получает возможность контролировать его работу и вносить изменения при необходимости.
• Имущество фонда не делится после смерти учредителя, а передаётся бенефициарам согласно его воле, указанной в уставе.
• Получатели имущества и доходов от фонда освобождены от уплаты НДФЛ.
• Фонд обеспечивает конфиденциальность — имена учредителя и выгодоприобретателей не раскрываются.
• Личные фонды доступны только для имущества суммарной стоимостью от 100 млн рублей и имеют ряд других ограничений.

Фотография на обложке: katemangostar (Freepik)