Как продать старую квартиру дороже рынка без ремонта и серьёзных вложений: личный опыт

Когда квартиру собираются продавать, собственники подходят к делу по-разному: кто-то делает ремонт, кто-то генеральную уборку, а кто-то вообще обходится без подготовки. Универсального правила нет — всё зависит от состояния объекта, района, спроса и задач продавца. Ремонт может окупиться, а может только увеличить расходы.

Старую двушку площадью 51 кв. м в районе Текстильщики её владельцы решили не ремонтировать. Возможно, они бы и вовсе никак не готовили её к продаже, если бы не Анастасия Разливанова. Она специализируется на увеличении внутренней ликвидности недвижимости с помощью доходного ремонта или декорирования, помогая продать квартиру дороже, а купить дешевле. 

Вот и в этом случае она предприняла несколько очень простых и недорогих действий, которые не только ускорили продажу квартиру, но и позволили увеличить её стоимость почти на 900 тысяч рублей. Рассказываем, как ей это удалось.

Заказчики сразу честно признались, что бюджета на ремонт нет. Но мне хватило один раз посмотреть квартиру, чтобы понять: серьёзные вложения тут всё равно бы не окупились, ведь многое зависит от потенциальных покупателей. 

Например, жильё в центре чаще выбирают люди с высоким доходом. Большинство готово платить за готовый качественный дизайнерский интерьер.

С Текстильщиками история другая. Это спальный район на юго-востоке Москвы, который долгое время связывали с бывшей промзоной АЗЛК. Такое прошлое повлияло и на восприятие места, и на стоимость жилья. За последние годы многое изменилось к лучшему, однако недвижимость здесь по столичным меркам всё ещё относительно доступна.

Достаточно было открыть объявления, чтобы увидеть общую картину: продавалось около десяти похожих объектов. Почти в каждом — старый ремонт, ковры на стенах, устаревшая мебель и комнаты, заполненные вещами. Цены держались в пределах 15–16 миллионов рублей, и предложения, прямо скажем, спросом не пользовались. Таким образом, вопрос о переделке отпал сам собой. 

Представьте, что мы вложили бы ещё два или три миллиона рублей: поменяли двери, обновили полы, полностью переделали санузел, поклеили новые обои, заменили коммуникации. Помогло бы это продать квартиру за 19 миллионов? Вряд ли. У каждого района есть свой ценовой потолок, и даже дорогая отделка не может бесконечно увеличивать стоимость жилья.

Разумеется, люди, которые хотят сразу получить готовую для жизни недвижимость, есть и в Текстильщиках, только чаще они выбирают новостройки. Их привлекают современные подъезды, новые инженерные системы, благоустроенные дворы, удобные планировки и свежая инфраструктура. Даже дорогая отделка в доме, которому уже полвека, не сделает лифт новым и не изменит состояние фасада.

У этого объекта был хороший потенциал: при общей площади 51 кв. м на кухню приходилось целых 13. Даже у современных проектов такое встречается нечасто. Ещё одним плюсом стала просторная лоджия почти во всю квартиру, которая не входила в общую площадь. После утепления её легко было превратить в кабинет, небольшую мастерскую или уютную зону отдыха.

Жильё имело и другие достоинства: оно было светлым, с хорошей геометрией комнат и приятным видом из окон.

Однако очевидных минусов тоже хватало: больше 15 лет квартиру сдавали без каких-либо вложений, а последние жильцы явно не слишком заботились о порядке. На кухонном столе нас встретила целая гора пивных пробок, обои местами уже отходили от стен, мебель давно отслужила своё, а кухня выглядела настолько грязной, что сначала возникла мысль полностью её заменить.

Самым неприятным оказался мусор на шестиметровой лоджии. Старая техника, мебель, одежда, обувь — всё это возвышалось на метр от пола. Среди этого беспорядка спокойно жили голуби, которые успели свить себе гнездо.

В таком виде объект выглядел запущенным. Многие собственники, оказавшись в подобной ситуации, сразу начинают думать о косметическом ремонте. Им кажется, что свежие обои помогут быстрее найти покупателя. На деле всё происходит иначе. Такую недвижимость обычно приобретают с расчётом на полную переделку, и никто не захочет платить больше за то, что всё равно придётся снимать через несколько дней после покупки.

В быстром ремонте был бы смысл, если бы собственники хотели и дальше сдавать квартиру. Но это был не тот случай.

При этом оставлять жильё в запущенном состоянии тоже нельзя. Старые обои всегда выдают возраст недвижимости. Со временем они впитывают запахи, выгорают, покрываются пятнами и хранят следы чужого пребывания. Глядя на такие стены, потенциальный владелец уже не думает о достоинствах квартиры. Он начинает гадать, что скрывается под отделкой: сырость, грибок, трещины или другие неприятные сюрпризы.

Поэтому мы решили ничего не маскировать. За три дня полностью сняли обои, вывезли мусор, сняли ковры со стен и прикрыли ими дырки в полу, чтобы не шокировать с порога будущих покупателей. 

Конечно, этот приём подходит не каждому объекту. Когда стены крошатся или требуют серьёзного восстановления, без переделки не обойтись. Но в нашем случае очищенный бетон выглядел аккуратно.

Когда квартира избавилась от всего лишнего, пришло время генеральной уборки. Этот этап владельцы обычно недооценивают, особенно если жильё в очень запущенном состоянии. Им кажется, что клининг ничего не решит, но мой опыт говорит об обратном, так как найдётся немного смельчаков просто даже зайти в очень убитую квартиру.

Поэтому мы буквально по сантиметру разобрали кухню. Отмыли фасады, плиту, холодильник, фартук, сантехнику, окна и подоконники. Из шкафов убрали грязную посуду, оставшуюся после прежних жильцов. Вместе с ней исчез неприятный запах, а комнаты сразу стали светлее и свежее. На всё мы потратили около 10 тысяч рублей. При подготовке к продаже это одна из тех трат, которые достаточно быстро окупаются.

Грязь всегда снижает привлекательность жилья. И дело даже не в том, что покупатель мысленно прибавляет к цене стоимость уборки — неопрятная недвижимость заставляет подозревать скрытые проблемы. Достаточно увидеть жирную плиту, потемневшие швы или мутные окна, и человек уже начинает внимательнее искать недостатки во всём остальном. 

До сих пор удивляюсь, как часто собственники недооценивают фотографии и текст объявления. На подготовку они готовы потратить недели, а описание нередко пишут за несколько минут. В результате получается привычный набор фактов: «один собственник», «без обременений», «свободная продажа». Всё это важно, но уже тогда, когда человек решил выйти на сделку. Сначала его нужно заинтересовать.

Никто не открывает объявление, чтобы первым делом проверить юридические документы. Люди хотят понять другое: стоит ли вообще смотреть эту квартиру.

Поэтому к съёмке мы подошли очень внимательно. Наша задача заключалась в том, чтобы показать сильные стороны объекта. Просторная кухня перестала быть сухой цифрой в описании: на фотографиях было видно, что здесь легко помещается полноценная обеденная зона. Лоджию мы показали как дополнительное пространство, где можно устроить домашний кабинет, творческую мастерскую или уютный уголок отдыха. Для покупателей такие детали часто становятся решающими.

При этом профессиональная фотосъёмка вовсе не обязательна — хорошие кадры можно сделать и на обычный телефон. Достаточно снимать при дневном свете, выбирать ровные ракурсы и следить, чтобы кадры оставались чёткими. Такие снимки выглядят живыми и помогают увидеть все достоинства объекта.

При выборе жилья люди обращают внимание не только на площадь. Они пытаются вообразить, как будут жить в этой квартире: мысленно расставляют мебель, выбирают место для рабочего стола, представляют семейные ужины на кухне или утренний кофе у окна. Если объявление помогает человеку увидеть этот сценарий ещё до просмотра, вероятность звонка становится гораздо выше.

Поэтому описанию я всегда уделяю не меньше внимания, чем фотографиям. Хороший текст ничего не навязывает. Он подсвечивает детали, которые легко пропустить при беглом осмотре. Порой хватает одной точной фразы о планировке, большой кухне или лоджии, чтобы человек решил записаться на встречу.

Для этой квартиры мы составили текст объявления, отразивший все её достоинства:

Без лишней воды чётко и лаконично мы обозначили все основные плюсы объекта. И это сработало.

После публикации объявления интерес проявился почти сразу. Для меня это было вполне ожидаемо. Пока мы готовили квартиру к продаже, я не раз просматривала похожие предложения. Большинство из них выглядело так, будто фотографии сделали наспех: ковры на стенах, заставленные вещами комнаты, грязная посуда на кухне. Такие снимки лишь фиксировали состояние жилья, но совсем не показывали его сильные стороны.

На этом фоне наше предложение воспринималось иначе: несмотря на отсутствие ремонта, недвижимость выглядела светлой, аккуратной и открытой. Вместо чужого быта люди видели пространство, в котором легко представить собственную жизнь.

Всего было 858 просмотров и около семи показов. И буквально за две недели с момента выхода объявления нашлась молодая пара, которая влюбилась в этот объект. Единственное, они попросили скидку в сто тысяч рублей, и мы тут же согласились, так как изначально поставили цену на 1 млн выше рынка.

В итоге квартира была продана за 16,9 миллиона рублей, притом что собственник рассчитывал получить около 16 миллионов, даже не надеясь на быструю сделку. В результате весь путь от публикации объявления до внесения задатка занял меньше двух недель. 

Вот так грамотная подача квартиры принесла дополнительный доход без серьёзных финансовых вложений.

Фотографии из личного архива героини