Как продать квартиру с долгами по ЖКХ, залогом и другими обременениями: что важно знать

При продаже недвижимости может оказаться, что имущество заложено, арестовано или на нём числятся серьёзные задолженности по оплате услуг ЖКХ. Рассказываем, можно ли продать квартиру с долгами, есть ли способ купить арестованное жильё и на что обратить внимание при покупке залоговой недвижимости.

Можно ли продать квартиру с долгами

Продажа квартиры с долгами невозможна только в двух случаях — если покупка происходит в ипотеку и если на недвижимость наложен арест. Во всех остальных ситуациях сделка вполне возможна.

Ипотека

Большинство банков для проверки недвижимости запрашивают справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Ещё такое подтверждение могут запросить страховые компании. Если не предоставить справку, сделка может не состояться.

Арест

Арест — это обременение, которое накладывают судебные приставы после решения суда. Если собственник накопил большой долг, то на владельца квартиры могут подать в суд УК или поставщик коммунальных услуг. После этого приставы наложат на имущество арест, который фиксируется в Росреестре. Сделку с такой недвижимостью совершить не получится, пока не снимут обременение.

В остальных случаях продать квартиру с долгами можно.

Кому переходит долг при покупке квартиры

Списание задолженностей при смене собственника квартиры автоматически не происходит, погашать их всё равно придётся. Но новый владелец объекта не обязан оплачивать все накопившиеся долги: обязательства за капремонт переходит новому владельцу, а за коммуналку — нет.

Долг за капремонт

Долг по капитальному ремонту переходит к новому собственнику из-за того, что взносы на капремонт законодательно закреплены за конкретным объектом недвижимости, а не за его владельцем. То есть задолженность придётся оплачивать тому, кто в настоящее время является собственником, даже если он не «поучаствовал» в её формировании.

Долг по коммунальным платежам

Оплата коммунальных услуг происходит по лицевому счёту, который закреплён за собственником, поэтому при его смене покупатель не обязан оплачивать долги старого владельца. Но управляющие компании нередко пытаются взыскать долги именно с покупателя, даже начисляют ему пени и отказываются переоформлять счета на его имя до полного погашения задолженности.

Ещё бывает, что новому собственнику приходит квитанция с долгом за ЖКХ, который сформировался до приобретения им недвижимости, но не отображался в счетах ранее. Обычно это происходит в случае, если управляющая компания обнаружила ошибки в собственных расчётах. 

Такие действия и требования незаконны, далее расскажем, как разобраться с УК в этих случаях.

Продажа квартиры с долгом по ЖКХ

Есть два способа продажи квартиры с долгами. Если сделку провести грамотно, то такая покупка может быть безопасной для всех сторон.

Погашение долга с задатка

При покупке недвижимости покупатель обычно передаёт задаток продавцу по договору о задатке. Продавец может этими деньгами погасить долг.

Этот способ, помимо прочего, подойдёт для покупки в ипотеку. Почти все банки просят справку об отсутствии долгов, поэтому погашенный долг расширит круг потенциальных покупателей.

Риск таких действий — в том, что сумма задатка может быть немаленькой, а если покупатель передумает покупать недвижимость, то деньги ему не возвращаются.

Погашение долга после сделки купли-продажи

Для этого способа нужно воспользоваться банковской ячейкой. Продавец и покупатель арендуют две ячейки и в день сделки кладут в них разные суммы. После проведения госрегистрации в Росреестре продавец забирает одну сумму денег, а после того, как погасит долг по коммуналке, ему открывается доступ ко второй.

Такой способ часто практикуют риелторы, потому что он — самый безопасный. На ячейки или аккредитив часто соглашаются и продавцы, и покупатели — каждый останется при своих деньгах.

Как составить договор для продажи квартиры с долгом

В договоре купли-продажи, а также в договоре о задатке нужно прописать все условия погашения долга подробно.

Соглашение о задатке

Если стороны решили, что продавец будет гасить долг с задатка, то нужно в соглашении прописать следующее:

• использовать формулировку «задаток», потому что только этот обеспечительный платёж возвращается, если одна из сторон отказалась от сделки;
• указать условие о том, что продавец обязуется с задатка погасить долг по ЖКХ и предоставить соответствующую справку.

Договор купли-продажи

Если сделка проходила с задатком, которым гасили долг, то в самом ДКП можно не прописывать дополнительные пункты — квартира освобождена от долгов, сделка купли-продажи пройдёт стандартно.

Если стороны решили воспользоваться ячейками или аккредитивом, то в ДКП нужно указать порядок расчёта:

1. прописать пункт о том, что расчёт будет производится через две ячейки или два аккредитива;
2. указать номера договоров на ячейки/аккредитив;
3. подробно расписать, какое подтверждение нужно для доступа к каждому из них.

Акт приёма-передачи квартиры

Сейчас Росреестр не требует акт приёма-передачи для регистрации сделки, но этот документ необходим и покупателю, и продавцу. В нём прописываются показатели счётчиков на момент покупки квартиры, а это поможет покупателю, если в будущем возникнут споры с управляющей компанией.

Перевод долга

Статья №391 ГК РФ позволяет перевести долг на продавца. Да, по закону он и так остается на нём, но перевод может стать дополнительной страховкой. Для этого понадобится согласие продавца и организации — УК или энергосбытовой компании. Нужно составить договор о переводе долга и приложить к нему письменное согласие кредитора.

Нужно сказать, что нотариусы неохотно регистрируют сделки с переводом долга, поэтому такая схема скорее подойдёт для простой купли-продажи.

Чем опасна покупка квартиры, на которой есть задолженность

Если долг за коммунальные услуги крупный и накапливался в течение длительного времени (от нескольких месяцев), приобретение квартиры с задолженностью грозит серьёзными неприятностями покупателю.

Риск отказа в регистрации сделки

Управляющая или энергосбытовая компании имеют право подать в суд на злостного неплательщика, и в такой ситуации судья обычно выносит решение о наложении ареста на недвижимость. Если это произойдёт, то сделку остановят на этапе регистрации и откажут в её оформлении. Возобновить куплю-продажу можно только после того, как продавец рассчитается с долгами и снимет арест с объекта.

Но если продавец недобросовестный, успел потратить выплаченную ему сумму или вообще скрылся в неизвестном направлении, то покупатель однозначно теряет права на купленную недвижимость, а вернуть деньги за неё сможет только через суд. Как известно, даже с решением суда взыскать что-то не всегда получается.

Необходимость оплаты чужих долгов

Несмотря на закон, который гласит, что долги закреплены не за квартирой, а за конкретным человеком, управляющие компании чаще всего не хотят искать бывшего собственника и разбираться с ним. Можно услышать немало историй, когда УК отключала воду, электроэнергию в квартире уже после её перехода к новому владельцу.

Некоторые собственники покорно оплачивают чужие долги, чтобы возобновить подачу коммунальных услуг. У людей не всегда есть время судиться с УК, а проживание в квартире без света и воды невозможно.

Как продать залоговую квартиру

Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.

Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.

1. Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя. Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
2. Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка. Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.

Заключение сделки с сопровождением банка-залогодержателя. В этом случае покупатель оформляет на себя новый ипотечный кредит и перечисляет продавцу полученные заёмные средства. Продавец же в свою очередь гасит ипотеку за счёт полученных денег, а разницу оставляет себе.

Самым надёжным считается вариант с сопровождением сделки от финансовой организации, в этом случае риски для покупателя будут минимальными.

Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой

Первый этап проверки недвижимости — это общение с продавцом. Стоит попросить его показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указано, как именно продавец стал собственником жилья: купил за собственные средства, получил в наследство или в дар, оформил ипотеку. Также можно запросить свежие квитанции по оплате услуг ЖКХ — там отображаются крупные и давние долги.

Далее стоит приступить к проверке информации о квартире.

1. Заказать выписку из ЕГРН (это может сделать сам покупатель на официальном интернет-портале Кадастровой палаты) и базы Росреестра. Получив выписку, стоит внимательно изучить пункт 4. Если существуют третьи лица, которые имеют какие-то права на жильё или ограничивают право собственника распоряжаться его имуществом (к примеру, квартира находится в залоге или под арестом), это будет указано в выписке. Идеальный вариант — если в этом разделе стоит пометка «Не зарегистрировано». 
2. Проверить покупателя через сайт ФССП. Для проверки понадобится знать фамилию и инициалы текущего собственника, а также дату его рождения. Здесь отобразятся все задолженности человека с пояснениями о их характере. Есть нюанс — долги по оплате услуг ЖКХ здесь отобразятся только после того, как УК подаст на должника в суд. До этого момента выписка с сайта ФССП будет «чистой».
3. Обратиться в обслуживающую компанию и/или непосредственно к поставщикам коммунальных услуг (иногда владельцы недвижимости заключают договоры с электро- и газоснабжающими организациями напрямую) и уточнить, есть ли в данный момент задолженность по интересующему объекту.

Поговорить со старшим по дому. Обычно он располагает информацией о долгах за капремонт, а также других важных для покупателя обстоятельствах — например, о наличии в квартире арендаторов.

Кратко

Продать квартиру с долгом по ЖКХ можно, только если она не арестована приставами. Также некоторые банки запрашивают справки об отсутствии долгов и не кредитуют жильё с задолженностями. 

Для проведения сделки по такому жилью есть два способа:

• погашение долга из суммы задатка;
• погашение за счёт средств с продажи с передачей денег через ячейку или аккредитив.