Как продать квартиру быстрее и дороже: личный опыт успешного флиппера

Флиппинг — это быстрая перепродажа недвижимости после ремонта и улучшений. Изменения могут быть разными, в зависимости от желаний продавца: одни всерьёз вкладываются в недвижимость, другие ограничиваются незначительными переделками.

В любом случае рисков практически нет: прибыль будет наверняка. А вот её размер зависит от того, как флиппер оценит потенциальную привлекательность объекта, насколько универсальный ремонт сделает и сколько денег вложит. Рыночные колебания тоже нужно принимать в расчёт, хотя в последние годы жильё неизменно растёт в цене. 

Флиппинг сложнее, чем просто «купил, сделал ремонт и продал»: на успех влияет множество аспектов. О самых важных из них рассказал руководитель бюро PiSA design Павел Алексеев и поделился личным опытом удачной перепродажи квартиры после ремонта.

Наш первый опыт

Это был эксперимент: мы с женой раньше никогда не занимались флиппингом, и нам было любопытно попробовать. Сейчас мы делаем ремонт в двух своих квартирах на одной лестничной клетке: хотим одну оставить для работы, а другую — для жизни, не объединяя их. А пока они не готовы, живём на своих объектах, которые перепродаём. 

В основном это каркасные дома, строительством которых мы тоже занимаемся. Но была в нашей жизни и квартира. Своего рода экспериментальная. В какой-то момент мы решили попробовать флиппинг — купили для этих целей евродвушку, которую отремонтировали и продали. Но сначала я прожил в ней пять месяцев, заодно проверив удобство и доведя интерьер до совершенства. 

На самом деле это наш обычный подход к продаваемой недвижимости. Словосочетание «делаем как для себя» в нашем случае не штамп, а реальная стратегия. Мы понимаем, что репутация работает на нас: продавать дома и квартиры куда проще через сарафанное радио. 

Неслучайный выбор

К покупке этой квартиры мы с женой подошли ответственно: искали современный объект по адекватной цене. Подходящий вариант оказался только один. Разумеется, объявлений было больше, но нам нужен был качественный ремонт за адекватные деньги. Таких предложений немного, в основном попадались однотипные неинтересные объекты. Переделать их, конечно, не проблема, но всё упиралось в расходы — они для флиппинга определяющие. Чтобы получить прибыль, нужен баланс покупной стоимости, собственных вложений и последующей продажной цены. 

Подходящий вариант нашли в ЖК «Отрада». Это была евродвушка площадью 33 кв. м. В ней нас устроило всё: плитка, двери и даже сплит-системы. Конечно, квартира была полностью пустой: без мебели и техники. Планировка тоже не самая удачная, но я больше обращал внимание на электрику, радиаторы отопления, стяжку и сантехнику — самые дорогие статьи расхода в случае переделки. 

Нашу квартиру мы купили у риелтора, который ремонтировал сразу два объекта: один для себя, другой для продажи. Он до конца не знал, какой в итоге оставит себе, поэтому делал обе квартиры одинаково качественно. 

Кто-то скажет, что нам просто повезло, но это не так. Мы знали, что нам нужно, и целенаправленно это искали. 

4 совета на личном опыте

Коммерческая составляющая, безусловно, важна — мы хотели заработать на этой квартире. Но именно заработать, а не нажиться. Поэтому наполняли интерьер не самыми дорогими, но и не дешёвыми изделиями: мебелью, текстилем, декоративными элементами.

Тут, конечно, важны опыт и насмотренность, так как за одни и те же деньги на рынке можно купить очень разные вещи. Опираясь на тот ремонт, вот какие выводы-советы я могу дать:

1. Делайте универсальный интерьер. Нужно сделать так, чтобы будущий владелец мог приспособить квартиру под себя. Например, на кухне необязательно устанавливать посудомоечную машину, но нужно предусмотреть для неё место. Можно даже плиту не ставить, но вывод под неё оставить. На этом объекте мы так и поступили: пять месяцев жили без варочной поверхности, готовя исключительно в мультиварке, хотя была отдельная плитка Bork. Впоследствии оставили её покупателю в качестве бонуса.
2. Предусматривайте любые мелочи. Например, место для робота-пылесоса или удобного хранения обуви. В этой квартире мы для этого даже приподняли шкаф в прихожей. Туда и пылесос можно поставить, и место для обуви организовать. 
3. Используйте недорогие декоративные приёмы для придания интерьеру привлекательности. Задача флиппера — продать квартиру быстро и выгодно. И тут важно, чтобы она выделялась среди прочих объявлений. Делать для этого дорогой дизайнерский ремонт необязательно, достаточно наклеить фотопанно или отделать декоративной штукатуркой зону ТВ. Именно так мы поступили в этой квартире, а ещё установили под телевизором вместо скучной тумбы основу из массива дерева. Выглядит оригинально и не перегружает пространство.
4. По максимуму используйте эргономичные решения. Например, мы поставили в спальне кровать с подъёмным механизмом. Стоит она недорого, но в несколько раз увеличивает места для хранения. Рабочую зону делать не стали, но оставили под неё пространство. А чтобы комната не выглядела пустой, добавили стеллаж с книгами — спальня сразу стала выглядеть обжитой и уютной. Отдельно расскажу про шкаф: мы за него немного переплатили, но зато взяли самый удобный. Вместо дверей в пол у него снизу выдвижные ящики, из которых можно брать носки или нижнее бельё, не вставая с кровати. Всё это неочевидные, но очень важные моменты, влияющие впоследствии на успех квартиры у покупателей.

Подводя итоги

Чтобы гарантированно получить выгоду от флиппинга, нужно внимательно оценивать квартиру с точки зрения её продажных перспектив. Лучше обращать внимание на объекты, не требующие переделок. Особенно важны такие моменты, как:

• Оптимальное количество выключателей и розеток.
• Качественная проводка.
• Межкомнатные двери. В идеале скрытого монтажа — они выглядят дороже.
• Напольное покрытие должно быть максимально нейтральным. Яркое, пёстрое или какое-то необычное потом сложнее продать.

Свои правила есть и для наполнения. В частности, лучше отдавать предпочтение минимализму. Он — помощник флиппера, так как небольшое количество предметов в квартире создаёт ощущение пространства и жильё кажется больше. Кроме того, это оставляет простор для творчества будущих владельцев: нужно, чтобы им было что привнести в интерьер. 

Главное — не перестараться и не забыть про бонусы для покупателя. Например, в этой квартире я оставил хороший большой телевизор. 

Любая недвижимость в итоге найдёт своего владельца, но ускорить продажу и получить больше денег можно, если расширить число желающих за счёт оригинального интерьера. 

Не стоит забывать, что, если продавать недвижимость, которая была в собственности менее трёх лет, нужно платить НДФЛ 15%. Но если всё сделать правильно, флиппинг всё равно будет выгодным. В нашем случае мы заработали больше миллиона за вычетом налога и своих расходов. И это притом, что мы продавали квартиру в ипотечный кризис, когда ставки на вторичное жильё подняли до максимума. 

Фотографии из личного архива героя статьи