Как продать дом, купленный с маткапиталом: личный опыт и полезные советы

Когда в 2007 году ввели материнский капитал, для многих эта мера господдержки стала спасательным кругом в решении квартирного вопроса. Россияне чаще всего направляют выделенные средства именно на покупку или строительство жилья и становятся счастливыми собственниками недвижимости. Отныне для них «Счастливы вместе» — вовсе не название известного ситкома, а почти юридический статус. Ведь закон обязывает при покупке квартиры с использованием средств маткапитала выделять доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей.

Мало кто видит в этом проблему. Действительно, что страшного в том, чтобы отписать квадратные метры любимому чаду? Осознание приходит позже, когда появляется желание продать или поменять такую квартиру, но дети ещё не выросли. Спойлер: это возможно и законом не возбраняется, но сложности будут. Эта история о семье, которая сумела их преодолеть с профессиональной поддержкой.

Продать дом и переехать поближе к детям

Меня зовут Татьяна Ермакова. Я основатель и руководитель агентства недвижимости «ДОБЕРМАН»: веду людей от первой встречи до составления и подписания договора, юридически сопровождаю сделки, занимаюсь страхованием объектов недвижимости, доверительным управлением и т. д. Я универсальный, но не одинокий «солдат»: в моей команде агенты недвижимости, а также юрист, который занимается судебными спорами. 

Прежде чем открыть своё агентство, я долго работала наёмным агентом, и в 2022 год ко мне обратилась пожилая женщина с просьбой продать их большой семейный дом в коттеджном посёлке «Радужный» Городищенского района Волгоградской области. Дом двухэтажный общей площадью 200 кв. м, с хорошим ремонтом, ухоженной придомовой территорией в 10 соток и всеми коммуникациями. Лет 15 назад его купили дочка клиентки с супругом и двумя малышами, чтобы жить одной дружной семьёй с бабушкой и дедушкой.

Дом приобрели с участием средств материнского капитала и оформили на родителей, детей (как того требует закон) и бабушку. Через несколько лет жить вдали от города стало неудобно: приходилось долго добираться до работы, постоянно возить детей на учёбу и дополнительные занятия, поэтому дочка с супругом купили квартиру под ключ в новеньком ЖК «Комарово», в Советском районе Волгограде и переехали.

Сначала юридически ничего не меняли, но когда старший из детей достиг совершеннолетия, все взрослые собственники подарили свои доли бабушке. Она и внучка остались единственными собственниками коттеджа. И вот бабушка решила его продать: пожилым людям ухаживать за таким большим домом непросто да и незачем, гораздо важнее быть поближе к детям и внукам.

Взамен женщина хотела просторную квартиру на вторичном рынке в Советском или соседнем, Кировском районе Волгограда, не дальше нескольких остановок общественным транспортом от детей, а лучше — в шаговой доступности.

Новых жильцов нашли не сразу

Продать такой большой дом даже на обычных условиях труднее, чем квартиру. Наличие несовершеннолетнего собственника ещё больше всё усложнило. Пару лет мы давали объявления и водили потенциальных жильцов на просмотры. 

К тому времени я успела открыть агентство. Мы так привязались друг к другу с клиентами, что они без размышлений ушли вместе со мной. Так получилось, что почти сразу после этого нашёлся покупатель на коттедж, и мы приступили ко второму этапу: поиску квартиры для бабушки.

Подобрать квартиру было проще. Мы нашли на вторичном рынке стандартную трёшку площадью 64 кв. м в Кировском районе Волгограда. Ремонт свежий, мебель и техника остались частично, но тут проблем не было: всё недостающее привезли из большого дома. В таких случаях принято говорить: «Заезжай и живи», — что для пожилых людей очень важно. 

Тонкости оформления

Чаще квартиры, купленные с маткапиталом, продают, чтобы расшириться. В нашем случае семья шла на уменьшение. Юридически это ничего не меняет, просто нюанс, но опасений вызывает ещё больше.

Любая сделка, в которой участвуют несовершеннолетние собственники, независимо от того, применялся маткапитал при покупке или нет, требует разрешения от органов опеки. Надо подготовить заявление, где указано, что продаётся и покупается взамен. 

Схема следующая: вы сначала находите покупателя на свою недвижимость, заключаете предварительный договор купли-продажи, получаете залог или аванс. Затем надо подобрать новую квартиру и опять же подписать предварительный договор с её собственниками. Только после этого можно идти в опеку. 

При этом всегда надо помнить о ребёнке. Сделки, в которых его интересы ущемлены, опека не одобрит. На практике это выражается в том, что в новой квартире несовершеннолетний должен получить такую же долю, какой владел, или большую.

Соизмерить доли можно по квадратуре или кадастровой стоимости недвижимости. В нашем случае мы пользовались кадастром. Объясню почему. Несовершеннолетняя девочка владела 1/10 доли дома. Родители хотели выделить ей ровно столько же в новой квартире. Коттедж гораздо больше по площади, а ещё плюс территория 10 соток, которая тоже учитывается. Но кадастровая стоимость квадратного метра в городской квартире выше, чем у дома в области — на этой разнице мы и хотели сыграть. Но в итоге получилось не совсем так, как хотелось: нам не удалось «отписать» на девочку всего одну долю из десяти, выделили 2/10. Но оттолкнись мы от квадратуры, пришлось бы отдать как минимум 3/10.

Какие документы потребует опека

Это во многом зависит от конкретного отделения органа опеки, а оно может даже запросить платёжки по коммунальным услугам или выписку с лицевого счёта квартиры об отсутствии долгов. Поэтому надо звонить и уточнять.

Но некоторые документы понадобятся в любом случае:

• Паспорта родителей и их согласие на сделку.
• Документы ребёнка (свидетельство о рождении или паспорт).
• Заявление ребёнка (если ему уже исполнилось 14 лет).
• ЕГРН обоих объектов недвижимости (покупаемого и продаваемого).
• Предварительные договоры купли-продажи.
• Документы — основания права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).

Когда получено разрешение от опеки, продают старое и покупают новое жильё по возможности параллельно. Исключение только для сделок с ипотекой, так как приходится ждать средств от банка, о чём заранее уведомляется опека. Но у нас были наличные, поэтому всё уладили в один день. 

Дом продавали у нотариуса, поскольку сделки с участием детей требуют нотариального заверения. Затем всей дружной компанией переместились в Росреестр и оформили куплю-продажу квартиры. Можно было всё сделать у нотариуса, но так вышло бы дороже.

Трудности только у нас в голове

То, что жильё, купленное с участием маткапитала, нельзя продать до наступления совершеннолетия всех детей, — миф, в который, увы, многие верят. Основная сложность таких сделок вовсе не юридическая, а психологическая. Люди боятся и покупать, и продавать такую недвижимость. «Останусь без квартиры и без денег», «Меня засудят за незаконное использование маткапитала», «Сделку признают недействительной, квартиру отберут» — это лишь малая часть возражений, с которыми приходится сталкиваться и работать. Так порой и хочется сказать: «Люди, на вашей стороне опека, она такие сделки проверяет со всей возможной дотошностью».

Плюс ситуацию накаляет необходимостью ждать. Это небыстрые сделки. Только на оформление разрешения в опеке уходит две недели. Причём ждать приходится всем: и покупателям жилья у несовершеннолетнего, и продавцам недвижимости, которую берут взамен. 

Здесь для успеха должно сойтись всё: надо найти покупателя, который не боится и не спешит, подобрать новую квартиру и договориться с её собственником, грамотно подготовить все документы для опеки, чтобы из-за досадной ошибки не пришлось собирать бумажки повторно.

Кроме того, в течение полугода придётся подать в опеку документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья и выделения в нём соразмерной доли несовершеннолетнему собственнику. 

Кажется, сложно, но только в первый раз. Да, такие сделки затратны по ресурсам и финансам (из-за участия нотариуса), но если есть опыт или человек с опытом рядом, то всё решаемо. В конце концов, материнский капитал — это не усложнение, а мера поддержки, просто надо ей пользоваться в рамках закона и знать о своих правах.

Самое важное из этой истории

Учиться лучше на чужом опыте, поэтому я сформулировала пошаговую инструкцию о том, как продать недвижимость, купленную с участием средств материнского капитала, и купить новое жильё, если ребёнок-собственник не достиг совершеннолетия: 

1. Найти покупателя на свою недвижимость и заключить предварительный договор купли-продажи.
2. Подобрать новую квартиру и подписать предварительный договор купли-продажи.
3. Позвонить в отделение органа опеки по месту нахождения продаваемой недвижимости, уточнить, какие документы потребуются для оформления разрешения на сделку, записаться на приём и подать документы.
4. Ждать около двух недель вердикта опеки. Получить разрешение.
5. Оформить сделку продажи жилья у нотариуса.
6. В тот же день оформить сделку покупки нового жилья (у нотариуса или в Росреестре).
7. В течение полугода подать в опеку документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья с выделением доли несовершеннолетнему. 

^{Фотографии из личного архива героини статьи}