Существует миф про официальную и неофициальную аренду квартир. Якобы если сдаёшь квартиру по договору, он где-то регистрируется, и ты обязан платить налоги. А если договор не заключать, то можно и не платить.
В статье объясним, сколько денег рискуют потерять те, кто пытается скрыть доходы от аренды, сравним налоговые режимы, всё посчитаем и ответим на вопрос, какой режим выгоднее для собственника.
Как рискуют арендодатели, скрываясь от налогов
Платить налог при сдаче жилья необходимо в любом случае, так как арендодатель получает доход. Но недобросовестные или недостаточно информированные владельцы квартир нередко пытаются разными способами обойти закон.
Краткосрочный договор
Если стороны подписывают долгосрочный договор, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Государство узнает о сдаче квартиры и передаст сведения в налоговую.
Поэтому популярная практика среди арендодателей — заключать краткосрочный договор на 364 дня или 11 месяцев с автоматическим продлением на такой же срок, если стороны всё устраивает. Регистрировать такой договор нигде не надо, документы остаются на руках у собственника и квартирантов. Но краткосрочный договор имеет ту же юридическую силу, что и долгосрочный. Вопрос в том, как быстро налоговая о нём узнает.
Сдача квартиры без договора
Может показаться, что арендодателю выгоднее сдавать квартиру вообще без договора, но это не так. Во-первых, договор защищает обе стороны и помогает взыскать с квартирантов возможный ущерб или просроченную оплату. Во-вторых, многие наниматели, и в первую очередь обязательные и платёжеспособные, не рассматривают аренду без договора, так как подозревают какой-то подвох в этом случае.
Отсутствие письменного соглашения вовсе не означает, что факт аренды нельзя доказать. Доказательством сдачи квартиры может послужить не только договор, но и регулярные переводы с карты на карту, свидетельства соседей и переписки с квартирантами.
Сколько налогов платят законопослушные налогоплательщики
Для тех, кто готов сдавать квартиру, не нарушая закон, есть несколько вариантов. Рассмотрим все и разберёмся наглядно, в каком случае потери денег минимальны.
По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России и не имеет прав на какие-то специальные льготы или вычеты.
НДФЛ — от 13 до 22%
Если владелец квартиры её сдаёт, с ежемесячной арендной платы придётся заплатить от 13 до 22% в зависимости от суммы доходов за год. Этот налог называется НДФЛ (налог на доходы физических лиц) и уплачивается раз в год. Декларацию 3-НДФЛ самостоятельно подают до 30 апреля года, следующего за отчётным. То есть за 2025 год подать декларацию и уплатить налоги нужно в 2026 году.
В 2026 году шкала налоговых ставок в зависимости от доходов выглядит так:
- доход до 2,4 миллиона рублей в год — ставка 13%;
- доход более 2,4 миллиона рублей в год — ставка 15%;
- доход свыше 5 миллионов рублей в год — ставка 18%;
- доход больше 20 миллионов рублей в год — ставка 20%;
- доход более 50 миллионов рублей в год — ставка 22%.
Важный момент: увеличенная ставка НДФЛ распространяется на сумму превышения. То есть, если за год доходы человека составили 5,1 миллиона рублей, ему нужно будет отдать в бюджет 13% от 2,4 миллиона, 15% — от остатка в 2,6 миллиона, а от 100 тысяч — 18%.
Для расчёта суммы налога учитывают все доходы налогового резидента РФ, которые облагаются НДФЛ по основной шкале: зарплату, вознаграждения по гражданско-правовым договорам (например, за оказание услуг), доходы ИП на ОСНО, выигрыши в лотерею, доходы от цифровых валют и другие (ст. 210 НК РФ).
Алёна работает по трудовому договору и получает 100 000 рублей ежемесячно.
У Алёны есть двухкомнатная квартира площадью 49 м², которую она сдаёт за 80 000 рублей в месяц. За год от своих жильцов без учёта залога Алёна получила в качестве арендной платы 960 000 рублей.
Доход за год — 2 160 000 рублей, поэтому ставка НДФЛ — 13%.
НДФЛ за сдачу квартиры для Алёны составит 124 800 рублей.
ИП — 6% на УСН
Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.
Сбор документов для ИП занимает около часа, на регистрацию нужно от 3 рабочих дней. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Размер госпошлины за регистрацию ИП в 2026 году составляет 800 рублей, но её не нужно платить, если подать документы на сайте ФНС, в МФЦ или на Госуслугах.
Декларации на УСН подаются так же, как и по НДФЛ, до 30 апреля. А вот платить налоги нужно четыре раза в год — в каждом квартале.
Потратив время на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить: её налог составит 57 600 рублей в год вместо 124 800.
Также ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется ежегодно: так, за 2026 год нужно внести 57 390 рублей пенсионных взносов и отчислений в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС) за себя. К этой сумме прибавляется 1% от дохода свыше 300 000 рублей. Если у ИП нет сотрудников, сумма уплаченных страховых взносов может полностью уменьшить сумму налога по УСН.
Сумма взносов для Алёны составит:
57 390 рублей + 1% × 660 000 = 63 990 рублей
Налог УСН «Доходы» (6%): 0 рублей.
Расходы за 2026 год — 63 990 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.
ИП — патентная система
Другой вариант — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не любой предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в список разрешённых.
Патент освобождает от уплаты налогов на доходы, но он платный: нужно сначала купить патент, а потом сдавать квартиру. Стоимость патента зависит от срока действия, рода деятельности и региона. Рассчитать сумму можно с помощью сервиса ФНС «Расчёт патента».
Квартира Алёны находится в Хамовниках. Площадь — 49 м². Чтобы сдавать её с 1 января по 31 декабря 2026 года, Алёне придётся заплатить 67 662 рубля за патент.
Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется в каждом регионе отдельно. Если потенциальный доход по патенту превышает 300 000 рублей в год, нужно заплатить дополнительный взнос в размере 1% с суммы превышения. Чтобы рассчитать потенциальный доход, стоимость патента делят на ставку налога (обычно 6%).
Дополнительный взнос для Алёны:
(67 662 рубля ÷ 6% − 300 000 рублей) × 1% = 8277 рублей
Ещё нужно отдать те же 57 390 рублей страховых взносов для ИП. Предприниматель на ПСН может уменьшить стоимость патента на сумму уплаченных страховых и дополнительных взносов. Если у ИП нет сотрудников, патент можно обнулить — то есть фактически платить только взносы.
Алёна работает без сотрудников, поэтому может уменьшить стоимость патента 67 662 рублей на сумму взносов.
Сумма взносов для Алёны составит:
8277 рублей + 57 390 рублей = 65 667 рублей
Налог ПСН:
67 662 рубля − 65 667 рублей = 1995 рублей
Расходы Алёны за 12 месяцев аренды: 67 662 рубля. Получается немного дороже, чем для ИП на УСН.
Важно учитывать, что при продаже квартиры ИП не может использовать льготу на срок владения, доступную физическим лицам. Предпринимателям на УСН и ПСН нужно заплатить налог 6% со стоимости жилья по договору купли-продажи. Расходы на покупку вычесть тоже не получится. Этот налог может перечеркнуть всю выгоду от сдачи квартиры через ИП.
Алёна купила квартиру за 8 миллионов рублей, сдавала её 5 лет за 80 000 рублей в месяц, а потом решила продать за 12 миллионов рублей. Сравним её расходы в качестве ИП и физического лица:
Физлицо:
НДФЛ за сдачу в аренду:
124 800 рублей × 5 = 624 000 рублей
Налог при продаже — 0 рублей.
Всего расходов: 624 000 рублей.
ИП на УСН:
налог за сдачу в аренду:
63 990 рублей × 5 = 319 950 рублей
Налог при продаже:
12 000 000 рублей × 6% = 720 000 рублей
Всего расходов: 1 039 950 рублей. ИП выгоднее регистрировать, если квартиру не планируют продавать.
Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть: для этого нужно собрать тот же пакет документов и уплатить пошлину в 160 рублей.
Самозанятость — 4 или 6%
Алёна может зарегистрироваться как самозанятая (плательщик НПД). В год она должна получать в этом статусе доход меньше 2,4 миллиона. Если превысить лимит доходов, придётся регистрировать ИП или переходить на НДФЛ. Поэтому не факт, что получится заниматься как самозанятому чем-то ещё, кроме сдачи квартиры, особенно если сдавать дорогую недвижимость. Доходы от работы по найму на эту цифру не влияют: НДФЛ и НПД — это разные налоги.
Самозанятые платят 4% налога с доходов, если сдают квартиру физлицам, и 6% — если организациям. Ещё для самозанятых действует налоговый вычет 10 тысяч рублей: он снижает ставку налога до 3 и 4%, пока не закончится.
Алёна сдаёт квартиру за 80 000 рублей в месяц, её наниматели — частные лица.
Первые 12 месяцев после регистрации НПД составит:
80 000 рублей × 12 месяцев × 3% = 28 800 рублей
Это самый выгодный вариант, если доходы от аренды не превышают 200 000 рублей в месяц.
Никаких взносов у самозанятых нет, декларации подавать не нужно, достаточно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».
Сводная таблица налоговых режимов
Способ налогообложения | Ставка налога | Дополнительные платежи | Подходит, если… |
НДФЛ | 13–22% | Нет |
|
ИП на УСН | 6% | Страховые взносы 57 390 рублей + 1% от дохода свыше 300 000 рублей Налог 6% от стоимости при продаже объекта |
|
Патент | Зависит от региона и площади жилья | Страховые взносы + дополнительный взнос 1% от потенциального дохода за вычетом 300 000 рублей Налог 6% от стоимости при продаже объекта |
|
Самозанятость | 4–6% | Нет |
|
Как налоговая узнает, что квартиру сдают
Допустим, договор найма есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство может о нём узнать разными способами.
Жалоба жильцов или соседей
Сообщить о договоре в ФНС или полицию могут арендаторы или соседи. Первые — из-за обиды или в качестве мести, вторые — из-за шума или из зависти. Риск нарваться на такую проверку невелик, но исключать его тем не менее не стоит.
Также владелец квартиры должен будет признать существование договора, если с квартирантами по какой-то причине возникнет конфликт и дело дойдёт до суда. Чтобы скрываться от налоговой и дальше, придётся взять на себя расходы и простить долги, если жильцы зальют соседей или перестанут платить за аренду.
А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов: они могут угрожать жалобой в ФНС, если арендодатель не пойдёт на нужные им уступки.
Проверки контролирующих органов
МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». В письме Минфина говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».
Наличие нескольких объектов недвижимости у одного собственника может стать поводом для проверки. Согласно п. 4 ст. 85 НК РФ, Росреестр обязан предоставлять ФНС сведения о недвижимости граждан. Если человек владеет несколькими квартирами, это может указывать на то, что жильё используют для сдачи в аренду.
ФНС может отслеживать регулярные поступления на банковские счета арендодателя. Если на счёт раз в месяц приходят одинаковые суммы от одного человека, алгоритм налоговой это заметит.
Также налоговая может получить информацию от УК (например, о нетипичном потреблении коммунальных услуг), риелторского агентства, из объявлений о сдаче квартиры.
Если в квартире проживают иностранцы, ФНС может получить информацию от МВД, которое занимается миграционным учётом (п. 3 ст. 85 НК РФ).
Налоговики иногда сотрудничают и с деканатами высших учебных заведений. Так они выявляют иногородних студентов, которые не проживают в общежитиях. Если удастся установить, что студенты снимают квартиру, это может стать основанием для проверки собственника.
Какой штраф грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов
Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», согласно методическим рекомендациям ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов, например дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой критерии размываются, так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.
Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 2 700 000 рублей, будут судить. Уголовное наказание — штраф на сумму от 100 000 до 300 000 рублей или в размере зарплаты от одного года до трёх лет, либо принудительные работы, арест или лишение свободы на срок до одного года.
Алёна решила скрыть доходы от ФНС, не оформляя самозанятость или ИП. Она сдавала квартиру весь 2025 год, но не подала декларацию за 2025 год до 30 апреля 2026 года и не заплатила налоги до 15 июля 2026 года.
Налог 13% — 124 800 рублей.
Штраф за отсутствие декларации:
124 800 рублей × 5% = 6240 рублей за месяц просрочки
Штраф за неуплату налога:
124 800 рублей × 20 или 40% = 24 969 или 49 920 рублей соответственно
Пеня 1/300 ставки ЦБ за день неуплаты налога:
124 800 рублей × 1/300 × 14,5% = 60,32 рубля за день
Если Алёна задержит декларацию всего на один месяц, её расходы составят от 131 040 рублей.
Если она задержит ещё и уплату налога на один месяц, то может потерять от 173 400 рублей.
Расчёты приблизительные: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее, чем через месяц. Сумма штрафа растёт пропорционально.
- сами сделаем фотографии, 3D-тур и составим объявление
- проведём показы и проверим жильцов на надёжность
- будем переводить арендную плату вовремя, даже если жилец задержит платеж
Коротко о главном
Платить налоги со сдачи квартиры в аренду выгодно и безопасно, а если скрывать доходы, придётся заплатить большие штрафы.
- Если сдавать квартиру как физическое лицо, ставка налога составит от 13 до 22% от дохода. ИП платят 6% от дохода на УСН и фиксированный взнос на ПСН, самозанятые — 4 или 6%.
- ИП уплачивают страховые и дополнительные взносы, на которые можно уменьшить сумму налога. В 2026 году это 57 390 рублей + 1% от дохода свыше 300 000 рублей.
- Самый выгодный вариант — самозанятость, если доход от сдачи квартиры не больше 2,4 миллиона рублей в год.
- За отсутствие декларации о доходах физическое лицо заплатит штраф: 5% от суммы налога в месяц.
- За неуплату налогов грозит штраф в размере от 20 до 40% от суммы налога, а также пени за каждый день просрочки.
- Если долг перед налоговой превышает 2 700 000 рублей за три года, может наступить уголовная ответственность.
Фото на обложке: Kristyna Squared.one / Unsplash