Как оформить продажу участка через МФЦ: пошаговая инструкция

Оформление сделки купли-продажи земельного участка — задача, которая кажется простой только на первый взгляд. Ошибка в данных или забытый документ может стать причиной отказа, поэтому важно учесть все нюансы ещё до самой процедуры, чтобы ничего не упустить. 

Оформить сделку можно несколькими способами, один из них — через МФЦ. И пожалуй, это самый простой вариант. В статье мы подробно разберём, как оформить продажу участка в МФЦ, сколько времени это займёт, какие документы нужно подготовить и нюансы учесть, чтобы не отказали в регистрации.

С 1 марта 2025 года сделки с земельными участками регулируются Федеральным законом от 26.12.2024 №487-ФЗ. 

Одно из ключевых изменений — у земельных участков должны быть указаны точные границы в ЕГРН. 

Ранее некоторые участки могли продавать без уточнённых границ. Теперь, чтобы зарегистрировать участок или оформить сделку, нужно указать его границы в кадастровом учёте. 

Чётко установленные границы участка защищают права нового владельца. Без них могут возникнуть проблемы:

• Покупатель рискует приобрести участок меньшей площади, чем указано в документе.
• Не зная точных границ участка, можно построить дом или туалет слишком близко к соседнему.
• Соседи могут предъявить претензии о «захвате» территории. Например, если забор стоит на чужой земле.
• Ошибочные данные в ЕГРН могут повлиять на кадастровую стоимость участка и размер земельного налога.
• Местные органы власти могут ошибочно признать участок «ничейным» и распорядиться им, если в реестре нет сведений о его границах.

Проверить, есть ли в реестре информация о границах, можно на публичной кадастровой карте Росреестра по кадастровому номеру или адресу участка, а также в выписке из ЕГРН. Если границы в ЕГРН отсутствуют, нужно провести межевание и внести данные в реестр.

Продажа земельного участка через МФЦ — один из самых простых способов оформления сделки. На это есть несколько причин:

• Удобство. МФЦ есть во всех населённых пунктах. 
• Простота. Чёткий алгоритм действий по оформлению сделки и сбору нужных документов. 
• Большой выбор сервисов. Почти все этапы сделки доступны в одном месте — от подготовки документации до регистрации права собственности. 
• Продавец и покупатель могут проживать в разных местах и обратиться в разные отделения. Достаточно передать друг другу номер обращения в КУВД (книге учёта входящих документов), чтобы сотрудники разных МФЦ связали два заявления в одну сделку.

Есть и минусы:

• Чтобы оформить продажу участка через МФЦ, потребуется личное присутствие заявителей или их представителей с доверенностью. 
• Процедура может занять чуть больше времени, чем при оформлении напрямую в Росреестре, поэтому этот способ может не подойти тем, кто хочет закрыть сделку в кратчайшие сроки. 
• При возникновении споров или несоответствии документов МФЦ может отказать в праве регистрации собственности.

После определения типа участка необходимо собрать все бумаги — ниже подробнее расскажем, какие документы потребуются при оформлении сделки через МФЦ. Затем идут этапы подготовки участка к продаже, поиск покупателей и, наконец, заключение сделки. 

Все правила и нюансы продажи недвижимого имущества прописаны в Гражданском кодексе РФ. 

При продаже любой недвижимости продавец обязан известить об этом государство, то есть зарегистрировать сделку. Эти правила тоже установлены законом. 

Перед продажей обязательно нужно определить тип недвижимости. Участки бывают трёх видов:

• Со строением. Если на участке находится капитальная постройка, то нужно либо составить два договора купли-продажи, либо один, в котором будет прописана стоимость и земельного участка, и здания. Если на участке находятся только некапитальные постройки, которые не нужно регистрировать в Росреестре, в договоре их указывать нет необходимости.
• Без построек. В случае отсутствия построек на участке процедура продажи становится гораздо проще. Но стоит учитывать, что самовольно сносить строение на территории участка нельзя: необходимо привлекать кадастрового инженера и оформлять регистрацию в Росреестре. 

Расположенный на землях сельскохозяйственного назначения. Под эту категорию подходят участки за пределами населённых пунктов, которые созданы для выращивания овощей, фруктов, животноводства. Перед продажей обязательно необходимо оповестить региональные власти о сделке. В противном случае сделка не может считаться действительной (ст. 8 закона от 24.07.2002 №101-ФЗ).

После определения типа участка необходимо собрать бумаги, подготовить участок к продаже, найти покупателей и, наконец, заключить сделку. Чтобы не тратить время на повторное обращение в МФЦ, желательно сразу выполнить все условия для успешной регистрации. 

Шаг 1: подготовить документы 

Продавец и покупатель должны предоставить все необходимые документы:

• Договор купли-продажи в двух экземплярах.
• Паспорта сторон.
• Выписку из ЕГРН на участок.
• Документ, на основании которого продавец владеет объектом.
• Кадастровый паспорт или план земли.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Также могут понадобиться:

• Согласие супруга продавца на сделку.
• Доверенность для представителя.
• Разрешение органов опеки, если владелец несовершеннолетний.

Точный список бумаг рекомендуем уточнить непосредственно в МФЦ. 

Шаг 2: записаться в МФЦ

Для этого нужно позвонить в тот МФЦ, куда планируется подать документы. Оператор назначит дату и время сделки. Также получить талон можно онлайн — на «Госуслугах» или региональном сайте МФЦ.

Шаг 3: прийти на сделку 

К указанному времени и дате нужно явиться на приём с полным пакетом документов. Также нужно будет заполнить заявление о переходе права собственности. 

Шаг 4: получить справку с номером обращения 

Во время приёма будет проверено наличие всех документов. Сотрудники МФЦ сделают копии и составят перечень, который выдаётся в качестве справки заявителю. На этом этапе сотрудники должны сообщить о дате следующего приёма: заявителю нужно будет явиться за выпиской из ЕГРН. 

Шаг 5: получить выписку из ЕГРН 

В выписке будет указано имя нового собственника. После этого сделку можно считать завершённой.

Договор купли-продажи недвижимости составляют по шаблону. В документе обязательно должны быть прописаны пункты, указанные ниже:

Предмет договора. Документ должен содержать информацию об участке: адрес, кадастровый номер, площадь, категория земель и вид разрешённого использования. 

Цена и способ оплаты. В договоре необходимо прописать стоимость участка и способ оплаты. Порядок расчётов стороны определяют сами. 

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, а обязанность — передать участок. Право покупателя — получить участок в собственность, а обязанность — заплатить полную сумму, прописанную в договоре, и принять по передаточному акту.

Также обязанность продавца и право покупателя — предоставление и получение действительной информации об участке, об обременениях и ограничениях его использования. В противном случае покупатель имеет право расторгнуть договор. 

Порядок решения споров. Стороны должны решить, как они будут решать споры — путём переговоров или в судебном порядке. Также можно определить допустимый срок рассмотрения претензии. 

Реквизиты. Продавец и покупатель указывают свои паспортные данные и ставят подписи. Если один из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то нужно указать и другие данные: ИП, ОГРНИП, адрес, номер телефона, расчётный счёт. Юридическое лицо должно предоставить полное наименование организации, адрес, номер телефона, ИНН, ОГРН, расчётный счёт, Ф. И. О. руководителя.

По желанию в договор можно включить и другие пункты: например, состояние и порядок передачи участка, условия изменения и расторжения договора и т. д.

Перед подачей заявления обязательно нужно оплатить госпошлину 700 рублей для физических лиц, если участок относится к одной из этих категорий (ст. 333.33 НК РФ): 

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
• Для садоводства.
• Под строительство гаража.
• Для сельскохозяйственного назначения.
• Ведения личного подсобного хозяйства.
• Огородничества. 

Если землю одновременно ставят на кадастровый учёт и регистрируют переход права собственности, госпошлина составит 1000 рублей.

От уплаты госпошлины освобождаются льготные категории граждан: ветераны, малоимущие, пострадавшие при ЧС.

Помимо госпошлины, может потребоваться заплатить налог, если недвижимость была во владении у продавца менее 5 лет. Размер налога — 13 или 15% от суммы дохода: разницы между стоимостью продажи и покупки.

Налог с продажи можно не платить в случае срока владения от 3 лет, если выполняется одно из этих условий:

• Участок — подаренное близкими или полученное в наследство имущество.
• Земля приватизирована.
• Участок достался собственнику по договору ренты. 

Если продавец получил землю в собственность в результате разделения земель, срок считается с даты владения исходного участка. Если, наоборот, участки объединили, срок считают с даты приобретения последнего из них (закон от 12.12.2024 №449-ФЗ).

Если не получается учесть расходы на покупку, можно использовать налоговый вычет. При этом налогом будет облагаться сумма, которая выходит за пределы 1 млн рублей.

При подаче документов через МФЦ срок регистрации купли-продажи земельного участка составляет до 9 рабочих дней. На постановку объекта на кадастровый учёт потребуется 7 рабочих дней.

В МФЦ можно заказать услугу ускоренной регистрации сделок за 1 рабочий день. В этом случае госпошлина удвоится и составит 1400 рублей.

В регистрации договора купли-продажи участка могут отказать: вернуть документы без рассмотрения или приостановить регистрацию. Причины могут быть следующие:

• Продавец — не владелец участка. Например, такое возможно, если свидетельство о собственности было аннулировано или участок уже купил другой человек. 
• На объекте есть обременения. Например, земля в залоге у банка. 
• Не хватает документов. 
• Не оплачена госпошлина. 
• Другие причины из статей 25–27 №218-ФЗ.

В случае отказа Росреестр указывает причину. После устранения недочётов можно снова подать заявку с документами.

Продажа земельного участка без риелтора экономит деньги, но требует внимания к деталям. Вот что важно учесть:

• Сезон влияет на спрос. Весной и летом спрос на участки обычно выше из-за начала строительного сезона. Зимой и осенью сделки идут медленнее.
• Важно правильно оценить землю. Завышенная цена отпугнёт покупателей, слишком низкая — принесёт убыток. Точно оценить объект поможет сравнение с похожими объектами на досках объявлений. В оценке важно учитывать площадь, категорию земель, близость дорог, наличие коммуникаций, расстояние до городской черты.
• Презентабельные фото. Для объявления нужно сделать чёткие фотографии с разных сторон. Прежде чем снимать участок, желательно вывезти мусор, снести разрушенные постройки и скосить бурьян. Снимки лучше делать в солнечный день. 
• Подробное описание. В объявлении нужно указать основные параметры: площадь, наличие коммуникаций, назначение земель, цену и точное местоположение.
• Подготовка к просмотру. Перед показом участок лучше привести в порядок и обозначить границы, если нет забора по периметру. Заранее подумать над тем, какие вопросы могут задать потенциальные покупатели, и подготовиться к ним. Взять с собой документы, например выписку из ЕГРН.
• Защита от мошенников. Некоторые покупатели сбивают цену под надуманными предлогами. Например, утверждают, что участок меньше реальной площади. Чтобы избежать негативных последствий, важно иметь при себе документы на землю и проводить сделку строго официально, с регистрацией и переводом денег через аккредитив или счёт в банке.

Продажа участка через МФЦ — довольно простая и быстрая процедура. Перед продажей нужно выполнить несколько действий: 

1. Определить тип недвижимости.
2. Подготовить участок к продаже.
3. Найти покупателей.
4. Подготовить документы к продаже.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Заплатить госпошлину.
7. Оформить сделку в МФЦ. 

В сделке могут и отказать, но при этом сотрудник должен указать причину отказа. Ошибку можно исправить и подать заявление ещё раз.