Как выбрать новостройку по планировке: все шаги перед покупкой и разбор примеров

Покупка квартиры в новостройке — всегда повод переживать о том, какой результат вы получите после сдачи дома в эксплуатацию. Пока объект строится, планировка — фактически единственный способ оценить, подойдёт ли квартира именно вам. Причём хорошая планировка — это не та, где больше квадратных метров, а та, где почти вся площадь работает. Иногда квартира 55 м² оказывается удобнее, чем квартира 65 м² с длинными коридорами и комнатами неправильной формы. Разбираемся, как читать планировку, на что обращать внимание и какие ошибки покупатели совершают чаще всего.

Шаг 1. Определитесь, как вы будете пользоваться квартирой

Сделать этот шаг нужно ещё до того, как вы начнёте просматривать планировки, которые предлагает застройщик. Проще всего завести заметку, в которой вы ответите на главные вопросы:

• Сколько человек будет жить в квартире сейчас и через несколько лет?
• Сколько помещений нужно — и каких (спальни, кабинет, ванные комнаты)?
• Часто ли вы принимаете гостей?
• Важно ли разделить общие и приватные зоны?
• Потребуется ли много мест для хранения?

Например, если оба супруга работают удалённо, одной просторной кухни-гостиной может оказаться недостаточно — скорее всего, понадобится место для двух полноценных рабочих столов. А семье с маленьким ребёнком обычно важнее изолированная спальня, чем максимально открытое пространство.

Шаг 2. Научитесь читать планировку

План — ваш помощник в понимании того, какую квартиру вы получите. Внимательно изучите, что предлагает застройщик.

Всегда обращайте внимание на следующие детали:

• размеры всех помещений;
• толщину стен — несущие стены обычно изображают толще внутренних перегородок (переместить несущие стены не получится, а внутренние перегородки — можно по согласованию);
• расположение кухни и санузлов (удобнее, если ванная находится рядом со спальней, кухня — с гостиной и входом в квартиру);
• расположение комнат (чтобы гости не проходили через вашу спальню);
• количество окон (а также куда они выходят — лучше, если на несколько сторон дома);
• направление открывания дверей;
• форму комнат (если помещение имеет сложную форму с большим количеством выступов, ниш или острых углов, заранее подумайте, получится ли удобно расставить мебель).

Мы составили памятку, на которую можно ориентироваться при изучении плана:

• Несущие стены выделены на схеме тёмным цветом и большей толщиной. Их нельзя сносить или перемещать. В них могут быть проёмы (двери, арки, окна).
• Перегородки — тонкие стены, которые при необходимости можно демонтировать или переносить, если это разрешено проектом дома.
• Окна показывают на схеме расположение оконных проёмов.
• Двери и напрвление открывания. Дуга показывает, в какую сторону открывается дверь
• Мокрые зоны. Кухня и санузлы выделены особым цветом. Обычно переносить их можно только в пределах установленных норм.
• Стояки водоснабжения и канализации. Их нельзя закрывать и переносить.
• Вентиляционные шахты также нельзя закрывать.
• Размеры помещения показывают длину и ширину помещений в миллиметрах.

Шаг 3. Оцените полезную площадь

Это очень важно: квартира может быть большой, но часть площади окажется совершенно непригодной для использования. И наоборот: в квартире с меньшей площадью может быть планировка, где каждый квадратный метр задействован с пользой. Например, длинные узкие коридоры — не всегда преимущество: если в них нельзя поставить шкаф или организовать систему хранения, эта площадь практически не работает.

Архитекторы рекомендуют оценивать не только количество квадратных метров, но и функциональность каждого помещения. А затем стоит подсчитать, сколько квадратных метров из предложенных действительно будут полезными.

Например:

Квартира А:

• общая площадь — 60 м²;
• коридоры и холлы — 12 м².

Квартира Б

• общая площадь — 58 м²;
• коридоры — 6 м².

Шаг 4. Проверьте, помещается ли мебель

Квартира может казаться просторной, пока она пустая. Перед покупкой всегда стоит мысленно расставить основную мебель, которая вам понадобится. Важно иметь в виду, что застройщики часто показывают квартиры с дизайнерской мебелью нестандартных размеров. Поэтому лучше ориентироваться на реальные габариты либо тех предметов интерьера, которые у вас уже есть, либо тех, что вы будете покупать:

• кровать;
• шкаф;
• диван;
• обеденный стол;
• холодильник;
• кухонный гарнитур и техника;
• стиральная машина;
• рабочий стол.

Например, спальня площадью около 10–11 м² может вместить двуспальную кровать, но после установки шкафа и прикроватных тумб проходы могут стать слишком узкими.

Шаг 5. Обратите внимание на естественное освещение

Очень часто покупатели забывают об этой детали, но естественное освещение играет важную роль в повседневной жизни. Речь идёт не только об уровне освещённости в квартире, но и об ощущении всего пространства.

Присмотритесь к плану:

• на сколько сторон света выходят окна;
• сколько окон приходится на каждую комнату;
• нет ли слишком глубоких помещений, куда почти не попадает дневной свет.

В новостройках встречаются разные варианты планировок:

Квартиры с окнами на разные стороны проще проветривать, а угловые часто получают больше естественного света. При этом выбор всегда зависит от конкретного проекта дома и личных предпочтений.

Шаг 6. Проверьте, хватает ли мест для хранения

Ещё одна деталь, которую часто упускают при оценке планировки. Важно оценивать не только жилые комнаты, но и места для хранения вещей. Чем дольше вы будете жить в квартире, тем больше места понадобится — и, если честно, его редко бывает достаточно.

Необходимо заранее подумать, где будут храниться:

• сезонная одежда;
• чемоданы;
• пылесос и другая техника, которая занимает много места;
• спортивный инвентарь;
• детская коляска и вещи, из которых ребёнок вырастет;
• другие бытовые принадлежности.

Гардеробная или ниша под встроенный шкаф могут оказаться полезнее, чем дополнительный квадратный метр в спальне. Если мест хранения нет, со временем квартиру придётся заставлять отдельными шкафами, что уменьшит свободное пространство.

Шаг 7. Оцените возможности перепланировки

К сожалению, идеальной планировки не бывает. Поэтому иногда покупатели рассчитывают на перепланировку, чтобы сделать квартиру удобнее. Здесь важно понимать, что получится исправить, а что — нет:

• Например, снести получится только перегородки, которые не влияют на прочность дома. Капитальные стены, выделенные на чертежах более толстыми линиями, трогать запрещено: их демонтаж или ослабление может нарушить безопасность здания. Но даже в случае с перегородками лучше обсудить возможные изменения с застройщиком.
• Кухню разрешено объединять с гостиной, если между ними находится ненесущая стена, а для приготовления пищи используется электрическая плита. Если плита газовая, можно установить между кухней и гостиной лёгкую раздвижную перегородку и повесить уловители газа — тогда перепланировку получится согласовать.
• Санузел можно расширить только за счёт нежилых помещений, например коридора или кладовой. Запрещено переносить мокрые зоны — ванную, туалет и кухню — в жилые комнаты, чтобы не затопить спальню соседей в случае протечки.

Перед началом ремонта нужно уточнить на сайте местной администрации, по каким нормативным актам согласуют перепланировку в регионе. Это может быть Постановление Правительства Москвы или соответствующий раздел Жилищного кодекса Российской Федерации.

Шаг 8. Загляните в шоурум и задайте вопросы менеджеру

Застройщик может предложить посмотреть шоурум, чтобы продемонстрировать преимущества квартиры. Не отказывайтесь от этой возможности — даже если сомневаетесь в выборе. Бывает, что изучить готовые квартиры полезно даже для того, чтобы понять, что вам категорически не подходит.

При посещении шоурума проверьте:

• удобно ли открываются двери;
• достаточно ли места между мебелью;
• можно ли свободно пройти к окну;
• не перекрывают ли шкафы проходы;
• хватает ли места на кухне.

Также встреча с менеджером — отличная возможность задать все интересующие вас вопросы. Например:

• какие стены в квартире являются несущими?
• можно ли объединить кухню и гостиную, если потребуется?
• есть ли более подробный план квартиры?
• где проходят инженерные коммуникации?
• какова высота потолков без учёта отделки?
• предусмотрены ли ниши под встроенные шкафы?
• есть ли возможность перепланировки?

Обязательно попросите застройщика предоставить план всего этажа, а не только планировку квартиры. Здесь вам нужно обратить внимание на следующие детали, о которых многие забывают:

• Лифты. Если входная дверь находится вплотную к лифтовому холлу, в квартире может быть слышно, как открываются двери лифта, разговаривают соседи или работают грузчики во время переездов. Современные дома проектируются с учётом требований по шумоизоляции, однако уровень комфорта может отличаться в зависимости от конструктивных решений здания и качества их исполнения.
• Лестница. Близость лестничной клетки сама по себе редко становится проблемой, но стоит обратить внимание, не проходит ли основной поток жильцов непосредственно мимо вашей двери.
• Соседние квартиры. Посмотрите, сколько квартир расположено на этаже. Если их немного, вероятность интенсивного движения людей в общем коридоре обычно ниже. Если же на площадке расположено много квартир, нагрузка на места общего пользования, как правило, выше.
• Расположение входной двери. Обратите внимание, открывается ли дверь прямо напротив двери соседей. Такое расположение не считается недостатком само по себе, но некоторым жильцам может быть менее комфортно из-за меньшей приватности.
• Общие помещения. Вам нужно понимать, где будут расположены колясочные, кладовые, технические помещения, лифтовые и вентиляционные шахты. Так вы поймёте, как будет организовано пространство на этаже.

Ещё несколько советов:

• Помещения с торца дома могут промерзать зимой, зато в них тише, потому что соседи есть только сверху и снизу.
• Квартиры над арками, входами в подъезд и въездами в паркинг — самые шумные.
• В комнате, которая примыкает к лифту или лестнице, не стоит устраивать спальню — как правило, там делают прихожую, кухню или туалет.

Однокомнатная квартира

Возьмём в качестве примера 1-комнатную квартиру в ЖК «Саларьево Парк».

Площадь — около 32 м².

Удачные решения:

• нет длинного коридора;
• кухня и комната имеют правильную форму;
• есть место для шкафа у входа;
• санузел расположен рядом со спальней;
• мебель можно расставить несколькими способами.

Квартира-«распашонка»

Это квартира, окна которой выходят на противоположные стороны дома.

Преимущества:

• комнаты проще проветривать;
• в течение дня солнечный свет попадает в квартиру с разных сторон;
• легче разделить приватную и общую зоны.

Возьмём в качестве примера 3-комнатную квартиру в ЖК «Михалковский».

Площадь — 66,7 м².

Удачные решения:

• две ванные комнаты, расположенные возле спален;
• главная спальня расположена отдельно от кухни.

Чтобы упростить выбор, используйте чек-лист, который мы составили. Чем больше галочек набирает квартира, тем вероятнее, что планировка будет комфортной для жизни.

• В первую очередь определитесь, как будете пользоваться квартирой, сколько человек будет в ней жить и какие именно помещения вам понадобятся.
• Научитесь читать план, чтобы быстро оценить преимущества и недостатки квартиры.
• Не забывайте про детали: естественное освещение и места для хранения (или потенциал, чтобы их организовать).
• Посетите шоурум и задайте менеджеру все вопросы.
• Оцените возможности перепланировки, но и подумайте, будет ли покупка квартиры стоить того. Не забудьте убедиться, что все разрешения на изменения можно будет получить.
• Обязательно попросите застройщика предоставить план всего этажа, а не только планировку квартиры.
• Используйте чек-лист, чтобы быстро оценить, насколько удачной является конкретная планировка.