Как найти коммерческое помещение для аренды

Аренда коммерческой недвижимости — один из ключевых этапов развития бизнеса. Подбор подходящего помещения влияет на удобство работы, уровень затрат, привлечение клиентов и, в конечном итоге, на прибыль. У каждого бизнеса свои требования к офису, складу или торговой точке: для кафе важен пешеходный трафик, для производства — наличие необходимых коммуникаций, а для офисов — удобство для сотрудников и клиентов.

Прежде чем заключать договор аренды, важно учесть несколько факторов: местоположение, технические характеристики, юридическую чистоту сделки и условия контракта. В этой статье разберём, на что обращать внимание при поиске, как оценить помещение и какие документы необходимо запросить у арендодателя, чтобы избежать рисков.

Вне зависимости от предназначения, есть общие характеристики помещения, с которыми стоит определиться до начала подбора подходящего варианта. 

Местоположение

Выбор места зависит от направления бизнеса и его целевой аудитории. Сфера торговли ориентируется на проходимость, а компании, предоставляющие услуги — на комфорт и удобство для клиентов. Им необходимо оценивать пешую доступность от метро или наличие удобной парковки, инфраструктуру района. Важно и расположение помещения в здании: есть ли отдельный выход или клиентам придётся искать торговую точку в глубине ТЦ.

Производственные компании рассматривают для аренды помещения в местах с соответствующей инфраструктурой, поэтому вряд ли складская компания арендует помещения в центре города.

Кафе, бары и рестораны в зависимости от своей категории ориентируются на средний доход гостя. В историческом центре или у офисных зданий крупных компаний можно открывать заведение с чеком выше среднего, а в спальных районах следует ориентироваться на посетителя с меньшим уровнем дохода. При этом продуктовые магазины или салоны красоты, расположенные на первых этажах жилых комплексов, будут обеспечены постоянным потоком местных жителей. 

Кроме территориального фактора стоит обратить внимание на окружение. Не пугайтесь большого количества конкурентов. Их присутствие говорит, что товары или услуги этого типа пользуются спросом и целевая аудитория будет вам обеспечена. А вот отсутствие схожего бизнеса должно насторожить. 

Технические характеристики

К базовым параметрам можно отнести площадь, наличие необходимых коммуникаций, высоту потолков, вентиляцию и планировку. Последняя должна быть не только удобной, но и соответствовать необходимым условиям, потому что не каждое помещение может подойти под открытие точки общественного питания или медицинского центра. Объёмы помещений зависят от масштаба компании: малый бизнес арендует обычно до 100 кв. м, а средний до 500 кв. м. 

Если ваша компания не ориентирована на розничных клиентов, скорее всего вы будете искать офис для сотрудников. До ситуации с COVID-19 требования к помещениям под офис были однозначными: каждому сотруднику обеспечивалось рабочее место. Но сейчас появились новые варианты. 

• Коворкинги. Чаще всего в них работают ИП и фрилансеры. Этот вариант позволяет арендовать рабочее место на короткий срок, при этом оно обеспечено общей инфраструктурой.
• Гибкие офисы. Подходят для компаний, в которых присутствие сотрудников в офисе имеет гибридный характер. Рабочие места не закреплены, но вся инфраструктурная часть находится внутри арендуемого помещения. Отличаются эти офисы от классических специальным подходом к планировке и зонированию помещений, которое можно менять в зависимости от текущих задач. Аренда таких площадей, в отличие от коворкингов, более длительная. 
• Гибрид: офис + производство. Новый формат помещений для бизнеса — light industrial или промышленный парк. Он отличается совмещением: компания может разместить бэк-офис в деловой зоне, а основную работу вести на производственных площадях. 

Для подбора коммерческой недвижимости можно выбрать один из двух стандартных вариантов: самостоятельно или с помощью специалиста. В первом случае вам придётся не только просматривать объявления, но и проводить замеры проходимости, оценки конкурентного окружения и решать другие сопутствующие задачи. Это может быть времязатратно, но бесплатно. Привлечение риелтора обойдётся в сумму от 50% до 100% месячной аренды. Это сэкономит время на отсев совсем неподходящих вариантов, но ездить и смотреть соответствующие вашим требованиям помещения всё равно придётся лично.  

Арендодатель должен предоставить следующий пакет:

• паспорт человека, который подписывает договор;
• доверенность или уставные документы, которые подтверждают полномочия на подписание договора от имени компании;
• пакет документов о компании, выписка из ЕГРЮЛ;
• документы о праве собственности на помещение. Если вы подписываете договор субаренды, то к праву собственности должен прилагаться договор аренды, в котором указана возможность субаренды;
• выписка из ЕГРН. Если сделка затягивается, запросите свежую непосредственно перед подписанием договора;
• пакет документов, подтверждающий обслуживание помещения: уборку, охрану, вывоз мусора и т. д.

От арендатора потребуется:

• паспорт и документы подтверждающие право подписи от имени компании; 
• пакет документов о компании, выписка из ЕГРЮЛ.

Договор аренды должен содержать:

• точные данные о помещении, позволяющие его однозначно идентифицировать;
• технический план помещения;
• размер арендных платежей и сроки оплаты;
• срок начала и окончания действия договора. Если договор подписывается дольше, чем на один год, сделку надо зарегистрировать в Росреестре. 

1. Определите требования к помещению.
   
2. Оцените сроки и свои возможности, и решите, как вы будете искать помещение: самостоятельно или с помощью специалиста.
   
3. Оцените варианты по ключевым критериям:
   • Соответствуют ли они нормам, необходимым для вашего бизнеса (санитарным, пожарным, техническим)?
   • Удобно ли расположены для клиентов, сотрудников и логистики?
   • Есть ли конкуренты поблизости и насколько их присутствие выгодно или опасно?
   
4. Перед заключением сделки внимательно изучите документы и убедитесь, что:
   • в договоре чётко прописаны права и обязанности сторон, срок аренды, размер и порядок оплаты;
   • все юридические документы помещения в порядке;
   • арендная плата включает только те расходы, о которых вы договорились.

_{Фото на обложке: dit26978 (Freepik)}