Большинство покупателей квартиры в новостройке сталкиваются с ДДУ — договором долевого участия. При этом не все понимают, как именно работает этот договор и какие права есть у покупателя квартиры в строящемся доме. И вообще, считается ли квартира, купленная по ДДУ, действительно вашей, хотя она ещё не построена? Спрашиваем экспертов по недвижимости о главном и разбираемся, чем отличается ДДУ от других способов купить квартиру, как заключается договор и что происходит дальше.
Что такое ДДУ и чем отличается от других договоров покупки недвижимости
ДДУ — это договор долевого участия. По ДДУ покупатель (дольщик) вносит деньги застройщику, а застройщик обязуется построить дом и передать квартиру после ввода здания в эксплуатацию. Такой договор обязательно регистрируется в государственном реестре, а деньги покупателя обычно размещаются на эскроу-счёте и перечисляются застройщику только после завершения строительства.
Помимо ДДУ, существуют также:
- ДУПТ (договор уступки права требования). Заключается, когда квартиру в новостройке продаёт не застройщик, а человек или компания, которые ранее уже купили её по ДДУ. По сути, новый покупатель приобретает не саму квартиру, а права и обязанности первоначального дольщика.
- ДКП (договор купли-продажи). Заключается, когда объект уже существует как недвижимость. Для новостроек это обычно происходит после ввода дома в эксплуатацию и после регистрации права собственности.
- ПДКП (предварительный договор купли-продажи). Такой договор является промежуточным — он не передаёт квартиру и не даёт права собственности. ПДКП лишь обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях.
Договор | Когда заключается | Что получает покупатель |
ДДУ | Во время строительства дома | Право требовать передачу квартиры после завершения строительства |
ДУПТ | Когда право требования по ДДУ перепродаётся другому покупателю | Право требования квартиры вместо первоначального дольщика |
ДКП | Дом уже построен, квартира оформлена в собственность | Сразу приобретается готовая недвижимость |
ПДКП | До заключения основного договора | Обязательство сторон заключить основной договор в будущем |
Важно: в России также существует такое понятие, как ЖСК (№215-ФЗ), или жилищно-строительные кооперативы, — это добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом. Закон «О защите прав потребителей» на такие сделки не распространяется, эскроу-счета не используются, а при остановке строительства вернуть деньги может быть сложно — это возможно только при наличии средств у кооператива и при выходе пайщика из ЖСК.
Если речь идёт о покупке квартиры в строящейся новостройке у застройщика, то стандартным и наиболее распространённым вариантом в 2026 году является именно ДДУ. И пугаться того, что вы покупаете именно «долю» в многоквартирном доме, не стоит — сейчас объясним почему.
Насколько закон защищает покупателей квартиры по договору долевого участия
Если говорить кратко: хорошо и точно лучше, чем, например, 10 лет назад. В первую очередь интересы дольщиков защищает Федеральный закон №214-ФЗ и закон о защите прав потребителей.
«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договоре также чётко прописываются все параметры и детали сделки, стоимость квартиры и сроки передачи объекта. При нарушении обязательств застройщик будет обязан выплатить компенсацию, в некоторых случаях дольщик также имеет право потребовать назад свои деньги и отказаться от сделки.
Важный механизм защиты дольщиков — эскроу-счёт. Девелоперы, работающие по ДДУ, не имеют права напрямую привлекать средства покупателей: деньги замораживаются до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт кредитных средств. Деньги передаются застройщику, только когда он передаёт квартиру покупателю.
Кроме того, после сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.
«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй №214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)».
Основной недостаток и риск ДДУ — тот факт, что перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию всё же возможен. К сожалению, от этого застраховаться невозможно — только тщательно проверять застройщика перед оформлением сделки. Впрочем, даже если сроки сдачи будут перенесены, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Подробнее о том, как проверить застройщика, мы рассказывали здесь. Поэтому дадим краткий чек-лист:
- проверить застройщика и жилой комплекс на Наш.дом.рф (разрешение на строительство, проектную декларацию, сроки, эскроу);
- посмотреть рейтинг и историю компании в Едином реестре застройщиков (сданные объекты, переносы сроков);
- проверить компанию по ЕГРЮЛ (действующая, без банкротства);
- проверить судебные дела, долги и исполнительные производства;
- убедиться, что земельный участок оформлен законно и предназначен для строительства;
- изучить отзывы покупателей и репутацию застройщика;
- посетить стройку и оценить реальный ход работ;
- перед подписанием убедиться, что ДДУ заключается именно по №214-ФЗ с использованием эскроу-счёта.
Как заключается ДДУ: на что нужно обращать внимание и пример договора
Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны:
- Ф. И. О. и паспортные данные покупателя;
- цена квартиры;
- реквизиты застройщика;
- строительный адрес объекта, кадастровый номер и обозначение квартиры, этаж и номер;
- план помещения и площадь, высота потолков;
- срок, к которому застройщик обязуется закончить строительство, и срок передачи ключей;
- размер неустойки, если сроки будут перенесены.
Также в договоре должно быть зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.
«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, — рекомендует Мария Литинецкая. — Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».
В ДДУ указывается и гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, а также название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.
«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „БЕСТ-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип: например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.».
Важно: не торопитесь подписывать договор. Внимательно прочитайте все условия, лучше — несколько раз. Убедитесь, что в договоре нет пунктов, которые не позволят вам обратиться за компенсацией в случае нарушений обязательств застройщика. Также там не должно быть пункта о согласовании с застройщиком передачи прав. Лучше всего обратиться к юристу, который сможет оценить, насколько выгодные условия вам предлагают.
А что делать, если вы покупаете квартиру в ипотеку? На самом деле отличий не так уж много, просто составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств. Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.
«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова. — Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона. Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».
Финальный ДДУ может занимать несколько десятков страниц, так как договор содержит сведения о земельном участке, разрешении на строительство, проектной декларации, гарантийных обязательствах, характеристиках квартиры, условиях использования эскроу-счёта, порядке расторжения договора и другие обязательные положения, предусмотренные №214-ФЗ. Но на сайте ДОМ.РФ есть пример такого договора — его можно найти здесь.
Официальный договор должен иметь:
- на лицевой стороне — подпись и печать регистратора;
- на обороте — штамп с регистрационным номером ДДУ.
Как регистрируется ДДУ и как проверить подписанный договор
ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, обычно это делает сам застройщик. Для этого понадобятся сам ДДУ, заявление сторон, паспорт покупателя, договор залога, если квартира приобретается в ипотеку, и документы жилого дома. Покупателя обычно просят подписать сразу три экземпляра ДДУ: один отправляется в Росреестр или МФЦ.
Полную правовую силу договор приобретает лишь после занесения в Росреестр: только подписи для этого недостаточно. Соответственно, пока нет регистрации и номера ДДУ, получить защиту от государства будет практически невозможно. А ещё наличие регистрации подтверждает, что и с ДДУ, и с застройщиком всё в порядке. Поэтому проверка — это самый простой способ защиты от недобросовестных застройщиков. Тем более провести её можно в онлайн-режиме.
Для полной уверенности необходимо:
- проверить, что ДДУ был зарегистрирован в Росреестре;
- получить выписку из ЕГРН о регистрации вашего договора.
Для проверки достаточно зайти на сайт Росреестра:
- Выберите сервис «Электронные услуги».
- На открывшейся странице нажмите на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
- Введите номер ДДУ и дату его заключения, кликните «Сформировать запрос».
- Выберите «Права и ограничения».
Госпошлина за регистрацию ДДУ в 2026 году — 700 рублей.
Также следует заказать выписку из ЕГРН в том же Росреестре или МФЦ. Если вы обнаружили, что подписанный ДДУ ещё не зарегистрирован в Росреестре, паниковать рано. Чаще всего это происходит из-за бюрократических проволочек: потерялись бумаги, документы отвёз не тот человек, подан неполный комплект документов. В любом случае следует незамедлительно обратиться к застройщику и узнать, что именно пошло не так.
Можно ли расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика
Да. Согласно действующей редакции №214-ФЗ (по состоянию на 2026 год), ДДУ можно расторгнуть, но не в любой момент и не по любой причине.
Когда дольщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке:
- если застройщик задержал передачу квартиры более чем на 2 месяца после срока, указанного в договоре;
- если застройщик не исполнил обязанности по устранению существенных недостатков объекта;
- если имеются существенные нарушения требований к качеству квартиры;
- в иных случаях, прямо предусмотренных статьёй 9 Федерального закона №214-ФЗ.
Расторгнуть договор можно и без нарушений со стороны застройщика, но, как правило, только по соглашению сторон или через суд при наличии оснований, предусмотренных законодательством. Если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ во внесудебном порядке.
Если квартира оплачена через эскроу-счёт, после государственной регистрации расторжения ДДУ счёт эскроу закрывается, а денежные средства возвращаются дольщику (или банку-кредитору, если квартира приобреталась в ипотеку и это предусмотрено договором). Это предусмотрено статьёй 15.5 Федерального закона №214-ФЗ.
При этом ДДУ может расторгнуть и сам застройщик: например, если покупатель нарушил обязанность по оплате квартиры (в случаях и порядке, предусмотренных законом и договором).
Что такое переуступка прав по ДДУ и как она оформляется
Купить квартиру в новостройке можно не только напрямую у застройщика, но и по переуступке прав. Такой договор позволяет и продать квартиру, если ваши обстоятельства изменились. Проще говоря, переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ).
Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи). Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.
Соглашение о расторжении ДДУ или договор уступки прав требования также должны быть зарегистрированы в Росреестре, размер пошлины в 2026 году составляет 350 рублей.
Есть важный нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.
«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами. Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».
Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.
Как получить квартиру по ДДУ и что делать, если нашли недостатки
После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).
«Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, — отмечает Ирина Доброхотова. — Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.
Осмотреть квартиру нужно полностью. Согласно статье 9 №214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%.
«Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».
Подробнее о том, как принять квартиру у застройщика, мы рассказывали здесь. Поэтому сейчас поделимся кратким чек-листом:
- Возьмите с собой паспорт, свой экземпляр ДДУ, телефон (для фото), фонарик, рулетку, уровень и простой электроприбор для проверки розеток.
- Проверьте документы застройщика: разрешение на ввод дома в эксплуатацию, техническую документацию, гарантийные документы.
- Осмотрите стены, пол и потолок: нет ли трещин, неровностей, сколов и следов влаги.
- Проверьте окна и двери: должны открываться и закрываться без усилий, без сколов, царапин и сквозняков.
- Проверьте инженерные системы: электрику, освещение, розетки, водоснабжение, отопление, вентиляцию и канализацию.
- Сверьте площадь квартиры с указанной в ДДУ.
- Осмотрите места общего пользования: подъезд, лифт, входные двери, лестницы.
- Все недостатки зафиксируйте на фото и внесите в дефектную ведомость. Не подписывайте акт приёма-передачи, если обнаружены существенные дефекты.
- При возможности пригласите независимого специалиста по приёмке — он поможет выявить скрытые недостатки.
Важно: после составления дефектной ведомости застройщик обязан устранить выявленные недостатки в установленный законом срок. Если он этого не сделает, можно требовать их устранения, уменьшения цены или компенсации в порядке, предусмотренном законодательством. Не соглашайтесь принять квартиру, пока застройщик не устранит все недостатки или вас не устроит компенсация.
Если дольщика всё устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.
«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».
После того как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность.
Как заключается ДДУ при покупке новостройки: пошаговая инструкция
Итак, стандартно процедура покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия выглядит следующим образом:
- Выберите квартиру и проверьте застройщика. Убедитесь, что у него есть разрешение на строительство, проектная декларация и право привлекать деньги дольщиков.
- Изучите договор долевого участия (ДДУ). Проверьте, чтобы в нём были указаны все необходимые сведения и условия оплаты через эскроу-счёт. Если обязательных условий нет, договор считается незаключённым.
- Подпишите ДДУ. Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. До регистрации он не вступает в силу.
- Оплатите квартиру. Деньги перечисляются на эскроу-счёт в уполномоченном банке. Обязанность по оплате считается исполненной, когда средства поступили на этот счёт. Застройщик получит деньги только после выполнения условий, предусмотренных законом.
- Дождитесь завершения строительства. После ввода дома в эксплуатацию застройщик пригласит вас на приёмку квартиры.
- Примите квартиру. Осмотрите квартиру, зафиксируйте недостатки (если они есть) и подпишите акт приёма-передачи только после проверки.
- Зарегистрируйте право собственности. После подписания акта приёма-передачи право собственности регистрируется в Росреестре, и вы становитесь полноправным владельцем квартиры.
Коротко о главном
- По ДДУ покупатель (дольщик) вносит деньги застройщику, а застройщик обязуется построить дом и передать квартиру после ввода здания в эксплуатацию.
- Если речь идёт о покупке квартиры в строящейся новостройке у застройщика, то стандартным и наиболее распространённым вариантом в 2026 году является именно ДДУ.
- Интересы дольщиков защищает Федеральный закон №214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.
- При нарушении обязательств застройщик будет обязан выплатить компенсацию, в некоторых случаях дольщик также имеет право потребовать назад свои деньги и отказаться от сделки.
- Важный механизм защиты дольщиков — эскроу-счёт. Деньги замораживаются до ввода объекта в эксплуатацию.
- Основной недостаток и риск ДДУ — тот факт, что перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию всё же возможен. Поэтому необходимо тщательно проверять застройщика и сам договор.
- ДДУ можно расторгнуть, но для этого нужны основания.
- Дольщик также может переуступить права, но чаще всего для этого нужно согласие застройщика.
- При ДДУ проходит приём квартиры. Если квартира не устраивает дольщика, заключается дефектный акт — застройщик обязан устранить недостатки. Если устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.