Как купить квартиру у юридического лица: низкие цены, высокие риски и сложные документы

Продавать жильё на рынке недвижимости могут не только частные лица, но и коммерческие структуры, а также бюджетные организации. И мы говорим не о компаниях-застройщиках: сделки с ними заключаются часто и по единым правилам. А вот покупка квартиры у других юридических лиц заметно сложнее и связана с особыми рисками. При этом цены на жильё, как правило, ниже, чем в среднем по рынку, поэтому такие квартиры привлекают внимание инвесторов и покупателей с небольшим бюджетом. Расскажем, с какими специфическими рисками связана покупка квартиры у юрлица, как их снизить и грамотно провести сделку.

Какие юридические лица продают квартиры и зачем они это делают

Продавцом квартиры в новостройке может быть компания-подрядчик, которая участвовала в возведении дома, и другие соинвесторы строительства. Часто девелоперы оплачивают услуги подрядчиков готовой недвижимостью: это стимулирует строителей работать качественнее и позволяет девелоперу сэкономить. 

Инвестиционные компании покупают квартиры в новостройках на стадии котлована, чтобы сдавать их в аренду или перепродать по более высокой цене, когда дом будет построен. 

Паевые инвестиционные фонды тоже покупают квартиры в строящихся и уже построенных домах. ПИФы могут сдавать или продавать жильё в зависимости от состояния рынка или стоимости конкретного объекта.

Банки продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли выплатить ипотеку. Кредитные организации могут реализовать недвижимость с помощью аукциона или напрямую, разместив объект на своём сайте и досках объявлений.

Компании различных видов деятельности покупают квартиры для расселения своих командированных или переехавших в другой регион сотрудников. Из-за реорганизации или изменения стратегии работы компании подобное жильё могут продавать.

Риски покупателя при покупке недвижимости у юридического лица

Покупка недвижимости у юрлица может быть сопряжена не только с типичными рисками подобных сделок — например, непогашенными долгами продавца или ненадлежащим качеством жилья — но и со специфическими проблемами. 

• Недействительное право собственности 
  Компания может быть исключена из ЕГРЮЛ, то есть по факту не существовать, или у её представителя может не быть достаточных полномочий для продажи объекта. Сделка с подобным продавцом будет признана недействительной по заявлению законного владельца объекта. Покупателю придётся взыскивать потраченные средства с продавца-обманщика по суду.
  Чтобы снизить риски, необходимо проверить регистрацию юрлица в государственном реестре и узнать, зарегистрировано ли право собственности компании на квартиру в Росреестре, заказав свежую выписку из ЕГРН. У представителя необходимо запросить документы на право собственности или договор долевого участия. Потребуются также уставные и учредительные документы фирмы, доверенность от руководителя, а также протокол собрания учредителей, где они дают согласие на продажу недвижимости. Выписка из домовой книги поможет узнать, кто прописан в квартире, если она продаётся на вторичном рынке.
  
• Будущее банкротство юридического лица
  Предсказать банкротство сложно, но можно заметить его предпосылки: неустойчивое финансовое положение компании, нерегулярная хозяйственная деятельность, просрочки по кредитам, задержки зарплаты сотрудникам.
  
• Завышенная или заниженная цена
  Юридическое лицо утверждает, что с целью оптимизации налогообложения указывает в договоре цену объекта ниже или выше его рыночной стоимости. При этом в устных переговорах озвучивается другая, якобы реальная цена. Если цена в договоре завышена, после заключения сделки представители компании могут потребовать с покупателя полную сумму, указанную в договоре, или заявить об ошибке, если стоимость в соглашении указана ниже рыночной.
  Защититься от обмана поможет экспертное заключение о рыночной стоимости квартиры, внимательное чтение договора купли-продажи и отказ покупателя идти навстречу недобросовестным налогоплательщикам.
  

Если квартира продаётся на вторичном рынке, стоит заказать выписку ЕГРН, которая покажет все переходы права собственности, и архивную выписку из домовой книги, из которой легко узнать историю прописанных в квартире людей. Также потребуется разрешение на перепланировку при её наличии или поэтажный план при её отсутствии. Справка об отсутствии долгов по ЖКУ позволит не оплачивать задолженности предыдущих жильцов. Если вторичка от юридического лица была в залоге у банка, потребуется согласие держателя залога на сделку. 

Риски при покупке квартиры у юридического лица можно снизить, купив жильё в ипотеку с титульным страхованием: если покупатель потеряет право собственности на имущество, страховая компания выплатит полную страховую сумму. Полис можно купить на срок до 10 лет — это максимальный срок исковой давности. Но защита потребует дополнительных расходов: стоимость полиса составит до 1% от цены недвижимости.

Юридическая проверка объекта банком или регистрация сделки у нотариуса не принесёт настолько ощутимой пользы. Например, нотариус будет нести ответственность за последствия регистрации недействительной сделки только в рамках своего страхового полиса. Установленный законом минимальный размер страховых сумм для нотариусов составляет от 500 тысяч до 2 млн рублей.

Когда лучше отказаться от покупки квартиры у юрлица 

Даже при наличии титульной страховки в некоторых случаях лучше отказаться от заключения договора купли-продажи с юридическим лицом. Перечислим риски, которые должны сразу насторожить покупателя.

• Компании-продавца нет в ЕГРЮЛ.
• Юридическое лицо находится в процессе банкротства. Проверить продавца можно в едином реестре банкротов на Федресурсе.
• У компании есть открытые исполнительные производства. Проверить их можно на сайте ФССП. 
• Право собственности юридического лица на квартиру не зарегистрировано в Росреестре.
• Доверенность представителя компании не действительна или не распространяется на все виды действий с активами юрлица.
• Согласие учредителей на продажу объекта отсутствует, либо протокол собрания акционеров похож на фиктивный.

Оформление покупки недвижимости у юридического лица

Прежде чем заключать договор, необходимо выяснить, на основании какого права юридическое лицо владеет объектом недвижимости.

• Если речь идёт о праве требования и квартира находится в строящемся доме, юрлицо будет продавать жильё по договору уступки прав требования.
• Если у компании есть право собственности на квартиру, будет заключён договор купли-продажи. 

Чтобы провести отчуждение актива, который находится на балансе компании, юридическому лицу нужно оформить корпоративное решения о его продаже. Форма и порядок действий такой процедуры указаны в его уставе. Как правило, решение должен подписать совет директоров.

Подписывать договор со стороны продавца должен руководитель компании или сотрудник с доверенностью от него. 

Расчёты по сделке должны проводиться только безналичным переводом. Покупатель перечисляет деньги на банковский счёт компании прежде, чем подписать договор, или продавец получает их после того, как будет зарегистрировано новое право собственности. В первом случае покупатель предъявляет банковскую квитанцию об оплате. Во втором случае нужно использовать аккредитив — это услуга банка, который передаёт денежные средства продавцу после предъявления заранее оговорённых документов, подтверждающих переход права собственности.

В остальном порядок регистрации покупки квартиры у юридического лица не отличается от процесса приобретения недвижимости у физических лиц.

Коротко о главном​​

• Юридические лица продают квартиры по тем же причинам, что и обычные граждане: инвестируют в недвижимость для дальнейшей перепродажи, покупают квартиры для сдачи в аренду или расселения сотрудников, а затем меняют планы. Кроме того, банки продают жильё должников.
• При покупке недвижимости у юрлица риски выше. Можно не только столкнуться с большим долгом за ЖКУ от предыдущих жильцов, но и с последующим банкротством юридического лица, недействительным правом собственности или ценовым мошенничеством.
• Защититься от обмана поможет тщательная проверка документов, заказ выписок из ЕГРН и домовой книги, а также проверка продавца по базам банкротов и исполнительных производств.
• При оформлении договора продавец должен предоставить протокол собрания учредителей, подтверждающий их согласие на сделку. Представитель компании должен действовать на основании устава или доверенности от руководителя.
• Расчёты с юридическим лицом могут проводиться только через его банковский счёт.