«Спишемся в Телеграме?» Как и где лучше обсуждать условия аренды квартиры

Мы привыкли решать вопросы через мессенджеры — это удобно и позволяет значительно ускорить многие процессы. Переписка часто заменяет личные встречи, и кажется, что её достаточно для решения любых задач. Однако при существенных изменениях в договоре такие соглашения могут не иметь правового статуса. На примере реальной истории из мира аренды расскажем, к чему могут привести договорённости, заключённые в мессенджерах.

Часто владельцы и жильцы обсуждают условия аренды через мессенджеры. Это кажется быстрым и удобным способом урегулирования вопросов. Однако российское законодательство предъявляет определённые требования к форме заключения и изменения договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и зафиксировали их в письменной форме. То же самое касается и новых договорённостей: ключевые изменения, такие как размер и дата арендной платы, обязательно должны быть прописаны в официальном документе.

«Когда я арендовала свою первую квартиру в Москве, казалось, что всё идёт гладко. Мы с владельцем обменялись номерами телефонов и договорились, что основные вопросы будем обсуждать в мессенджере. Всё было просто отлично, пока однажды у меня не случилась финансовая проблема: я сменила работу и понимала, что не смогу вовремя оплатить ближайший месяц. Тогда я сразу написала владельцу и попросила о рассрочке платежа: мы договорились, что начиная со следующего месяца я буду переводить увеличенную сумму и так постепенно закрою долг. Я спокойно ждала предстоящий перевод на зарплатную карту, но через пару недель мне пришло уведомление от собственника, что он собирается меня выселить и расторгнуть договор. Придя в себя от шока, я решила показать хозяину нашу переписку в мессенджере. Но всё было напрасно: меня выселили и удержали депозит в счёт „несвоевременной оплаты“».

Ирина, 38 лет, драматург

Если изменились существенные условия договора, их обязательно нужно зафиксировать документально. 

Существенными условиями договора аренды являются:

• Объект аренды: точный адрес, описание квартиры, её характеристики, состояние на момент сдачи.
• Срок аренды: продолжительность найма, точные даты начала и окончания аренды.
• Размер арендной платы и порядок расчётов: сумма, периодичность, способы оплаты.
• Обязанности сторон по ремонту и содержанию имущества: кто отвечает за текущий ремонт, что обязан сделать жилец, а что — собственник.
• Условия возврата депозита: когда, как и на каких условиях его следует вернуть.
• Права и обязанности сторон при досрочном расторжении договора: условия досрочного выезда, основания для прекращения договора.
• Порядок использования коммунальных услуг и их оплата: как распределяются расходы на свет, воду, отопление и другие ресурсы.

Любые изменения условий из этого списка должны быть закреплены в той же форме, что и договор, и подписаны обеими сторонами. Чаще всего их оформляют в виде дополнительных соглашений.

Изменение ключевых условий договора требует официального оформления. Например, Ирине, героине из истории выше, нужно было скорректировать сразу несколько пунктов:

• Изменение сроков оплаты аренды. Если жильцы запрашивают отсрочку, её нужно оформить и подписать обеим сторонам. В противном случае собственник может сослаться на начальные условия договора и выселить жильца за неуплату.
• Изменение арендной платы. Любые договорённости о снижении или увеличении арендной платы должны быть прописаны в соглашении.
• Продление или досрочное расторжение договора. Всё, что касается сроков аренды, должно быть оформлено так же, как и сам договор. Простая переписка в мессенджере в этом случае не будет иметь юридической силы.

Некоторые вопросы аренды не требуют официального оформления и могут обсуждаться в мессенджерах. Например:

• Уточнение времени встречи для проверки квартиры или её оплаты.
• Бытовые вопросы: состояние мебели, необходимость мелкого ремонта.
• Предварительные договорённости, которые в дальнейшем будут подтверждены письменно.

Такие вопросы не изменяют основного содержания договора и не несут серьёзных последствий для сторон. 

Согласно статье 160 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре использование мессенджеров для обсуждения условий. Если в нём прямо указано, что определённые детали допустимо согласовывать через мессенджер, такая переписка может быть признана в суде. Но важно отметить, что даже в таком случае изменения существенных условий договора, такие как оплата и сроки, должны быть подтверждены подписанными документами (статья 452 ГК РФ).

В судебной практике есть прецеденты, когда переписка в мессенджерах рассматривалась как доказательство, но её правовая значимость часто ставится под сомнение. Основной проблемой является подтверждение личности участников. В суде может возникнуть вопрос о том, кто именно отправлял сообщения, даже если в переписке указаны имена. К тому же мессенджеры предоставляют возможность легко удалить или изменить сообщения, что делает их ненадёжным доказательством.

Кроме того, переписка в мессенджерах не всегда соответствует требованиям законодательства по форме заключения договоров. Например, она может не содержать даты подписания и данные сторон — без этих обязательных реквизитов юридическая сила договорённостей в мессенджере снижается.

_{Фото: DilokaStudio (Freepik)}