Как исправить ошибку в договоре о недвижимости, не нарушив закон

Ошибки и опечатки в договорах о недвижимости встречаются чаще, чем может показаться: и досадные описки в фамилиях и номерах квартир, и неверные формулировки существенных условий. Некоторые из них могут привести к серьёзным проблемам: отказу в регистрации сделки, к затяжным спорам с покупателем или арендатором и даже к потере прав на недвижимость. 

Разберёмся, имеют ли документы с ошибками юридическую силу и какие последствия ожидают участников сделки, если вовремя не внести исправления.

Опечатки и описки

Если договор с опечатками ещё не прошёл регистрацию в Росреестре, его лучше переписать и подписать заново. Если опечатку в ДКП заметит сотрудник Росреестра на регистрации, то её приостановят и дадут время на исправление. Договор придётся переподписать и подать в Росреестр заново.

Опечатки, обнаруженные в ДКП уже после регистрации сделки, не всегда нуждаются в исправлении:

• Если ошибки существенные, например недостаточно нулей в сумме сделки, необходимо подготовить и подписать дополнительное соглашение к договору. Соглашение регистрируется там же, где и договор, подавать заявление на его регистрацию должны оба участника сделки.
• Несущественные опечатки, которые не мешают идентифицировать предмет договора и участников сделки, исправлять не обязательно. Например, если в названии улицы, где прописан продавец, есть опечатка, а в паспорте и свидетельстве о регистрации название верное, договор купли-продажи остаётся юридически значимым.

Неточное описание квартиры или сторон сделки

В договоре купли-продажи важно верно указать свои данные и информацию о квартире. Если объект недвижимости описан недостаточно чётко, договор могут не зарегистрировать. Чтобы избежать таких проблем, указывайте следующую информацию о недвижимости:

• точный адрес;
• кадастровый номер;
• вид помещения;
• площадь и количество комнат;
• информацию о состоянии объекта, отделки, сантехники и электроприборов.

Данные сторон тоже должны быть подробными и однозначными. Имени и фамилии недостаточно, необходимо указать для каждой из сторон:

• полные Ф. И. О.;
• номер и серию паспорта;
• место и дату рождения;
• адрес регистрации;
• название органа, выдавшего документ.

Неточные формулировки условий

Часто оплату квартиры разбивают на две части: сначала покупатель вносит небольшой аванс, а после регистрации права собственности отдаёт оставшуюся сумму. Если деньги за квартиру продавец получает через банковскую ячейку или аккредитив после регистрации сделки, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар находится в залоге у продавца. 

В таком случае в договоре купли-продажи необходимо указать: «у продавца возникает / не возникает право залога на квартиру в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ»:

• Если квартиру отдают в залог, в ЕГРН внесут информацию не только о новом собственнике квартиры, но и о том, что она остаётся под обременением у продавца. Такой залог покупателю придётся снимать — подать в Росреестр документы о погашении записи об ипотеке.
• Если квартира по договору не становится залогом, Росреестр внесёт в ЕГРН только запись о новом собственнике жилья. Однако в этом случае продавец рискует не получить деньги после передачи собственности продавцу. Например, продавец после перехода права собственности откроет ячейку и увидит, что она пустая, а банк ответственности за содержимое не несёт.

Аренда вместо найма

В бытовом общении соглашение о съёме квартиры часто называют договором аренды. По закону это неверно: физические лица заключают договор найма. Договор аренды регулируют другие положения закона, между физическими лицами он будет недействителен.

Например, только для договора найма существует правило о временных жильцах, а для расторжения долгосрочного договора по инициативе наймодателя жильцы должны задолжать больше чем за 6 месяцев. По договору аренды арендодатель может инициировать расторжение за двухмесячный долг.

А ещё возникает путаница со сроками: если в договоре найма не прописать срок действия договора, то он считается заключённым на 5 лет, и такое обременение нужно зарегистрировать в Росреестре. В такой же ситуации договор аренды рассматривается как подписанный на неопределённый срок и не регистрируется.

Отсутствие акта приёма-передачи

Перед сдачей квартиры обязательно нужно составить и подписать акт приёма-передачи. В нём должны быть подробно описаны состояние жилья на момент передачи нанимателю и все ценные вещи, которые остаются в квартире. Стоит указать всё: мебель, марки и модели бытовой техники, предметы интерьера, их внешний вид и техническое состояние. Когда наниматель будет выезжать, по этому документу нужно сверять состояние квартиры и наличие ценностей.

Если сделать ошибку в описи имущества или не составить акт приёма-передачи, то собственник может недосчитаться вещей, а квартирант — получить обвинения в пропаже микроволновки, которая якобы передавалась вместе с квартирой.

Обязательства для одаряемого

Договор дарения — безвозмездный договор. Это означает, что у получателя подарка не может быть никаких встречных обязательств. Любые упоминания о том, что за подаренную квартиру одаряемый должен отдать что-то взамен или что-то совершить, не допускаются. Даже если написать в договоре дарения квартиры, что её получатель обязан оплатить накопившиеся долги за ЖКУ, то такой договор могут признать недействительным, потому что на самом деле он маскирует куплю-продажу. 

Дарение после смерти дарителя

Подарить квартиру можно только при жизни дарителя. Поэтому при выборе формулировок не допускайте, чтобы в договоре была ссылка на то, что недвижимость достанется одаряемому только после смерти собственника квартиры. Такая дарственная будет ничтожной (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Описки и неточности

К ошибкам в завещании закон относится более мягко. Поправить завещание после смерти наследодателя невозможно, поэтому опечатки и описки, которые не влияют на смысл последней воли, не могут быть основанием для признания его недействительным. 

Все описки в завещании, которые не мешают понять намерение наследодателя, никак не сказываются на правах наследника. Например, одна неверная цифра в кадастровом номере единственной квартиры, которой владел умерший, не делает желание наследодателя недействительным. Даже если наследодатель выразился не совсем чётко, закон говорит, что завещание можно толковать — сопоставлять отдельные пункты и весь документ в целом.

Ошибки в имени наследника

Нотариус при оформлении завещания отвечает только за проверку личности наследодателя, а данные наследников записывает с его слов (ст. 1125 ГК РФ). Если наследодатель совершил ошибку в имени, фамилии наследника или его дате рождения, тому придётся обратиться в суд, чтобы установить факт принадлежности ему завещания, в котором допущена ошибка. 

Изменение условий и отмена завещания

Если наследодатель ещё жив, он может исправить любые ошибки, оформив новое завещание. Это можно сделать двумя способами: составив новое завещание, которое может частично или полностью повторять старое, или распорядиться об отмене старого завещания, не оформляя нового. Для этого нужно обратиться к любому нотариусу, необязательно к тому, кто удостоверял первоначальный документ.

Если ошибки или нарушения в порядке составления завещания обнаружились после смерти наследодателя и они настолько серьёзные, что его желание невозможно истолковать однозначно, то завещание могут признать недействительным частично или целиком. Одна ошибка не отменяет остальных распоряжений умершего. Если непонятно, кому умерший хотел завещать коллекцию книг, но предельно чётко обозначена позиция о наследовании квартиры, то наследники без проблем могут претендовать на недвижимость.

Если завещание признали недействительным целиком, то оно отменяется, и всё имущество наследуется по общим правилам, в законном порядке.

Ошибки в договорах о недвижимости могут привести к приостановке регистрации, судебным спорам и даже потере прав на жильё, но большинство из них можно исправить без серьёзных последствий:

• Опечатки в любых соглашениях, обнаруженные до регистрации в Росреестре, лучше устранить, составив и подписав документ заново.
• Существенные ошибки, обнаруженные после регистрации, исправляют дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.
• Несущественные описки, не мешающие идентификации объекта и сторон, не требуют исправления.
• Между физлицами заключают именно договор найма, а не аренды. Неверное название делает договор недействительным.
• Любые встречные обязательства делают дарственную недействительной. Дарение после смерти невозможно, такая воля оформляется только завещанием.
• Ошибки в завещании, не мешающие понять волю наследодателя, не делают его недействительным. Если наследодатель ошибся в имени или дате рождения наследника, тому придётся обращаться в суд.