Ипотека в 2026 году: обзор программ и условий

В июле 2024 года отменили льготную ипотеку с господдержкой, которая была доступна с 2020 года для всех россиян. В 2025 году в России ввели новый ипотечный стандарт: ограничили срок ипотеки 30 годами, а максимальную сумму — 80% от стоимости жилья. В 2026 году ипотечный рынок ждут новые ограничения льготных госпрограмм.

Рассказываем, какие варианты ипотеки в этих условиях предлагают банки клиентам сегодня. 

Ключевые показатели на декабрь 2025 года:

• Средняя ставка по семейной ипотеке с господдержкой — 6%.
• Средняя рыночная ставка по ипотекам на новостройки и вторичное жильё — 21,25%.
• Требуемый первоначальный взнос — от 20 до 50%.

Среди факторов, влияющих на ипотечное кредитование, можно выделить следующие:

1. Снижение ключевой ставки. С 22 декабря 2025 года она составляет 16% годовых. Центробанк начал снижать ставку 9 июня 2025 года — это стало первым смягчением денежно-кредитной политики с сентября 2022 года. Банки начали снижать проценты по рыночным ипотекам ещё в апреле. Всего за 9 месяцев средняя стоимость кредитов без господдержки снизилась с 28,35 до 21,25%. В результате число россиян с ипотекой выросло на 7% за 2 года.
2. Ограничения семейной ипотеки. По самой востребованной в стране льготной госпрограмме с 1 февраля 2026 года оба супруга обязаны участвовать в ипотечном договоре. Раньше муж и жена могли получить по одной семейной ипотеке, суммарно две на семью, если не выступали созаёмщиками друг друга. 
   
   Также обсуждаются другие ограничения: привязка жилья к региону регистрации заёмщика и увеличение минимального первоначального взноса. Власти отмечают, что программа не справляется с задачей повышения рождаемости, поэтому нуждается в обновлении.
3. Дополнительные ограничения. С 1 июля 2025 года вступили в силу новые ограничения ипотечного стандарта:

• Банкам запретили снижать ставку по кредиту за дополнительную плату: при досрочном погашении она приносила убыток заёмщику. 
• Ограничили выдачу ипотек гражданам с кредитной нагрузкой выше 50%.
• Теперь заёмщик должен накопить на первоначальный взнос самостоятельно или направить на него материнский капитал — использовать кредиты и кешбэк от банка нельзя.
• Запретили застройщикам использовать аккредитивы при продаже жилья. Деньги нужно размещать только на эскроу-счёте.
• Банки обязали информировать потенциальных ипотечников обо всех условиях кредита, включая комиссии и риски. На сайтах банков появилась информация о ПСК — полной стоимости кредита в процентах, которая часто в несколько раз превышает процентную ставку.

Единственной возможностью обзавестись своим жильём для многих россиян осталась льготная ипотека. В 2026 году это специальные программы для отдельных категорий граждан, в которых государство принимает финансовое участие. 

Схема взаимодействия банков с государством по льготным программам кредитования выглядит так:

• Банк выдаёт гражданам ипотечные кредиты по сниженной ставке — 0,1–6%.
• Государство выплачивает банкам разницу между рыночной и льготной ставками.

Банки не теряют прибыль, заёмщики покупают собственное жильё, а государство обеспечивает эффективную социальную поддержку населения.

Но в 2022–2023 гг. количество кредитов, выданных по льготной ипотеке, превысило запланированные объёмы. Это привело к росту цен на новостройки и вторичное жильё, причём дорожала как ликвидная, так и неликвидная недвижимость. Поэтому с 2024 года власти постепенно делают льготные ипотеки всё более адресными: регулируют условия в зависимости от региона, где заёмщик покупает жильё, и от места его работы.

Ипотечных госпрограмм несколько, они предназначены для разных категорий граждан:

• Семейная — для семей с детьми.
• IT-ипотека — для IT-специалистов.
• Сельская — для работников АПК в небольших населённых пунктах.
• Военная — для военнослужащих.
• Дальневосточная и арктическая — для тех, кто готов приобрести жильё в Дальневосточном федеральном округе или Арктической зоне.
• Льготная под 2% — для развития инфраструктуры и экономики в новых регионах РФ.

Важно отметить, что большинство льготных программ действует только в отношении новостроек.

В семейную ипотеку внесли некоторые коррективы, чтобы сделать её более социальной, неподходящей для инвесторов:

• С 1 февраля 2026 года кредит оформляется на двух супругов сразу. Это усложняет «донорство» ипотеки.
• Разрешили рефинансировать рыночную часть отдельно, если заём комбинированный.
• Рассчитывать на кредит могут семьи, где воспитывается хотя бы один малыш до 7 лет или ребёнок с инвалидностью. Также семейную ипотеку выдают семьям с двумя несовершеннолетними детьми, которые проживают в населённых пунктах численностью до 50 тыс. человек. 
• Участники могут купить жильё на вторичном рынке, если в их городе не строят новые жилые дома.
• По программе разрешили рефинансировать другую ипотеку, если в семье есть малыш до 7 лет или ребёнок-инвалид.

По IT-ипотеке усложнили условия:

• Компании-работодатели должны не только входить в реестр, но и 2 раза в год подавать согласие на раскрытие сведений, составляющих налоговую тайну, иначе ипотеку пересчитают по ключевой ставке + 1,5–4,5%.
• Весь срок кредита нужно проработать в аккредитованной компании.
• Требуемый уровень дохода не зависит от возраста заёмщика: от 150 тыс. рублей для городов-миллионников и от 90 тыс. рублей для других населённых пунктов.

Участников сельской ипотеки ограничили по месту работы. Получить кредит могут:

• работники и ИП в сфере агропромышленного комплекса;
• сотрудники ветеринарных служб;
• работники социальной сферы и органов самоуправления в сёлах;
• персонал организаций, подчинённых Россельхознадзору, Минсельхозу или Росрыболовству.

Участники СВО, их родители, супруги, иждивенцы и дети в 2026 году могут получить льготную ипотеку по военной, семейной, сельской, арктической или дальневосточной госпрограмме. В некоторых субъектах РФ для них действуют дополнительные программы ипотечной поддержки.

Условия льготных ипотек в России в декабре 2025 года:

Цены на вторичное жильё в крупных городах России в 2025 году выросли в среднем на 5,9%. В 64 из 70 городов квадратные метры подорожали, сообщает РИА Новости. Быстрее всего цены росли в Курске (33,3%) и Ижевске (18,5%). В Московской области и Краснодаре вторичное жильё подешевело на 2,7% и 3,3% соответственно.

Эксперты объясняют умеренный рост цен инфляцией и инерцией: вторичный рынок следует за первичным, который разогнали льготные госпрограммы. Ещё один положительный сигнал для рынка — снижение ключевой ставки. 

Ниже представлены условия кредитования по ипотеке на вторичное жильё от самых востребованных банков.

Немногие рискуют брать крупные суммы под такие проценты, поэтому по-прежнему актуален появившийся в 2024 году тренд — рассрочки:

1. Заёмщик заключает договор напрямую с застройщиком. 
2. Вносит первоначальный взнос в размере до 10–15% от стоимости жилья, а затем совершает регулярные платежи. 
3. Рассрочку оформляют на несколько лет, пока дом не будет достроен. За это время нужно либо накопить остаток денег, либо после ввода ЖК в эксплуатацию взять ипотеку. 

Эксперты ожидают дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанка в 2026 году, поэтому проценты по кредиту после сдачи дома будут ниже.

На сегодняшний день всё больше людей предпочитает повременить с покупкой квартиры в ипотеку. Часто это связано с большим первоначальным взносом — минимум 20% — и высокими процентными ставками. Потенциальные заёмщики ждут, когда кредиты станут более доступными.

Проценты по ипотеке в 2026 году зависят от политики Центробанка. В декабре 2025 года регулятор снизил её до 16% годовых. Эксперты ожидают дальнейшего снижения, но никто не может сказать наверняка, насколько быстро упадут проценты по ипотекам.

Льготные программы с фиксированными ставками продолжат действовать, и их могут расширить. Например, обсуждают расширение семейной ипотеки на вторичный рынок или включение в список участников семей с детьми до 14 лет.

• В начале 2026 году взять ипотеку не так уж просто: рыночные ставки ещё держатся на высоком уровне, а условия по льготным ипотекам ужесточают.
• Средняя ставка по ипотеке без господдержки составляет 21,25%. Первый взнос — от 20% стоимости жилья. Купить квартиру без собственных накоплений больше нельзя.
• Льготные программы остались, но только для отдельных категорий граждан: семей с маленькими детьми, работников региональных IT-компаний, военнослужащих, тех, кто готов жить и работать в сельской местности, в Арктике, на Дальнем Востоке, купить квартиру на недавно присоединённых территориях.
• Вторичное жильё медленно дорожает под влиянием инфляции и снижения ключевой ставки. 
• Рассрочка от застройщика по-прежнему популярна: её берут на время строительства дома, чтобы оформить ипотеку, когда ставки станут ниже.
• Эксперты ожидают снижение ключевой ставки Центробанка в 2026 году. Это может сделать кредиты доступнее.