Как физлицу получить ипотеку на коммерческую недвижимость и какие ставки предлагают банки

Коммерческой недвижимостью — офисами, складами, магазинами и помещениями свободного назначения — может владеть не только бизнес, но и частные лица. Они сдают нежилые объекты в аренду или используют как инвестицию.

Чтобы купить коммерческий объект, физическое лицо может взять ипотеку. Но её условия будут отличаться от жилищного кредита. Разберёмся, доступна ли обычным гражданам ипотека на коммерческую недвижимость, какие условия предлагают банки и на что стоит обратить внимание при оформлении.

Ипотека на коммерческую недвижимость — это кредит, который банки выдают для покупки нежилых помещений. 

К коммерческой недвижимости относятся:

• офисные помещения;
• торговые площади;
• склады;
• производственные объекты;
• медицинские учреждения;
• земельные участки для строительства офисов, складов, торговых центров;
• гостиницы, апартаменты и отдельные помещения в них;
• объекты свободного назначения, которые можно использовать под разные виды бизнеса.

Физическое лицо может покупать, продавать и владеть коммерческой недвижимостью без ограничений. В ней можно устроить собственный офис или сдавать объект юридическим лицам. При этом банки понимают, что нежилые объекты покупают для зарабатывания денег, поэтому, как правило, не ограничивают возможность сдавать их в аренду.

Не все банки готовы выдавать ипотеку физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости. Это связано с более высокими рисками для кредитора. В сентябре 2025 года такую услугу предлагают крупные участники рынка, например: 

СберБанк 

Разработал программу для покупки нежилых объектов физическими лицами. По ней можно приобрести помещение в готовом многоквартирном доме или новостройке по ДДУ. Подходят объекты площадью до 350 м². Дом должен быть аккредитован банком. Заёмщик не может быть генеральным директором, ИП или владельцем бизнеса.

Первоначальный взнос — от 30,1% стоимости недвижимости. 
Срок кредитования — до 25 лет. 
Стоимость кредита — от 22,5 до 27,7% годовых.
Сумма — до 100 млн рублей.

«Альфа-Банк»

Программа кредитования распространяется на наёмных работников, ИП, самозанятых и владельцев бизнеса. В ипотеку можно оформить нежилое помещение площадью до 300 м², расположенное на 1-м этаже строящегося многоквартирного дома, в апарт-комплексе или на многоуровневом паркинге.

Первоначальный взнос — от 20,1% стоимости недвижимости. 
Срок кредитования — до 30 лет. 
Стоимость кредита — от 19,5 до 45,8% годовых.
Сумма — до 100 млн рублей.

ВТБ

Выдаёт ипотеку на коммерческую недвижимость наёмным работникам, владельцам бизнеса, адвокатам и нотариусам, самозанятым и ИП. Заёмщик может выбрать готовый или строящийся объект площадью до 600 м². Кредит не одобрят, если помещение расположено в отдельно стоящем нежилом здании.

Первоначальный взнос — от 30,1% стоимости недвижимости. 
Срок кредитования — до 30 лет. 
Стоимость кредита — от 26,1 до 34% годовых.
Сумма — до 60 млн рублей.

Как правило, банки предлагают кредиты на покупку нежилой недвижимости на менее выгодных условиях, чем в жилых программах:

• Процентные ставки выше. 
• Первоначальный взнос больше — от 30% стоимости.
• Требования к доходу заёмщика строже. Кредитные организации не учитывают будущие доходы от сдачи объекта в аренду. Во внимание принимают только текущую зарплату физлица.
• Требования к объекту специфические. Банки готовы финансировать покупку только той недвижимости, которая, по их мнению, будет ликвидной. Чаще всего это помещения на первом этаже нового или строящегося жилого дома.

Важно учитывать, что на покупку коммерческих объектов не распространяются льготные государственные программы ипотеки и субсидии для приобретения недвижимости. 

1. Выбрать банк. Чтобы найти подходящий вариант, необходимо проверить процентные ставки и условия кредитования в разных банках, определиться с суммой кредита и посильным ежемесячным взносом. 
2. Собрать документы. Для заёмщика потребуется паспорт с регистрацией, ИНН, справка о доходах, СНИЛС, трудовая книжка. Для недвижимости нужно предоставить выписку из ЕГРН, техпаспорт, отчёт об оценочной стоимости, правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, дарения, мены). Также банк может запросить дополнительные справки, например об отсутствии в помещении коммуникаций, используемых для обслуживания дома.
3. Оценить объект. Выбранную недвижимость должен изучить независимый оценщик. Специалист анализирует, сколько стоит объект на рынке, проверяет его состояние и ликвидность и составляет отчёт с указанием рыночной стоимости. В результате банк может уменьшить сумму кредита или увеличить первоначальный взнос.
4. Получить одобрение заявки. Банк рассматривает заявку от 5 до 15 рабочих дней. Организация проверяет заёмщика, его кредитную историю и оценивает риски.
5. Подписать договор кредитования. После одобрения стороны подписывают договор ипотеки, который фиксирует права и обязанности покупателя и банка. Для этого нужно приехать в банк лично с оригиналами документов. 
6. Зарегистрировать сделку. Получив финансирование, можно заключать договор купли-продажи с продавцом объекта. Переход права собственности и обременение необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Если банк не одобряет ипотеку на коммерческое помещение, можно найти деньги другими способами:

• Использовать другую недвижимость в качестве залога. Лучший вариант — жильё без обременений, находящееся в собственности заёмщика. Обычно банки выдают кредит в размере до 70% от рыночной стоимости заложенной недвижимости.
• Взять потребительский кредит. Процент по ссуде будет выше, чем по ипотеке, а срок короче — обычно до 5 лет. Вариант подойдёт только для недорогих объектов.
• Рассмотреть лизинг коммерческой недвижимости — аренду с правом выкупа. Лизинговая компания покупает объект и передаёт его клиенту в аренду. Клиент вносит аванс (обычно от 10 до 30% стоимости) и платит ежемесячные взносы. После окончания договора арендатор получает помещение в собственность.

Физические лица могут получить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости: офисов, складов, магазинов и других нежилых объектов. Но условия такой ипотеки сложнее, чем для покупки жилья:

• Процентные ставки выше, первоначальный взнос больше.
• Банки учитывают только текущие доходы заёмщика, без потенциальной прибыли от сдачи объекта в аренду.
• Нежилой объект должен быть ликвидным — чаще всего это помещения на первых этажах жилых домов.
• Если банк не одобряет ипотеку, можно взять кредит под залог другой недвижимости, использовать потребительский кредит или оформить лизинг — аренду с правом выкупа.