Что такое фонд капитального ремонта и зачем он нужен

Многие жилые дома, построенные в советские годы, способны прослужить ещё не один десяток лет, если отремонтировать подъезды и балконы, заменить крышу и инженерные сети. Многоквартирный дом (МКД) — это общее имущество, которое принадлежит жильцам, поэтому и платить за его капитальный ремонт они должны сами. Для этого в России созданы фонды капитального ремонта.

Разберёмся, как появилась система фондов, зачем она нужна собственникам квартир, кто контролирует расходование средств и что могут сделать жильцы, чтобы повысить качество и прозрачность своего капремонта.

Фонд капитального ремонта (ФКР, региональный оператор) — это организация, которая собирает деньги с собственников квартир и помещений в МКД, решает, какие дома ремонтировать в этом году, и подбирает подрядчиков для выполнения работ. В каждом регионе работает свой ФКР. Это некоммерческие организации, поэтому их работу оплачивают из местного бюджета, а деньги хозяев квартир целиком идут на ремонт их дома.

До 2014 года в России ремонтом многоквартирных домов занималось государство на бюджетные средства или с частичным участием жильцов, но качество работ было низким, а темпы — недостаточными. С 2014 года в Жилищном кодексе закрепили новые правила:

• статья 166 ЖК РФ определила понятие капитального ремонта и установила перечень входящих в него услуг и работ;
• статья 168 ЖК РФ определила цели, структуру и порядок утверждения программы в регионах;
• статья 170 ЖК РФ определила понятие фонда капитального ремонта и способы его формирования.

Собственникам предложили два варианта накопления средств на капитальный ремонт:

• на счёте регионального оператора;
• на спецсчёте дома.

Большинство домов выбирает первый вариант. Самостоятельно накопить сумму на ремонт очень сложно: в доме, например, может быть всего десять квартир, а на замену крыши нужно несколько миллионов рублей. Объединённый фонд собирает деньги со всех МКД в регионе, деньги аккумулируются в одну большую «копилку» и направляются туда, где капремонт нужен в первую очередь.

Фонд капитального ремонта — это часть системы жилищно-коммунального хозяйства. Программа капремонта работает по всей России по единым правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе РФ, Гражданском кодексе РФ и ряде подзаконных актов.

В каждом регионе действует свой оператор. Он собирает деньги с жильцов, составляет план работ, выбирает подрядчиков и следит за выполнением капитальных ремонтов в домах.

Контролируют работу системы региональные органы власти. Они составляют список работ, которые должны входить в состав капитального ремонта, рассчитывают минимальный размер взносов. Орган государственного жилищного надзора (ГЖН) проверяет соблюдение сроков, контролирует качество работ, размещает информацию о капремонте в ГИС ЖКХ, проводит внеплановые проверки по жалобам граждан.

Финансовый контроль осуществляют сразу несколько органов власти:

• федеральный орган исполнительной власти, отвечающий за контроль и надзор в финансово-бюджетной сфере;
• органы государственного финансового контроля региона;
• органы муниципального финансового контроля;
• Счётная палата;
• контрольно-счётные и финансовые органы регионов.

Каждый год бухгалтерская отчётность ФКР проходит независимый аудит.

Общественный контроль выполняют местные комиссии и советы, куда входят активисты, эксперты, муниципальные депутаты. Также контролировать капремонт имеют право сами собственники помещений в МКД. Они могут:

• входить в комиссии, которые принимают работы;
• следить за ходом ремонта;
• обращаться с жалобами и замечаниями в ФКР, ГЖН, к депутатам.

Каждый владелец квартиры должен ежемесячно делать взносы на капремонт (ст. 158 ЖК РФ). Сумма платежа может быть включена в единую платёжную квитанцию или приходить отдельно. Неуплата влечёт штрафы и пени от регионального оператора. Если владелец продаёт квартиру, деньги не «сгорают»: они остаются на счёте ФКР, а обязательства по дальнейшей оплате переходят к новому собственнику.

Сумма платежа в большей степени зависит не от состояния дома, а от размера квартиры и типа постройки. Например, в Санкт-Петербурге установлены разные тарифы для домов дореволюционной постройки, сталинок, хрущёвок, кирпичных и панельных МКД; также тариф зависит от наличия лифта. Собственники на общем собрании могут увеличить размер платежей, чтобы ускорить накопление средств на капремонт или включить в его состав дополнительные работы. Уменьшить взносы ниже минимума нельзя.

В некоторых случаях за капремонт платить не нужно:

• Дом находится в аварийном состоянии и подлежит расселению.
• Участок под домом изымает государство или муниципалитет.
• Населённый пункт, где находится дом, расселяют.
• Дом принадлежит муниципалитету, а проживают в нём по договорам социального найма.
• Дом слишком маленький — две-три квартиры, — поэтому его не включили в программу. Капремонт придётся делать своими силами.
• Дом построили недавно и ещё не включили в программу. На это может потребоваться от 1 года до 5 лет.
• Собственник квартиры — одинокий пенсионер старше 80 лет, герой РФ или СССР, кавалер ордена Славы, член семьи героя РФ или СССР, кавалера ордена Славы. В разных регионах есть и другие категории льготников, освобождённых от взносов.

Организацией капитального ремонта занимается региональный оператор. Он составляет долгосрочный план — региональную программу капитального ремонта. В ней учтены все дома в регионе, указаны предельные сроки ремонта и перечни работ.

В краткосрочный план сроком до 3 лет включают дома, которые нуждаются в срочном капитальном ремонте. При составлении этого плана учитывают остатки средств на счетах, планируемый объём поступлений и вероятность, что каким-то домам потребуется незапланированный аварийный ремонт.

После включения дома в краткосрочную программу собственников уведомляют об этом не менее чем за 6 месяцев до начала года, когда здание будут ремонтировать. Например, если капремонт запланировали на ноябрь 2027 года, уведомления должны разослать до июля 2026 года. В уведомлении указывают сроки ремонта, перечень работ, стоимость и условия финансирования. Владельцы квартир на общем собрании утверждают параметры капремонта.

Минимальный перечень работ по капремонту общего имущества в МКД закреплён в ст. 166 ЖК РФ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения;
• ремонт, замена или модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт и машинных помещений;
• ремонт крыши;
• ремонт общедомовых подвалов;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.

Региональные власти могут увеличить перечень работ и услуг. Например, они могут добавить:

• утепление фасадов;
• создание вентилируемой крыши;
• устройство выхода на кровлю;
• установку автоматизированных систем учёта потребления ресурсов и услуг;
• установку общедомовых счётчиков и узлов регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа.

Также расширить перечень работ могут собственники квартир, если они платят повышенные взносы.

Затем региональный оператор готовит проектно-сметную документацию, подбирает подрядчика и подписывает с ним договор. Во время ремонта жильцы должны обеспечить доступ рабочих ко всем нужным помещениям.

Выполненные работы принимают представители собственников и регионального оператора, после чего комиссия подписывает акт приёмки. Если жильцы сомневаются в качестве ремонта, они вправе организовать независимую экспертизу и зафиксировать проблемы в акте. Если выявлены недостатки, подрядчик устраняет их. На капитальный ремонт действует гарантия 5 лет. За его качество перед жильцами отвечает ФКР.

• Региональные фонды капитального ремонта созданы для накопления средств на ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
• Средства фонда формируются за счёт обязательных взносов всех собственников квартир и нежилых помещений в доме. Взносы начисляются ежемесячно и включаются в квитанцию ЖКУ.
• Собственники могут копить деньги на спецсчёте дома или в общем фонде регионального оператора. Большинство выбирает второй способ.
• Размер взноса утверждается законодательством субъекта РФ и зависит от типа дома и площади квартиры.
• Работу фонда контролируют местные и федеральные органы власти, а также сами жильцы.
• Подбором подрядчиков и контролем качества капремонта занимается региональный оператор. Он же даёт гарантию на работы — 5 лет.