Выбирая квартиру в новостройке, бывает сложно понять, чем отличаются ЖК премиум-, комфорт- и бизнес-классов. Логично, что элит — это круто, а эконом — подешевле, а что насчёт остальных?
Если разобраться в нюансах, получится найти оптимальный ЖК: не переплачивать за маркетинг и получить нужный уровень комфорта, на этапе котлована понять, чего реально ожидать от квартиры, подъезда и придомовой территории. Разберёмся, чем отличаются классы жилья и как выбрать квартиру в новостройке, зная класс дома.
Какие классы жилья существуют
Всего классов жилья минимум четыре. Перечислим их в порядке возрастания комфорта:
- Два в массовом сегменте: эконом, комфорт.
- Два — в высокобюджетном: бизнес, элит.
Некоторые девелоперы расширяют их количество или вводят свои классы: например, для массового жилья — комфорт+, прагматик, стандарт, а для дорогого — премиум, De Luxe, эксклюзив, Sky. В Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики стали избегать маркировки «эконом» даже у недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.
В законе отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах. Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — Единая классификация многоквартирных жилых новостроек, составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Но документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:
Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу. Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.).
Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»:
Сегментация жилой недвижимости очень размыта. На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.
Чем отличаются классы жилья
Согласно Единой классификации, проекты по качеству делятся на 4 категории:
- Массовое жильё эконом- и комфорт-класса.
- Жильё повышенной комфортности бизнес- и элит-класса.
Эконом | Комфорт | Бизнес | Элит | |
Площадь и планировки квартир | Площадь жилья минимальная. Потолки до 2,7 м. Однокомнатная квартира может быть всего 25–30 м². Планировки компактные, квартиры с узкими комнатами | Площадь больше, около 35–45 м² для однокомнатных квартир. Здесь можно встретить кухни от 9 м², изолированные комнаты и балконы | Метраж ещё больше: однушки от 45 м² и более. Планировка включает гардеробные, большие кухни-гостиные. В двухкомнатной квартире может быть два санузла | Потолки от 3 м, квартиры могут быть двухуровневыми. Однокомнатные квартиры от 60 м². Планировки индивидуальные, могут быть отдельные помещения под кабинет, зимний сад, террасу и библиотеку |
Архитектура здания | Дом построен по серийному проекту | Улучшенный серийный проект. Здание переменной этажности, дизайнерская отделка фасадов, улучшенные планировки | Здание построено по индивидуальному проекту, его внешний вид тщательно продуман | Индивидуальный проект разработал знаменитый архитектор. Здание вписано в рельеф и местный ландшафт |
Материалы строительства | Стандартные материалы: чаще всего это панельные или монолитные дома. Отделка фасадов минимальная, коммуникации простые | Монолитно-кирпичное строительство, фасады могут быть облицованы декоративной штукатуркой или керамогранитом | Дорогие материалы. Декоративная штукатурка, натуральный камень или плитка | Материалы лучшего качества. Отделка фасадов и общественных зон с применением натуральных отделочных материалов |
Окна и балконы | Двойные рамы или рамы со стеклопакетами отечественного производства | Пластиковый профиль зарубежного или хорошего российского производства | Стеклопакеты с энергосберегающими стёклами. Площадь остекления выше среднего | Большая площадь остекления. Профили из дерева или фибергласа. Стёкла с энергосбережением |
Расположение ЖК | Обычно строят в спальных районах и на окраинах, где земля дешевле. Ближайшие инфраструктурные объекты на расстоянии до 1 км | Находятся в более удобных для жизни локациях с нормальной транспортной доступностью | Размещают в престижных районах, ближе к центру или зелёным зонам. Вокруг много коммерческих и административных объектов | Топовые локации: исторический центр, набережные, закрытые кварталы. Рядом есть культурные объекты и памятники архитектуры. Красивый вид из окон. Экологически безопасный район |
Благоустройство придомовой территории | Минимальная инфраструктура: застройщик ограничивается двором и детской площадкой | Двор может быть закрытым, зоны отдыха и магазины на первых этажах | Проекты включают охраняемую территорию, ландшафтный дизайн, подземные паркинги, спортивные и детские площадки | Максимальный комфорт: в ЖК может быть собственный бассейн, озеленённая территория с редкими растениями, фитнес-центр и спа |
Инженерия | Центральное отопление. На одну квартиру выделяется мощность электроснабжения до 10 кВт | Как в экономклассе, но на радиаторах могут стоять терморегуляторы | Дом с аварийным электроснабжением. Централизованный климат-контроль. Скоростные лифты. Выделенная мощность больше 10 кВт на квартиру | Централизованная очистка и увлажнение воздуха. Фильтры очистки воды. Автономное отопление. Умные счётчики |
Классы жилья — маркетинговая уловка?
Делить новостройки на классы придумали маркетологи. Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию, привлекать её внимание к продукту.
В 1990-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит. Затем шкала классификации расширилась. Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и De Luxe (суперроскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит).
На самом деле:
- Высокий класс жилья автоматически не гарантирует отличное качество материалов, отделки и инфраструктуры.
- ЖК могут назвать элитным только из-за локации.
- Дома экономкласса могут быть вполне пригодны для комфортной жизни.
Как выбрать квартиру в новостройке, зная класс ЖК
Не стоит полностью полагаться на маркировку класса. В первую очередь нужно смотреть на реальные характеристики ЖК, проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы в соцсетях. Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 500–900 тыс. рублей за квартиру интересующего вас метража).
Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе — это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца.
Оценивайте ЖК по следующим параметрам:
- Локация: в центре или на окраине, в промзоне или рядом с парком, расстояние до метро, пробки и подъездные пути, репутация района.
- Инфраструктура: школы, детские сады, спортивные центры, бассейны, кафе, магазины в шаговой доступности.
- Вид из окон: культурные объекты поблизости, водоём, парк, кремль, панорамные виды.
- Архитектура: авторский или типовой проект, этажность, плотность зданий, отделка фасадов, дополнительные элементы (патио, террасы, доступ на крышу).
- Окна и балконы: дизайн, наличие панорамных, французских окон или лоджий.
- Дворы: закрыт въезд для машин, ландшафтный дизайн, деревья, зоны отдыха, детские площадки, место для выгула собак.
- Общественные зоны: входные группы, безбарьерная среда, холлы, консьержи, помещения для хранения колясок или лапомойка для собак.
- Технические характеристики:
— Высота потолков: до 2,7 м или выше 3 м.
— Количество квартир: на этаже, в корпусе.
— Технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанная.
— Планировки: типовые или оригинальные, что продумано, количество вариантов, ванные с окнами, гардеробные, спальни с ванными.
— Лифты: количество и типы. - Характеристики общих зон и квартир:
— Площадь квартир в зависимости от количества комнат.
— Площадь кухни: менее 9 кв. м или более 25 кв. м.
— Количество санузлов в зависимости от планировки и площади.
— Внутренняя отделка общественных зон: побелка, керамогранит, дизайнерские решения.
— Внутренняя отделка квартир: дизайнерская, без отделки, white-box.
- Инженерные решения и безопасность:
— Доступ во двор: свободный, домофон, смарт-карта.
— Видеонаблюдение: зоны охвата.
— Коммуникации: счётчики, энергоэффективность, батареи, система «умный дом».
— Службы: консьерж, охрана.
— Сбор мусора: раздельный или нет, зона для ТБО, наличие мусоропровода.
- Собственная инфраструктура ЖК:
— Парковки: количество мест, наличие подземного паркинга, велопарковок.
— Кладовки: в квартирах или отдельные помещения.
— Дополнительные услуги: детский сад, спортивный зал, коворкинг.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции.
Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект экономкласса будет, скорее всего, панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.
Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
Цена — скорее один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.
Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться. Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д. А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов. И стоить эти проекты будут сопоставимо.
Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:
Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьироваться: она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.
Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье экономкласса.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:
Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр.
Рассмотрим разницу на примере организации безопасности. В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.
При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса. Квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах.
Коротко о главном
Классы жилья — условность, которая помогает ориентироваться на рынке новостроек. Чем выше класс, тем больше уникальных характеристик и выше цена:
- Эконом-класс: минимальные площади квартир, простейшие материалы, типовые проекты. ЖК строят на окраинах или в спальных районах. Благоустройство во дворе ограничено детской площадкой и небольшими зелёными зонами.
- Комфорт-класс: просторные квартиры с удобными планировками, улучшенные материалы, закрытые дворы, базовая инфраструктура в ЖК. Расположение ближе к метро и транспортным развязкам.
- Бизнес-класс: индивидуальная архитектура, большие квартиры, высокие потолки, дорогие материалы отделки. Территория охраняется, есть подземный паркинг, общественные зоны и ландшафтный дизайн. Обычно ЖК расположен в престижном районе.
- Элит-класс: уникальная архитектура, дизайнерская отделка, лучшие строительные и инженерные решения. Жильё в историческом центре или у водоёмов, больших парков. Всё продумано для комфортной жизни: от террас в квартирах до собственной котельной в ЖК.
Однако границы между сегментами размыты, и сами критерии не закреплены законом. Чтобы выбрать подходящую квартиру, важно смотреть на характеристики объектов, а не на ярлыки маркетологов.
