Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке: полный список

Покупка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов — от заключения договора до регистрации права собственности, — и для каждого требуется свой пакет документов: от их правильного оформления зависят безопасность и законность сделки. Разбираемся, какие именно документы необходимы покупателю на каждом шаге.

До подписания договора с застройщиком покупателю необходимо подготовить пакет личных документов в зависимости от семейного положения и способа оплаты. Лучше также заранее сделать полный комплект копий этих бумаг.

Каждому покупателю требуется предоставить базовый пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• ИНН (требуется не всегда, но лучше иметь при себе).

Если покупатель состоит в браке, к базовым документам понадобится добавить следующие:

• свидетельство о заключении брака;
• нотариально заверенное согласие супруга на покупку.

Если покупатель действует через представителя, последнему обязательно нужна нотариальная доверенность от покупателя с чётко прописанными полномочиями: правом подписывать договор, вносить плату, получать ключи.

Важный документ для покупки новостройки — договор долевого участия (ДДУ). По этому договору застройщик обязуется построить дом и передать квартиру покупателю, а покупатель — оплатить её и принять. 

Закон устанавливает перечень условий, которые обязательно должны быть прописаны в ДДУ. Поэтому перед подписанием договора следует проверить его на соответствие нормам. К обязательным пунктам относятся:

• Описание объекта. В договоре должны быть указаны точные характеристики квартиры: адрес, этаж, расположение на этаже, площадь, количество комнат. К договору прилагается план-схема квартиры.
• Срок передачи. Это дата, к которой застройщик обязан передать квартиру покупателю. Обратите внимание: в договоре указывают именно срок передачи квартиры, а не срок ввода дома в эксплуатацию — это разные понятия.
• Цена и порядок оплаты. В договоре фиксируют цену квартиры и порядок расчётов. Важно: цена не может меняться после подписания, если в договоре прямо не оговорены случаи и условия её изменения.
• Гарантийные сроки. Закон устанавливает минимальные гарантийные сроки: 5 лет на квартиру и 3 года на инженерное оборудование. В течение этого времени покупатель вправе требовать от застройщика устранения недостатков.
• Счёт эскроу. Договор должен содержать условие о размещении денежных средств на счёте эскроу. Подробнее о том, как работает такой счёт, мы рассказывали здесь.

От способа оплаты зависит, какие документы понадобятся и каким будет порядок действий. Общим для всех вариантов является использование эскроу-счёта.

Покупка за собственные средства

Если вы оплачиваете квартиру своими деньгами, то после подписания договора долевого участия (ДДУ) вам нужно открыть счёт эскроу в аккредитованном банке и внести на него деньги. Застройщик получит их только после сдачи дома и подписания акта приёма-передачи.

Для открытия счёта эскроу нужны:

• паспорт гражданина РФ;
• договор долевого участия (ДДУ);
• СНИЛС;
• ИНН.

Если покупатель использует материнский капитал, ему также понадобятся:

• сертификат на материнский капитал;
• справка из Социального фонда России об остатке средств.

Если покупатель действует через представителя, дополнительно потребуется нотариальная доверенность с правом открытия счёта. Если квартиру приобретают на имя несовершеннолетнего гражданина, потребуется его свидетельство о рождении и паспорт родителя.

По итогам открытия счёта и внесения средств покупатель получает:

• договор счёта эскроу (трёхсторонний — между банком, покупателем и застройщиком);
• платёжный документ, подтверждающий внесение денег на счёт.

Эти документы необходимо сохранить: они потребуются для подтверждения расчётов, получения налогового вычета, а также при возникновении спорных ситуаций.

Покупка в ипотеку

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с подачи заявки в банк. Для этого понадобятся:

• паспорт гражданина РФ, СНИЛС, ИНН;
• документы о семейном положении (свидетельство о браке или разводе, брачный договор, если он оформлен);
• документы о доходах и занятости (справка о доходах и суммах налога физического лица, заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой, для мужчин до 30 лет — военный билет).

Точный перечень документов необходимо уточнять в банке, так как требования разных кредитных организаций различаются.

После одобрения заявки и бронирования квартиры назначают дату сделки. В этот день в банке обычно подписывают все ключевые документы одновременно. Это называется «сделка в одно окно». Покупателю дают на подпись:

• Кредитный договор. Это основной документ, в котором зафиксированы сумма кредита, срок, процентная ставка, график платежей, права и обязанности сторон. Если в сделке участвуют созаёмщики, они становятся сторонами этого договора и подписывают его вместе.
• Договоры страхования. Обязательным является страхование заложенного имущества (конструктива) от рисков утраты и повреждения. Страхование жизни и здоровья заёмщика, как и титульное, оформляется добровольно, но при его наличии банк может снизить процентную ставку.
• Договор счёта эскроу.
• Договор долевого участия (ДДУ), если он не был подписан ранее.

Если в сделке участвуют поручители, они не подписывают кредитный договор, а оформляют отдельный договор поручительства. Им также необходимо присутствовать на сделке лично.

По итогам ипотечной сделки покупатель получает:

• кредитный договор;
• график платежей;
• договоры страхования (полисы);
• договор счёта эскроу.

Все эти документы необходимо сохранить до полного погашения кредита. 

Если квартира приобретается в ипотеку, одновременно с ДДУ регистрируют и обременение в пользу банка. Для этого в Росреестр направляют кредитный договор и закладную. После полного погашения кредита и закрытия ипотеки обременение необходимо снять — для этого банк выдаст вам справку об отсутствии задолженности и закладную с отметкой об исполнении.

В процессе приёмки квартиры покупатель либо подтверждает, что застройщик выполнил обязательства, либо фиксирует недостатки для их устранения.

С собой на приёмку нужно взять:

• паспорт;
• договор долевого участия (ДДУ);
• план-схему квартиры, прилагающийся к ДДУ, — чтобы сверить расположение стен и коммуникаций.

Если на приёмку идёт представитель покупателя, он должен иметь при себе нотариальную доверенность.

По итогам осмотра возможны два сценария:

• Подписание акта приёма-передачи квартиры, если покупатель не выявляет недостатков. С этого момента покупатель обязан оплачивать коммунальные услуги и несёт риски по сохранности квартиры.
• Составление дефектной ведомости (смотрового листа), если покупатель обнаруживает недостатки. Один экземпляр остаётся у покупателя, второй — у застройщика. В ведомости фиксируют срок, в течение которого застройщик обязуется устранить дефекты. После исправления недочётов квартиру осматривают повторно. Если всё в порядке, подписывают акт приёма-передачи.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру, мы рассказывали здесь.

После того как акт приёма-передачи подписан, необходимо зарегистрировать в Росреестре право собственности на квартиру. Только после того, как регистрация завершена, покупатель становится собственником юридически.

С марта 2025 года обязанность по подаче заявления и всех необходимых документов на регистрацию права собственности участника долевого строительства лежит на застройщике. Он должен подать документы в электронном виде не позднее 30 дней после подписания акта приёма-передачи.

После завершения регистрации застройщик обязан передать покупателю выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности покупателя на жильё. Это главный правоустанавливающий документ.

Если застройщик по какой-то причине не исполняет эту обязанность, покупатель имеет право обратиться в Росреестр самостоятельно через МФЦ или портал «Госуслуги». 

Для этого понадобятся следующие документы:

• заявление о регистрации права собственности (бланк можно получить и заполнить в МФЦ);
• паспорт заявителя;
• договор долевого участия (ДДУ) с отметкой о регистрации;
• акт приёма-передачи квартиры;
• технический план квартиры (его готовит застройщик и передаёт покупателю после ввода дома в эксплуатацию);
• квитанция об уплате госпошлины;
• кредитный договор и закладная, если квартира приобретена в ипотеку.

• До сделки подготовьте паспорт, СНИЛС, ИНН (оригиналы и копии). Если вы в браке — добавьте свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга. Если сделка будет совершаться через представителя, оформите на него доверенность у нотариуса.
• Проверьте, чтобы в договоре долевого участия присутствовали описание квартиры, срок передачи, фиксированная цена, гарантийный срок и условие о счёте эскроу. Договор вступает в силу после регистрации в Росреестре — застройщик регистрирует его сам в электронном виде.
• Оплата квартиры в новостройке проходит через счёт эскроу. Для его открытия понадобятся ДДУ, паспорт, СНИЛС и ИНН, а при использовании маткапитала — сертификат на него и справка об остатке средств из СФР.
• При покупке в ипотеку вместе с ДДУ регистрируют и обременение в пользу банка. Для этого в Росреестр направляют кредитный договор и закладную. После погашения ипотеки обязательно получите в банке справку об отсутствии долга и закладную с отметкой.
• Перед подписанием акта приёма-передачи осмотрите квартиру. Нашли недостатки — составляйте дефектную ведомость со сроками устранения. После исправления проведите повторный осмотр и в случае, если результат вас устроит, подпишите акт.
• В течение 30 дней после приёмки застройщик подаст в Росреестр документы для регистрации права собственности. Если застройщик пропустил срок, подайте документы сами через МФЦ или Госуслуги.
• После прохождения регистрации получите выписку из ЕГРН — это ваш главный правоустанавливающий документ.
• Храните бессрочно выписку из ЕГРН, ДДУ с отметкой о регистрации, договор счёта эскроу, платёжные документы, акт приёма-передачи, согласие супруга на сделку и справку о погашении ипотеки.