Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке: полный список

Чтобы приобрести квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить все документы. От того, насколько полно и тщательно вы их изучите, зависит, перейдёт ли квартира к вам без обременений и сможете ли вы впоследствии распоряжаться ею свободно. Рассказываем, как сориентироваться в документах, которые необходимы для безопасной покупки.

Эти документы необходимы для государственной регистрации перехода права собственности.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Это главный документ на квартиру. В нём указано:

• кто является собственником;
• точная площадь и кадастровый номер;
• есть ли обременения: например, ипотека, арест, судебный запрет.

Выписка должна быть не старше 30 дней. Закон не устанавливает строгого срока её действия, но банки, нотариусы и Росреестр на практике принимают только свежие выписки.

Правоустанавливающие документы продавца

Это документы, на основании которых продавец стал собственником. Например:

• договор купли-продажи;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор приватизации.

Эти бумаги показывают «юридическую родословную» квартиры. Если цепочка переходов права вызывает вопросы (например, квартира несколько раз за короткий срок перепродавалась), это повод насторожиться.

Паспорта продавца и покупателя

Паспорт продавца проверяется на подлинность и на то, совпадают ли его данные с информацией в выписке ЕГРН. Любое расхождение — основание приостановить сделку.

Нотариальное согласие супруга продавца

Этот документ требуется, если квартира приобреталась в браке. Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, даже если собственником указан один из супругов, имущество считается совместно нажитым. Без нотариального согласия на сделку у супруга остаётся возможность оспорить её в дальнейшем.

Договор купли-продажи

Документ, который составляется в простой письменной форме (в некоторых случаях — у нотариуса). Что обязательно должно быть в договоре:

• Предмет договора. Квартира должна быть описана так, чтобы её можно было однозначно идентифицировать. Укажите кадастровый номер, адрес, площадь, этаж и количество комнат — эти данные есть в выписке из ЕГРН.
• Цена. Стоимость указывается конкретной суммой в рублях. Если цены в договоре нет, он считается незаключённым.
• Данные сторон. Паспортные данные продавца и покупателя должны точно совпадать с документами, удостоверяющими личность.
• Основание собственности продавца. Указывается документ, на основании которого квартира принадлежит продавцу (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и так далее), со ссылкой на выписку из ЕГРН.
• Порядок расчётов. Если оплата происходит в рассрочку или с использованием кредитных средств, нужно прописать сроки и размеры платежей.
• Перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если в квартире проживают люди, которые по закону сохраняют право жить в ней после продажи (например, отказавшиеся от приватизации или иждивенцы бывшего собственника), их нужно перечислить с указанием их прав. Без этого условия договор не считается заключённым.

Опытные юристы и риелторы рекомендуют добавлять в договор дополнительные пункты — они минимизируют споры после сделки:

• гарантии продавца: квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не в споре, под арестом не состоит и свободна от прав третьих лиц;
• подтверждение, что на момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован и не проживает;
• подтверждение, что все коммунальные платежи оплачены;
• сроки освобождения квартиры и передачи ключей;
• перечень мебели и техники, которые остаются покупателю, если это оговорено;
• ответственность сторон за нарушение сроков (неустойка, пени);
• порядок действий при приостановке регистрации в Росреестре.

Нотариальное удостоверение обязательно только в случаях:

• продажи доли в праве общей собственности (кроме случая, когда все собственники продают свои доли по одной сделке);
• продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу;
• сделок с жильём, совершаемых под опекой.

В остальных случаях нотариальное заверение — добровольное решение.

Акт приёма-передачи

Подписывается сторонами, как правило, после регистрации перехода права собственности. Подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял квартиру в том состоянии, которое оговорено в договоре. С момента подписания акта все риски переходят к покупателю.

Что обязательно должно быть в акте:

• дата и место составления;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• адрес и описание квартиры — соответствует договору;
• показания всех счётчиков (вода, электроэнергия, газ) на момент передачи — это важно, чтобы вам не выставили счета за ресурсы, потреблённые прежним собственником;
• описание состояния квартиры: какие есть недостатки, повреждения, недоделки;
• перечень имущества, которое остаётся в квартире, если это было оговорено в договоре;
• подтверждение, что коммунальные платежи оплачены — либо сумма долга, если стороны договорились иначе;
• срок, в который продавец обязан освободить квартиру и передать ключи (обычно 7–10 дней после регистрации).

Документы, которые не требуются в обязательном порядке для заключения сделки, но могут понадобиться вам, чтобы подтвердить её законность и избежать проблем после покупки.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Если продавец в момент подписания договора не отдавал отчёт в своих действиях, сделку в будущем можно оспорить через суд. В 2025–2026 годах внимание к этим справкам выросло: после нескольких громких судебных процессов банки и покупатели стали запрашивать их гораздо чаще.

Справки действительны в течение 30 дней с даты выдачи.

Адресная справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении

Если в квартире после перехода права собственности остались прописанные люди, выписать их можно только через суд. Это особенно сложно, если речь идёт о несовершеннолетних или о людях, которые имеют право пожизненного проживания.

Обратите внимание: в справке не должно быть посторонних лиц. Если кто-то прописан, нужно понять, на каком основании и когда он выпишется.

Заказать справку может только сам собственник жилья. Сделать это можно двумя способами: через портал «Госуслуги» или лично в подразделении по вопросам миграции МВД России.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Формально долги по ЖКХ к новому собственнику не переходят. Но на практике их наличие может создать неудобства. Например, управляющая компания может отказаться открывать новый лицевой счёт, пока долг не погашен. Кроме того, многие банки требуют эту справку для одобрения ипотеки.

Справка должна быть свежей. Лучше получить её за несколько дней до сделки.

Документ о снятии обременения

Этот документ нужен, если квартира была куплена продавцом в ипотеку или находилась в залоге. Информация об обременении содержится в выписке из ЕГРН, но можно дополнительно запросить у продавца справку из банка о полном погашении кредита.

С 2025 года банки чаще всего подают заявление о снятии обременения самостоятельно, и заёмщику не нужно обращаться в Росреестр лично. Однако исключение составляют случаи, когда была выдана бумажная закладная, — тогда собственник должен подать заявление сам, приложив оригинал закладной с отметкой банка об исполнении обязательств.

Разрешение органов опеки и попечительства

Разрешение органов опеки обязательно, если в сделке участвует несовершеннолетний собственник. Это касается как продажи всей квартиры, так и отчуждения доли ребёнка. Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире, но не является её собственником, разрешение опеки не требуется.

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно проверить два блока документов.

Обязательные для регистрации сделки:

• выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней);
• правоустанавливающие документы продавца;
• паспорта продавца и покупателя;
• нотариальное согласие супруга продавца (если квартира приобреталась в браке);
• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи.

Для вашей безопасности (не обязательны, но крайне желательны):

• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• адресная справка о зарегистрированных лицах;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
• документ о снятии обременения (если квартира была в ипотеке или залоге);
• разрешение органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетние).