Договор аренды с залогом: как грамотно составить документ

В разных регионах россияне тратят на аренду жилья 24-74% от заработной платы. Эта сумма и так немаленькая, но, кроме стандартной оплаты за месяц, наниматели сталкиваются с необходимостью внести залог или страховой депозит. Разбираемся, что это такое, как прописать залог в договоре аренды, всегда ли он необходим и как вернуть залог за квартиру по окончанию срока найма.

Аренда или наём?

Чтобы снять жильё на законных основаниях, арендаторы заключают договор найма с физлицами-владельцами недвижимости. Но в обиходе чаще используют понятие «договор аренды», поэтому и мы будем употреблять этот термин.

Что такое залог при аренде недвижимости

Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».

• Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
• Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
  
• Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
  
• Кража имущества: съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
  
• Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.
  

Страховой депозит поможет владельцам недвижимости избежать подобных проблем. Поэтому ещё на этапе подачи объявления стоит определить сумму, которую арендатор должен внести при заселении вместе с арендной платой. Чаще всего это называется залогом, но встречаются и такие понятия, как страховой депозит или обеспечительный платёж. Несмотря на разные названия, все они имеют общий смысл.

Залог (страховой депозит) — денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств и защищающая стороны от возможных рисков. С точки зрения закона, заключить договор аренды можно и без залога. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ ст. 329) залог определён лишь как один из способов обеспечения исполнения договорённостей:

Размер взноса владелец квартиры устанавливает самостоятельно, исходя из состояния ремонта и стоимости имущества. В большинстве случаев страховой депозит равен размеру арендной платы за один месяц. Наниматель вправе согласиться с таким условием заключения договора или отказаться и искать другой вариант жилья.

Иногда собственники и арендаторы используют термин «задаток», подразумевая залог. Это неверно. Задаток — это деньги, которые наниматель передаёт собственнику жилья в подтверждение своих намерений снять квартиру или дом. Например, Мария Петровна сдаёт свою «однушку» в Москве. Желающих вселиться — огромное количество, в том числе Андрей из Воркуты. Чтобы Мария Петровна не сдала квартиру другим, Андрей сразу после осмотра вручает владелице задаток в размере 10% от стоимости ежемесячной оплаты и договаривается с ней о дате подписания договора аренды и вселения.

Задаток включается в счёт арендной платы за первый месяц. Если сделка срывается, деньги возвращаются или остаются у владельца недвижимости — в зависимости от того, кто отказался от заключения договора. Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны статьями 380 и 381 ГK PФ.

Как грамотно составить договор аренды с залогом

Договор аренды с залогом между физическими лицами нужно составлять в письменной форме. Это требование предусмотрено статьей 674 ГК РФ. Правильно составленный договор аренды квартиры с залогом защищает каждую из сторон: собственника жилья — от недобросовестных нанимателей и убытков, арендаторов — от досрочного расторжения договора и невыполнения условий соглашения. 

Стандартный договор аренды жилплощади включает в себя следующие обязательные пункты:

• название документа;
• сведения об арендодателе и арендаторе: ФИО, паспортные данные и адрес регистрации;
  
• предмет договора: характеристики недвижимости, которая сдаётся в аренду (площадь, количество комнат, этаж), адрес расположения, основание возникновения права собственности;
  
• срок найма: указывается количество месяцев или лет аренды. Максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Если в договоре срок не определён, соглашение считается заключённым именно на пять лет (ГК РФ, ст. 683);
  
• условия оплаты: устанавливается размер ежемесячной арендной платы, дата внесения платежа, способ передачи денежных средств, банковские реквизиты для безналичной оплаты;
  
• обязанности сторон: арендатор должен своевременно вносить арендную плату, бережно относится к жилплощади и имуществу, не использовать помещение по другому назначению или сдавать его в субаренду. Арендодатель же обязуется предоставить квартиру в подходящем для проживания состоянии, делать ремонт и уведомлять жильцов о планируемых визитах;
  
• решение разногласий: допустимо разрешение споров путём переговоров или в судебном порядке;
  
• особенности расторжения договора: по инициативе арендатора — в любой момент, но если он оповестит собственника за 90 дней (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Если инициатор разрыва сделки — собственник, решать вопрос придётся в суде (п. 2 ст. 687 ГК РФ);
  
• реквизиты и подписи сторон.
  

Владелец квартиры и наниматели вправе вносить изменения и дополнения в отдельные пункты договора. Но обязательное условие — со всеми корректировками должны быть согласны обе стороны. 

Если собственник и потенциальные наниматели пришли к общему решению по страховому депозиту, нужно определиться, как написать про залог в договоре аренды. Это можно сделать одним из способов:

• выделить в договоре отдельный пункт про залог или внести сведения о страховом депозите в раздел «Условия оплаты» или «Дополнительные условия»;
• составить дополнительное соглашение о залоге к договору аренды.

Вне зависимости от выбранного способа, условие о залоге в договоре аренды необходимо прописывать детально. Это поможет избежать недоразумений и получить деньги обратно в полном объёме при выселении. Рекомендуем указать в договоре или дополнительном соглашении следующее:

• размер страхового депозита и способ передачи денежных средств;
• запрет на использование залога в личных целях: это значит, что страховой депозит передаётся собственнику жилой площади лишь на хранение и не должен быть потрачен;
  
• варианты использования залога: для компенсации ущерба, в счёт оплаты аренды, если со стороны владельца квартиры нет претензий;
  
• случаи, когда залог нанимателю не возвращается: порча имущества, отделки, пропажа вещей, задолженность по коммунальным услугам, ущерб, нанесённый соседям, и так далее;
  
• срок возврата залога при отсутствии претензий: чаще указывают дату выселения и возврата ключей владельцу квартиры.
  

Какие ещё документы понадобятся 

Акт приёма-передачи жилого помещения

Простой договор аренды квартиры с залогом необходимо дополнить другими обязательными документами — актом приёма-передачи жилого помещения и распиской о залоге.

Акт приёма-передачи — это документ, в котором скрупулёзно фиксируется состояние жилплощади на момент сдачи в аренду, а также перечисляется и описывается имущество, находящееся в квартире. 

Например, собственник сдаёт квартиру с новым ремонтом и частичной меблировкой. В акте приёма-передачи необходимо расписать состояние каждого помещения, отметить, что окна целые, двери нормально открываются, перечислить предметы мебели, бытовую технику, посуду и прочие вещи вплоть до полотенец и комплектов постельного белья. Желательно провести фото или видеосъёмку с указанием даты и времени. Это послужит доказательством реального состояния квартиры и имущества, если возникнет конфликтная ситуация.

Акт приёма-передачи жилого помещения составляется в присутствии обеих сторон договора аренды. Если собственник предлагает подписать уже заполненный документ, нанимателю нужно внимательно с ним ознакомиться и провести инспекцию по жилому помещению. Если всё, что написано в документе, совпадает с реальностью, — можно смело подписывать акт.

Расписка о залоге

Расписка о залоге — документ, подтверждающий передачу денежных средств, которые используют для страхового депозита. Обязательное нотариальное заверение не требуется, но когда будете передавать залог, рекомендуем пригласить нескольких свидетелей, которые смогут это подтвердить.

Расписка составляется в свободной форме с обязательным указанием этих пунктов:

• информация об участниках сделки и свидетелях (если они есть): ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• точная сумма залога числом и прописью, без сокращений;
  
• дата передачи денежных средств в формате число/месяц/год;
  
• предназначение денежной суммы: залог (страховой депозит) к договору аренды;
  
• подписи сторон и свидетелей с расшифровкой.
  

Сумму залога наниматель вручает собственнику недвижимости лично в руки. Посредников лучше избегать. Передавать деньги третьим лицам можно, но только если их полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Как вернуть залог

Когда срок аренды закончился, наниматель вправе требовать возврата страхового депозита. Рассмотрим несколько вариантов развития событий.

Собственник отказывается возвращать залог по уважительной причине.

Это может случиться, если:

• имуществу арендодателя был нанесён ущерб;
• возникли проблемы, описанные в договоре аренды или в соглашении о залоге.
  

В этих случаях страховой депозит может быть удержан, чтобы возместить убытки. Но иногда проще и дешевле договориться с владельцем. Например, заменить стекло в межкомнатной двери или поменять экран под ванной за счёт нанимателя. А после этого — забрать деньги, оставленные в залог.

Собственник не возвращает депозит без причины.

Если по акту приёмки-передачи ремонт и имущество в целости и сохранности, а собственник не торопится вернуть деньги, стоит попытаться решить дело путём переговоров. Договориться не получается? Придётся решать вопрос в судебном порядке. Для этого потребуются все имеющиеся документы: договор аренды, акт приёма-передачи жилого имущества и расписка о залоге. Подробнее об этом мы написали в отдельной статье.

Собственник готов вернуть залог в полном объёме.

Если претензий нет, наниматели могут спокойно забирать деньги или по согласованию сторон заплатить ими за аренду.