Как передать деньги при покупке квартиры через банк

Одно из самых рискованных действий при продаже жилья — передача денег от покупателя продавцу. Перевести деньги на карту или отдать наличные можно за велосипед или пару обуви, а при покупке квартиры нужен защищённый канал.

Чтобы не рисковать большими суммами, банки предлагают специальные финансовые инструменты: аккредитив, банковскую ячейку и сервис безопасных расчётов. Разберёмся, как они работают и какой из них выбрать в зависимости от суммы сделки, уровня доверия между сторонами и желания сэкономить на комиссии.

Аккредитив

Это специальный банковский счёт, на который покупатель заранее вносит деньги. Продавец должен предоставить банку документы, подтверждающие завершение сделки, после чего банк переводит деньги на его счёт. Все расчёты происходят безналично. Процесс оформления, проверки и перевода средств от банка к продавцу может занять 1–3 дня. 

Банки берут комиссию за ведение и исполнение аккредитива. Тариф для юридических лиц — от 0,1% от суммы сделки, для физических — около 3500 рублей за сделку.

Сервис безопасных расчётов

В этом случае банк выступает посредником в сделке, а не только принимает деньги на хранение. Средства покупателя переводятся на номинальный счёт, где они хранятся, пока сделка оформляется. Продавцу не нужно идти в банк и сообщать о том, что собственность на квартиру перешла к другому лицу: банк сам получает сведения из Росреестра и в момент, когда покупатель становится собственником, сообщает ему, что сделка состоялась, а затем переводит деньги на счёт продавца.

Номинальный счёт защищён от взыскания за долги продавца или покупателя. Сервис не работает с несовершеннолетними покупателями, договорами долевого участия, сделками с нерезидентами РФ и продажами по доверенности.

Банковская ячейка (депозитарий)

Это индивидуальный сейф, который покупатель недвижимости арендует в банке на определённый срок. При альтернативной сделке, если в процессе участвует сразу несколько квартир, может быть несколько ячеек, их количество обсуждается заранее. Ячейку нужно арендовать заранее, в итоге ездить в банк придётся несколько раз.

Процесс расчётов выглядит так: покупатель приносит деньги в банк, в присутствии продавца средства пересчитываются и закладываются в ячейку. После того как все условия договора купли-продажи выполнены и участники зарегистрировали переход прав на квартиру, продавец приходит в банк с выпиской из ЕГРН и получает доступ к ячейке. Преимущество способа в том, что банку можно не сообщать сумму денег в ячейке.

Стоимость аренды банковской ячейки зависит от банка, региона, размера сейфа и срока. Как правило, сейф арендуют на месяц. Регистрация квартиры обычно проходит в течение недели, но лучше иметь запас времени на случай каких-либо задержек. Например, в Сбербанке маленький сейф в Москве на 30 дней можно арендовать за 11 270 рублей, а в Нижнем Новгороде — за 10 490 рублей.

Гарантии банка зависят от того, какой договор вы заключили. По закону при аренде ячейки это может быть:

• Договор аренды с предоставлением сейфа. Вы арендуете место для хранения ценностей, при этом банковские сотрудники не знают о том, что именно вы кладёте в ячейку. Потому банк не несёт ответственности за содержимое сейфа, но гарантирует, что не предоставит к нему доступ третьим лицам без разрешения арендатора. При этом, если из ячейки что-то пропадёт, возмещать пропажу банк не станет, и доказать, что в ячейке было 3 млн рублей, а не 3 рубля, будет сложно.
• Договор аренды с использованием сейфа. Клиент сообщает банку, что именно он размещает в сейфе, а банк, как и в первом случае, гарантирует, что не предоставит доступа к ячейке третьим лицам без разрешения арендатора. Если в банке произойдёт кража, ответственности за ваши средства банк, как и в первом случае, не несёт. Однако, в отличие от договора аренды с предоставлением, шанс получить украденные средства назад есть — об этом ниже.

• Договор использования банковского сейфа с услугой ответственного хранения. Эту опцию предлагают не все банки, и она стоит значительно дороже, чем обычная аренда. В этом случае банк фиксирует, что именно вы кладёте в ячейку (если это деньги — проверяет их подлинность и сумму), и делает опись вложения. Воспользоваться ячейкой вы можете только в присутствии банковского сотрудника, потому как банк несёт полную ответственность за содержимое ячейки. Если с ним что-то случится, банк должен будет возместить ущерб в полном объёме. 

Эксперты рынка говорят, что переплачивать за гарантию возврата средств в случае взлома ячейки клиенты, как правило, не хотят.

Используя аккредитив или сервис безопасных расчётов, покупатель и продавец жилья рискуют только банкротством банка. Средства на этих счетах не защищены системой страхования вкладов. Пока финансовая организация не обанкротилась, она отвечает за сохранность всей суммы на счёте.

После оформления договора аренды банковской ячейки банк отдаёт ключ арендатору, то есть покупателю недвижимости. Это логично, потому как покупатель всё ещё не получил право собственности на недвижимость и в ячейке лежат его средства. Продавец и покупатель заранее обсуждают условия дальнейшего доступа к банковской ячейке и фиксируют их в дополнительном соглашении к договору аренды.

Как правило, ключ хранится у покупателя, пока сделка регистрируется. После чего покупатель, получив подтверждение регистрации сделки, передаёт ключ от ячейки продавцу. Продавец приходит в банк со свежей выпиской из ЕГРН, забирает средства из сейфа и пишет расписку об отсутствии претензий к покупателю.

Здесь возникает логичный вопрос: как продавцу быть уверенным, что покупатель передаст ему ключ вовремя? Оптимальный вариант — доверить ключ от ячейки на хранение третьему независимому лицу, им может выступать банк или риелтор, который выдаст ключ продавцу при условии выполнения договора. Но не все кредитные организации предоставляют услугу хранения ключа и, как правило, делают это за дополнительную плату.

Если ключ остаётся у покупателя, то это не значит, что он может им воспользоваться и забрать деньги. Обычно в дополнительном соглашении прописывается, что доступ к ячейке в течение срока аренды имеет только продавец, если у него на руках есть определённый перечень документов. В соглашении указывают, что если сделка по каким-то причинам сорвётся и продавец не предоставит выписку из ЕГРН в определённый срок, то покупатель получает доступ к ячейке и может забрать содержимое. Если сделка пройдёт, а покупатель не передаст ключ продавцу, вопрос придётся решать через суд (и тут, понятно, закон не на стороне покупателя). 

Чтобы получить из ячейки деньги, продавец должен предоставить банку паспорт, а также документы, обозначенные в соглашении к договору аренды. Это могут быть:

• выписка из ЕГРН, полученная на имя покупателя;
• подписанный акт приёма-передачи недвижимости.

Банковская ячейка — надёжный способ хранения средств, однако не гарантирует 100%-й безопасности.

Вне зависимости от того, какой договор вы подписывали с банком, он отвечает за сохранность содержимого сейфа. Но по факту рассчитывать на возмещение убытков в полном объёме можно только в случае, если с банком вы оформили договор использования сейфа с услугой ответственного хранения. Случай, если банк изначально не знал, что находится в сейфе, в этом плане почти безнадёжен. Когда банк знал, но не нёс ответственности, он виноват, только если ячейки плохо охранялись. 

Если кража всё-таки произошла, нужно написать претензию банку и убедиться, что факт кражи средств зафиксирован в полиции. Если полиция и банк в короткие сроки после происшествия с вами не связываются и никак не реагируют на претензию, владелец ячейки должен обратиться в суд.

Наличными

Передавать наличные средства «из рук в руки» при покупке квартиры — самый простой и рискованный способ одновременно. Продавец в этом случае может получить средства и скрыться, не продав квартиру или не выполнив какие-то другие обязательства по договору купли-продажи. И наоборот: покупатель может отказаться платить, оформив передачу прав собственности на квартиру в Росреестре.

При расчёте наличными нужно обязательно проверить подлинность купюр, например с помощью счётной машинки, привлечь к участию свидетелей и получить расписку у продавца о получении денег. 

Депозит нотариуса

Покупатель и продавец заключают с нотариусом соглашение о проведении денежных расчётов, после чего покупатель переводит на его депозитный банковский счёт деньги за квартиру. В этом случае нотариус выступает посредником и представителем закона, который контролирует соблюдение всех условий сделки. Когда они будут выполнены, нотариус сообщает банку о том, что деньги могут быть переведены на счёт продавца. 

По федеральному тарифу услуга стоит 1500 рублей, если тот же нотариус удостоверил сделку купли-продажи, и 0,5% от суммы, если договор у него не заверяли.

В этом случае риск возможен из-за человеческого фактора: во-первых, не каждый нотариус берётся за оказание подобных услуг, во-вторых, необходимо проверить надёжность нотариуса, прежде чем заключать с ним договор. Если с нотариусом за период проведения сделки что-то случится (смерть или потеря лицензии), денежные средства с депозитного счёта придётся возвращать через суд.

Эскроу-счёт

Такие счета обычно используют в расчётах с застройщиком при покупке жилья в новостройках, но в сделках на вторичном рынке они не запрещены. Договор подписывают три стороны: эскроу-агент, продавец и покупатель. Продавец подтверждает документами, что жильё, выставленное на продажу, не принадлежит другим людям. Покупатель берёт на себя обязательство оплатить покупку в определённый договором срок, а агент гарантирует, что деньги придут на счёт продавца после выполнения условий. Третьей стороной может быть банк или нотариус.

В договоре на эскроу-счёт можно прописать сложные условия, в том числе перевод денег по частям. До 10 млн рублей на счёте защищены Агентством по страхованию вкладов. Счёт не могут арестовать из-за долгов участников сделки по налогам или другим платежам. Он закрывается только при участии всех сторон сделки.

Безопасно передать деньги за квартиру через банк реально, если использовать специальные инструменты. Каждый из них имеет свои нюансы:

• Аккредитив — продавец получает деньги только после регистрации сделки, предоставив выписку из ЕГРН. Банк отвечает за сохранность средств.
• Сервис безопасных расчётов — не требует визитов в банк, он сам узнаёт о сделке из Росреестра. Не работает с доверенностями, несовершеннолетними и иностранцами.
• Банковская ячейка — при желании сумму сделки можно скрыть от посторонних, но, чтобы банк отвечал за содержимое, нужно заключить договор ответственного хранения и пересчитать деньги в присутствии сотрудника.
• Депозит нотариуса — исполнение сделки и перевод средств контролирует один человек, поэтому важно выбрать надёжного специалиста.
• Эскроу-счёт — можно использовать и на вторичном рынке. Сумма до 10 млн рублей защищена Агентством по страхованию вкладов.