Что делать, если договор аренды не зарегистрирован: правовые последствия и риски

Договор аренды (он же договор найма) — важный документ, подтверждающий, что арендатор на определённых условиях проживает в квартире, принадлежащей другому человеку. По закону, если такой договор заключается на срок до 11 месяцев (а это как раз самая частая ситуация), то документ не обязательно регистрировать в Росреестре. Но вот если речь идёт о долгосрочной аренде, то есть на срок от года, регистрация обязательна. Правда, есть нюансы.

Рассказываем, в каких случаях нужно подавать документы в Росреестр, что будет, если договор аренды не регистрировать, существуют ли риски для арендодателя и арендатора, а также какие меры предпринять, если другая сторона уклоняется от регистрации.

В каких случаях нужно регистрировать договор аренды

Заключать договор о съёме жилья на длительный срок удобно: арендатору можно не бояться внезапного повышения цены, а обеим сторонам не нужно лишний раз заниматься переоформлением документов. Что осложняет этот тип сделки? Например то, что договор, заключаемый на срок от 12 месяцев, нужно регистрировать в Росреестре: именно поэтому чаще всего документ составляют на 11 месяцев. Это касается земельных участков, зданий, жилых и нежилых помещений в них.

Также договор регистрируют, если:

• срок аренды квартиры менее года всего на один день (например, с 01.01.22 по 31.12.22);
• стороны одновременно заключают несколько договоров аренды одной и той же квартиры. Суды признают такие соглашения единой сделкой. При этом срок должен быть беспрерывным и составлять в сумме не менее года;
• Стороны подписывают дополнительное соглашение, которое меняет условия сделки (например, повышение арендной платы);

Договор аренды квартиры действителен без государственной регистрации в следующих случаях:

• договорённости продлеваются на неопределённое время или на тот же период (если он не превышает год);
• стороны заключили сделку меньше, чем на год, или не установили конкретный срок.

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

Согласно ст. 164 ГК РФ, оформление в Росреестре сделки, которая подпадает под условия регистрации, обязательно — иначе соглашение считается недействительным. Но есть нюанс: арендатор и арендодатель должны исполнять и следовать условиям даже незарегистрированного договора аренды. Ни одна сторона не может ссылаться на «незаключённость» сделки из-за отсутствия регистрации. А вот для всех остальных лиц такого договора якобы не существует. Об этом говорится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Последствия для сторон сделки

Отношения между арендодателем и арендатором регулируются соглашением и гражданским законодательством. На это не влияет отсутствие государственной регистрации договора аренды: стороны могут обоюдно решить расторгнуть соглашение, арендодатель вправе взыскать арендную плату через суд и так далее.

Если регистрации нет, арендодатель по-прежнему не может без причины выгнать квартиранта, а жилец не может отказаться платить за аренду. Каждый из них должен выполнить свои обязанности по сделке. Единственное отличие от зарегистрированного договора — их договорённости технически существуют только для арендатора и аредодателя, а для всего остального мира этих условий не существует.

Последствия для третьих лиц

Так как незарегистрированный договор не действует для всех лиц, кроме сторон сделки, это становится существенным риском как для арендодателя, так и для арендатора.

По закону, долгосрочный договор регистрируется, чтобы третьи лица могли узнать о его существовании, заказав выписку из ЕГРН. Например, об аренде важно знать потенциальному покупателю квартиры, так как это является обременением.

Если владелец продаст квартиру, которую он сдаёт по незарегистрированному договору, то другой собственник может спокойно выселить квартиранта: для нового хозяина подписанное между сторонами соглашение ничего не значит. С точки зрения законодательства для него договор аренды как бы не зарегистрирован. Но если сведения о сделке внесены в Росреестр, выселение будет незаконным.

Итог: регистрация соглашения защищает права и интересы каждого — и арендатора, и арендодателя, и остальных лиц, не причастных к сделке.

Минусы незарегистрированной аренды

Хотя отсутствие регистрации не влияет на действительность сделки для её сторон, это не значит, что они ничем не рискуют. Бездействие арендодателя может быть расценено как попытка уклонения от налогов. Суд вправе выписать ему большой штраф или привлечь к уголовной ответственности, поэтому бессмысленно пытаться извлечь выгоду от неуплаты налогов. Об этом у нас есть отдельный материал.

Риски для арендатора при отсутствии регистрации договора аренды тоже существенны. Кроме уже упомянутого риска выселения после продажи квартиры, есть  минимум два весомых недостатка такой ситуации:

• арендодатель может сдать квартиру другому человеку, не предложив арендатору продлить договорённости;
• арендатор не сможет сдавать жильё в субаренду (то есть третьим лицам).

Как зарегистрировать договор

Чтобы зарегистрировать договор гайма, стороны обязаны подать документы в Росреестр в течение месяца после того, как подпишут соглашение об аренде. Также нужно будет оплатить госпошлину (2000 рублей для физлиц).

Обычно арендодатель и арендатор договариваются заранее, кто из них будет заниматься государственной регистрацией и оплачивать госпошлину. Если стороны не предусмотрели такое условие в соглашении, то обратиться в регистрирующий орган может любой из них.

Как наказывают за отсутствие регистрации договора

Если за месяц никто из участников сделки не подал документы, обе стороны можно привлечь к административной ответственности за нерегистрацию договора аренды в Росреестре. Согласно ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ, с ИП суд вправе взыскать штраф в размере до 100 000 рублей, с должностных лиц — до 50 000 рублей, а с остальных граждан — до 5 000 рублей.

Что делать, если сторона уклоняется от регистрации сделки

Арендодатель или арендатор могут просто не подать нужные бумаги в Росреестр. Кроме того, один из участников сделки может уклоняться от регистрации, не передавая другому нужные документы.

Решить эту проблему можно двумя способами.

Направить другой стороне претензию лично, по почте или в электронном виде — как удобно. Конкретной формы для документа нет. Главное — подписать претензию, поставить дату и указать:

• название документа (претензия), Ф.И.О. и место жительства заявителя и получателя;
• сведения о договоре (в чём суть, когда, между кем и в отношении какого объекта заключался);
• требования (например, зарегистрировать сделку или передать оригинал соглашения об аренде);
• последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды квартиры;
• приложения (например, договор аренды).

Если получится решить конфликт на досудебной стадии, это избавит от лишней волокиты и расходов. Можно использовать это как аргумент в разговоре с получателем претензии.

Подать иск. Если другая сторона всё же не захотела решать спор мирно, придётся обращаться с исковым заявлением в районный суд.

Истец составляет документ в свободной форме. Самый простой способ — переписать свою досудебную претензию, изменив название документа и получателя. Вдобавок можно ещё потребовать возместить ущерб, полученный из-за задержки регистрации (например, человек 3 месяца жил в другом городе, а арендованная квартира простаивала, поскольку нельзя было заключить договор субаренды).

Готовый иск нужно направить в суд, а его копию — ответчику. Причём нужно это сделать так, чтобы на руках осталось доказательство о вручении документа. Самый надёжный способ — отправить заказное письмо с уведомлением.

Подведём итоги

• Если стороны заключают договор аренды квартиры на срок не менее года, его нужно регистрировать в Росреестре. Но есть исключения.
• По закону, на регистрацию отводится один месяц.
• Документы в Росреестр может подать и арендатор, и арендодатель. Для удобства стороны могут оговорить в соглашении, кто этим будет заниматься.
• Если сделка не зарегистрирована, суд может выписать арендодателю штраф или привлечь его к уголовной ответственности. У арендатора не будет преимущественного права на аренду и права на субаренду, а в случае продажи квартиры новый собственник может выселить квартиранта.
• Незарегистрированный договор аренды квартиры действителен только для её сторон.
• Если сторона уклоняется от регистрации сделки, можно направить ей претензию или обратиться в суд с иском.