Что такое комплексное развитие территорий и на кого распространяется эта программа

Правительство России активно работает над улучшением инфраструктуры городов, повышением комфорта проживания и рациональным использованием территорий. Для реализации таких планов создано несколько программ по улучшению градостроительства, одна из них — комплексное развитие территорий (КРТ). 

Подробно расскажем, с какой целью появилась процедура КРТ, как она работает и каковы её последствия для собственников объектов.

Аббревиатура КРТ расшифровывается как «комплексное развитие территорий». Эта программа была запущена ещё в 2020 году в Москве и на сегодняшний день распространилась по всей территории России. 

У этой программы есть чёткие цели:

1. Преобразование запущенных районов. По программе сносятся ветхие и опасные здания, а на их месте строится современное жильё, офисные центры или места для отдыха.
2. Удобства для жизни. Вместе с новыми домами появляются дороги, школы, детские сады и парки.
3. Поддержка экономики. КРТ привлекает деньги инвесторов в строительство, создаёт рабочие места и помогает наполнять бюджет за счёт налогов от новых предприятий.
4. Развитие городов и регионов. Программа делает города привлекательнее для туристов, улучшает транспорт, а ещё меняет их облик, делая его более современным и стильным.

Так как программа зародилась в столице, её основной целью было благоустроить для проживания территории, которые неэффективно используются. В основном под такими землями подразумевались бывшие промзоны. В апреле 2022 года программу КРТ значительно расширили. Сейчас она действует во всех регионах России и распространяется практически на любые участки.

Многие сравнивают КРТ со столичной реновацией. Действительно, обе программы похожи, так как в их рамках предусмотрен снос ветхого и аварийного жилья. Однако у них есть и отличия. Например, московская реновация осуществляется за счёт средств регионального бюджета. В то время как расселение по КРТ должны преимущественно финансировать застройщики, которые берутся за подобные проекты. 

Кроме того, в план программы входит строительство не только многоэтажек, но и школ, садов, поликлиник, дорог, спортивных комплексов. Иногда в его рамках предусмотрено возведение торгово-развлекательных и бизнес-центров.

На какие территории распространяется программа

Если изначально под действие КРТ попадали неиспользуемые земли, то теперь она может распространяться практически на любые участки. То есть программа может коснуться:

• Жилой застройки. Речь идёт о землях, на которых стоят ветхие, аварийные и сильно изношенные дома.
• Нежилой застройки. К таким зонам относятся территории, где расположены промышленные комплексы, склады, торговые площадки и прочие объекты. Под категорию нежилой застройки также попадают так называемые самострои.
• Незастроенной территории. Это не только пустующие земли, но и участки с постройками, которые принадлежать муниципальным властям или государству. 

Кроме того, инициировать запуск КРТ могут сами владельцы наделов или собственники жилых домов.

Процедура КРТ проходит в несколько этапов:

1. Местные органы власти принимают решение, какие территории важно развивать в первую очередь.
2. Администрация муниципалитета вносит изменения в региональные правовые документы, в частности это касается Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Участки, которые необходимо преобразовать, заносят в список зон, где требуется реализация программы.
3. Для каждой зоны власти составляют и публикуют проект КРТ. В нём отражают информацию: какие из участков вошли в эту территорию, что на них находится и как они преобразуются после реализации программы.
4. Всем собственникам объектов направляют уведомления о предстоящем запуске КРТ. Дополнительно администрация муниципалитета размещает такую информацию на своём сайте, если есть возможность.
5. Собственникам дают 45 дней после получения уведомления, чтобы решить: продать свою недвижимость либо самостоятельно благоустроить территорию. Обычно жильцы выбирают первый вариант. Администрация муниципалитета выставляет на торги право на оформление договора о КРТ. Обычно инвестором выступает крупный девелопер.
6. На последнем этапе проект КРТ воплощают в жизнь. То есть происходит демонтаж или реконструкция старых зданий, начинается возведение новых объектов и облагораживается общая территория.

На первый взгляд процедура КРТ проходит легко. Намного проще реализовать программу на территориях с нежилыми постройками и пустующими участками. Когда дело касается развития зон с многоквартирными домами, ситуация с запуском КРТ осложняется: нужно решить проблему с расселением жильцов.

Как расселяют жильцов по программе КРТ

Если в столице, помимо КРТ, действует ещё реновация, по которой расселение жильцов происходит за счёт бюджетных средств, в регионах ситуация выглядит иначе. На таких территориях всю процедуру сноса старых домов и возведения новых организует и финансирует преимущественно девелопер. В идеале процесс выглядит так:

1. Девелопер получает право на застройку территории, которая попала в зону КРТ.
2. Собственникам жилья, которое расположено на участке, направляют уведомление о планируемом расселении. При этом представители застройщика своими силами занимаются поиском и информированием жильцов ветхого дома. 
3. Затем девелопер организует независимую оценку рыночной стоимости объектов. Она необходима для того, чтобы предложить собственникам равнозначные варианты расселения. Жильцы могут выбрать один из них: получить деньги за свою недвижимость, выбрать квартиру в другом районе из вторички либо дождаться сдачи новостройки и получить в ней жилплощадь.
4. Если более двух третей собственников квартир проголосовало на общем собрании за расселение, наступает завершающий этап — снос старых зданий и строительство новых. 

В первую очередь решение по земельному участку принимают власти.

1. Федеральные власти. Решение принимает президент или правительство страны, если:
   • земля и здания на ней — государственные;
   • деньги на проект выделяют из федерального бюджета;
   • застройщика выбирают на федеральном уровне.
2. Региональные власти. Решение за губернатором или правительством региона, когда:
   • проект затрагивает несколько районов или городов внутри региона;
   • оплачивают его из региональной казны;
   • застройщика назначают власти региона.
3. Муниципальные власти. Решают мэр или городской совет, если:
   • проект реализуют в пределах одного города или района;
   • финансирование идёт из местного бюджета;
   • застройщика выбирают муниципальные власти.

Но программа позволяет собственникам жилья или земельных участков иметь своё мнение по участию в КРТ. Так, собственник вправе включить свою недвижимость в программу, подав заявку в администрацию своего населённого пункта. Затем власти рассмотрят заявление и примут решение. 

Обратная ситуация — исключение своей недвижимости из программы собственником — тоже возможна. Чтобы не лишиться своего жилья или земельного участка, в первую очередь собственник должен следить за новостями от администрации муниципалитета. Например, москвичи это могут сделать на mos.ru. Если объект расположен в границах зоны КРТ, власти публикуют проект решения на сайте.

Собственник может поступить следующим образом:

• Продать или подарить свою недвижимость — законом это не запрещено.
• Получить компенсацию или согласиться на переезд.
• Решить на общем собрании благоустроить территорию своими силами.
• Обратиться в суд для защиты своих прав.

Если выбран последний вариант, рекомендуем воспользоваться услугами грамотных юристов, которые занимаются решением проблем с КРТ.

По данным Минстроя, в период с 2021 по апрель 2024 года в рамках КРТ было введено более 1,2 млн квадратных метров нового жилья и расселено около 170 тыс. квадратных метров ветхого. Также власти назвали сумму, которая поступила в региональные бюджеты как доход от реализации КРТ за этот период, — около 27 млрд рублей. Минстрой подчёркивает, что программа стала успешнее, чем её предыдущие аналоги.

Большинство территорий, которые осваиваются КРТ, — жилые. Это центральные или спальные районы крупных городов, где ветхая недвижимость стоит на ценных и дорогих земельных участках. Так, в Тюмени, Кургане, Липецке, Челябинске было зарегистрировано самое большое число решений о проведении программы.

Но есть примеры и с небольшими населёнными пунктами, например Долинский городской округ на Сахалине. Там на месте заброшенной промзоны будет построен новый микрорайон со школами и детскими садами.

В Петропавловск-Камчатском городском округе, на берегу Авачинской бухты будет с нуля сформировано общественное пространство, построено здание современного общественно-культурного центра, реконструирована существующая транспортная развязка на площади. Площадь благоустройства составит около 36 тыс. кв. м.

Сложности в реализации комплексного развития территории связаны со следующими моментами:

• Длительное оформление правоустанавливающих документов на землю — необходимо подготовить и утвердить сам проект КРТ, изменить градостроительный план, выполнить межевание и поставить участки на кадастровый учёт.
• Расселение жильцов — не все собственники соглашаются на компенсацию или переезд.
• Снос построек и строительство новых объектов — потребуется не только демонтаж и возведение зданий, но и подключение всех необходимых коммуникаций, что тоже занимает немало времени.
• Необходимость в крупных суммах — не все девелоперы могут финансировать проект своими силами, поэтому для его реализации приходится обращаться в банк за дорогими кредитами.

Наибольшие сложности в реализации КРТ, безусловно, вызывают территории, на которых стоят многоквартирные дома.

Главной перспективой КРТ эксперты считают строительство нового жилья по всей России. Так как программа стартовала успешно, есть вероятность, что темпы строительства будут увеличиваться с каждым годом. В отличие от стандартной схемы застройки, комплексное развитие сокращает бюрократический цикл, поэтому скорость возведения новых домов выше.

Важной перспективой считается и повышение привлекательности для инвесторов. Например, заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов сообщал, что введён механизм аукциона «за долю» для снижения расходов, который смог привлечь больше инвесторов.

Благодаря изменениям в законе, которые вступили в силу с 1 января 2024 года, будущее КРТ стало перспективнее. Главным образом за счёт того, что было разрешено собственникам подавать заявки на участие в программе развития, а также из-за расширения типов территорий, подлежащих изменениям.

Одна из главных целей КРТ — упростить бюрократию, сократить цикл от принятия решения до реализации. 

С одной стороны, КРТ — это отличная идея, чтобы преобразить города и регионы, а с другой — реализовать такой проект порой сложно. Особенно когда речь идёт о заселённых территориях. Для этого нужно снести старые дома и расселить всех жильцов, но не все из них соглашаются на компенсацию и переезд. 

Ещё одна сложность КРТ заключается в подготовке всей необходимой документации. Так или иначе программа комплексного развития территорий — это возможность преображения неблагоустроенных, заброшенных и пустующих земель.