Что происходит с рефинансированием ипотеки и в каком году рассчитывать на снижение ставки по кредиту

Некоторые заёмщики готовы взять ипотеку даже по высоким ставкам — с расчётом, что позднее смогут рефинансировать кредит. Так россияне поступали и в последние годы, когда проценты стали заградительными, однако возможности рефинансировать ипотеку ещё не появилось. Разобрались, когда это станет возможно, как выстраивается процесс и в чём выгода.

Рефинансирование ипотеки — это замена старого ипотечного кредита на новый, оформленный по более выгодным условиям. Если говорить просто, это происходит так: у вас уже есть ипотека, но вы берёте кредит в другом банке под более низкий процент. Банк выплачивает ваш кредит в другой кредитной организации, а вы продолжаете платить по кредиту уже ему. Так можно сэкономить на переплате по кредиту.

Впрочем, уменьшение переплаты — не единственная причина для рефинансирования кредита. Этот инструмент позволяет в целом сделать условия ипотечного кредита комфортнее. Например, можно увеличить срок кредита, чтобы ежемесячный платёж стал меньше — так делают, если выросла финансовая нагрузка. Кроме того, можно взять один кредит, чтобы выплатить несколько долгов, и выплачивать уже его.

В целом — да. Банки предлагают рефинансирование с разными условиями и ничто не мешает изучить их, чтобы понять, выгодно ли предложение. Есть два возможных пути:

• Обратиться в банк, в котором у вас уже оформлена ипотека — это будет реструктуризацией кредита, а не рефинансированием. Но смысл остаётся тот же — изменение условий. Основное отличие заключается в том, что при реструктуризации вы меняете существующий договор, а при рефинансировании — берёте новый кредит, чтобы погасить старый. Стоит учитывать, что далеко не все банки соглашаются менять текущий договор, но, если у вас получится, не придётся собирать большое количество документов.
• Обратиться в другой банк, который предлагает программы рефинансирования. В этом случае придётся собрать пакет документов, чтобы подтвердить платёжеспособность. Здесь подвох заключается в том, что ставку рефинансирования, которую вы увидете на сайте банка, могут увеличить при рассмотрении заявки.

Пока ставки по ипотеке остаются высокими, вопрос рефинансирования — очень спорный. Так, согласно данным ДОМ.РФ по 20 самым крупным ипотечным банкам России на конец ноября, средневзвешенная ставка по ипотеке составляет:

• Первичный рынок — 21,25%.
• Вторичный рынок — 21,22%.
• Рефинансирование — 22,37%. Самая низкая ставка в Т-Банке — 16,9%.

Эксперты считают выгодным рефинансирование ипотеки, если ставка по новому кредиту будет хотя бы на 1% ниже. Рефинансировать ипотеку можно любое количество раз, то есть условия можно менять, когда появляется возможность. Однако, как мы уже говорили, это требует больших затрат.

Кроме того, из-за резкого роста ставок в последние годы, у части заёмщиков условия сейчас намного выгоднее, чем нынешние ставки рефинансирования. Исключение — те, кто брал ипотеку, когда ставки доходили до 28–29% годовых. Для них даже 22% — это уже намного ниже.

Другой вариант — если у вас появился ребёнок после того, как вы оформили ипотеку. Семейная ипотека (сейчас ставка по ней составляет 6%) — единственная льготная программа, доступная для рефинансирования. Так как ставка по этой программе ниже, чем условия даже прошлых периодов, это выгодно всегда.

А вот невыгодно обращаться за рефинансированием, если по предыдущему кредиту вы выплатили уже более 50% долга. Чаще всего в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, а значит, выгоднее всего рефинансировать ипотеку в самом начале и всегда важно понимать, какой будет разница по переплате.

Из-за сложной ситуации на ипотечном рынке многие заёмщики с высокими ставками продолжают ждать подходящего варианта для того, чтобы обратиться за рефинансированием кредита. В Сбере считают, что такое «окно» появится в 2027 году — когда Центробанк снизит ключевую ставку до 10%.

«Мы ожидаем прогноз по ставке на следующий год, наконец, на уровне 12%. <...> Хотелось бы более быстрых темпов снижения, но, к сожалению, инфляция несколько замедлила снижение. <...> 12% ставка все равно достаточно высокая, поэтому те заемщики, которые хотят рефинансировать свой кредит, ожидают ставки ниже 10%. Но вот ставки ниже 10% мы, наверное, увидим в 2027 году», — заявил зампредседателя правления Сбера Анатолий Попов.

Сейчас ключевая ставка находится на уровне 16,5% годовых. На 2026 год Банк России прогнозирует показатель в диапазоне 13–15%. Эксперты ждут, что ипотечный рынок в следующем году начнёт оживляться, а ставки падать — однако действительно выгодные предложения придётся подождать.

^{Фото на обложке: Parrish Freeman / Unsplash}