Банки зафиксировали повышенный интерес россиян к программам комбинированной ипотеки — когда в договоре есть как рыночная часть, так и льготная. По сути, так заёмщик может значительно снизить общую ставку и купить квартиру, цена которой превышает лимит по льготной программе. Эксперты говорят, что к концу года спрос будет только расти — это связано из-за изменений правил выдачи семейной ипотеки, самой популярной программы с господдержкой. Разбираемся, что со спросом сейчас, что изменится и как работает комбинированная ипотека в 2026 году.
Как подскочили выдачи комбинированной ипотеки в банках
Рост наметился в первой половине 2026 года, обратил внимание «Коммерсант». Вот какую статистику дают банки:
- ВТБ — количество сделок по комбинированным программам выросло в пять раз по сравнению с прошлым годом (1,1 тысяча сделок на сумму 11 млрд рублей).
- Банк «Уралсиб» — сумма сделок увеличилась с 1,9 млрд до 5,7 млрд рублей.
- Совкомбанк увеличил объёмы выдачи по комбинированным программам в шесть раз.
- Альфа-Банк зафиксировал рост доли комбинированной ипотеки в семейной программе почти в полтора раза при сохранении объёмов выдачи за первое полугодие 2026 года на уровне аналогичного периода 2025 года.
- В Сбербанке по итогам пяти месяцев 2026 года доля таких сделок в общем количестве выданных по семейной ипотеке кредитов составила 1,7%, по ИТ-ипотеке — 0,7%, в объёме — 2,5% и 1,2% соответственно.
Чаще всего рыночные программы комбинируют с семейной ипотекой или ИТ-ипотекой.
Эксперты связывают рост с ценами на жильё в новостройках, которые продолжают увеличиваться — лимитов по программам с государственной поддержкой просто не хватает, чтобы купить квартиру. Например, в Москве лимитов может хватить на квартиру-студию или совсем небольшую однокомнатную квартиру.
Ещё одна причина — постепенное снижение ставок по рыночным программам вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Средние ставки по ипотеке этим летом держатся на уровне от 16%. По данным «Дом.РФ» на 22 июля 2026 года, диапазон ставок по ипотеке в банках составляет от 15,9% до 19,45%.
Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке:
- первичный рынок — 18,71%
- вторичный рынок — 18,68%
- рефинансирование — 18,37%
- льготные программы — 6%
Минимальные ставки:
- Банк Кубань Кредит — 15,9%
- Т-Банк — 16,9%
- Банк Санкт-Петербург — 16,99%
- Банк ДОМ.РФ — 17,3%
- Металлинвестбанк — 17,3%
Максимальные ставки:
- Транскапиталбанк — 19,45%
- ВТБ — 19,4%
- Альфа-банк — 19,09%
При этом разница между ключевой ставкой и рыночной ипотекой составляет около 4–4,5 п. п. — в «Дом.РФ» отмечают, что это всё ещё достаточно высокий уровень. Кроме того, в июле средневзвешенные ставки практически не менялись, а дальнейшая динамика зависит от решений Центробанка (с 27 июля ключевая ставка составляет 14%).
Как изменятся правила комбопрограмм и правда ли, что их запретят для семейной ипотеки
Изменения действительно готовятся, но они касаются прежде всего программы семейной ипотеки, а не комбинированных кредитов как таковых. В конце июня Минфин сообщил, что ведомства продолжают работу над совершенствованием программы по поручению президента РФ. При этом все действующие условия сохраняются как минимум до 1 октября 2026 года — именно после этой даты могут быть приняты новые решения. Какими они будут, пока неизвестно.
СМИ начали распространять информацию о возможном запрете на сочетание семейной ипотеки с рыночными программами. Важно отметить, что никаких документов, предусматривающих запрет комбинированной ипотеки в рамках льготной программы, на сегодняшний день не опубликовано. То есть, пока это лишь обсуждения — в том числе, обсуждаются изменения лимитов семейной ипотеки. Есть вероятность, что действующие лимиты будут сохранены для семей с одним ребёнком, а при наличии двух и более детей будут увеличены до 8–15 млн рублей в зависимости от региона.
Важное изменение именно для комбинированных программ вступило в силу 1 февраля 2026 года — оно касается рефинансирования для семейной ипотеки. Если ранее рефинансирование рыночной части кредита рассматривалось банком как выдача нового, то теперь количество рефинансирований не ограничено. То есть, заёмщики могут постепенно снижать общую ставку — как именно, определяет банк.
Как работает комбинированная ипотека в 2026 году и кто может её взять
Комбинированная ипотека — это способ оформить один ипотечный кредит, в котором сочетаются льготная и рыночная ставки. Как мы уже говорили, механизм используют, когда стоимость квартиры превышает максимальную сумму, которую можно получить по госпрограмме. Кредит фактически делится на две части: одна оформляется по льготной ставке, вторая — по обычной рыночной ставке банка.
Сейчас по семейной ипотеке максимальная сумма кредита по льготной ставке составляет:
- до 12 млн рублей — в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
- до 6 млн рублей — во всех остальных регионах.
При этом общая сумма кредита при использовании комбинированной схемы может быть выше. Для семейной ипотеки она достигает 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 15 млн рублей в остальных регионах. Отдельных требований к заёмщику именно для комбинированной ипотеки нет, но он должен соответствовать условиям той льготной программы, которую использует — также придётся доказать банку, что вы сможете обслуживать большой кредит.
Пример:
Семья покупает квартиру стоимостью 18 млн рублей в Москве. Максимальная сумма кредита, которую можно получить по семейной ипотеке на льготных условиях, составляет 12 млн рублей. Остальные 6 млн рублей банк может выдать по рыночной ставке. В результате у заёмщика фактически появляется один кредит, но с двумя разными процентными ставками.
Допустим, что ипотека берётся на 30 лет, а первоначальный взнос составил 20%. Сумма кредита будет 14,4 млн рублей. Из них: 12 млн рублей — семейная ипотека под 6%; 2,4 млн рублей — рыночная ипотека под 15,9%.
- Если 12 млн рублей взяты под 6%, платёж составит около 71,9 тысяч рублей в месяц.
- Если оставшиеся 2,4 млн рублей взяты под 15,9%, платёж составит 33,0 тысяч рублей в месяц.
Итого общий платеж: около 104,9 тысяч рублей в месяц.
Если же все 14,4 млн рублей были бы полностью взяты под 15,9%, платёж составил бы около 197 тысяч рублей в месяц. Таким образом, экономия по ежемесячному платежу — около 92 тысяч рублей.
Пока комбинированная ипотека остаётся одним из немногих способов приобрести квартиру стоимостью выше лимита льготной программы без оформления полностью рыночного кредита. Именно поэтому интерес к таким программам растёт — и эксперты ожидают, что он продолжится. Однако после 1 октября 2026 года условия семейной ипотеки могут измениться, поэтому тем, кто планирует воспользоваться программой, стоит следить за решениями правительства и Минфина.
Фото на обложке: Q / Unsplash