Что делать, если собственник решил продать квартиру во время аренды

Новость о продаже квартиры часто звучит как гром среди ясного неба. Кажется, что придётся срочно собирать вещи, искать новые варианты и тратить деньги на переезд. На деле закон защищает жильца. Продажа квартиры — право собственника, но она не отменяет действующий договор найма.

Разбираем по пунктам, как защитить свои интересы, договориться о просмотрах и не остаться в минусе, если владелец решил выставить жильё на продажу.

Ключевой закон, который нужно знать жильцу в этой ситуации, — статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ней сказано: переход права собственности на квартиру не влечёт расторжения или изменения договора найма. Это значит, что условия, на которых вы сняли квартиру, остаются в силе, а новый собственник становится вашим следующим арендодателем. Он обязан соблюдать те же сроки и правила, с которыми согласился предыдущий владелец.

Что делать сразу после смены собственника

Когда право собственности официально перейдёт новому владельцу, лучше сразу уточнить несколько организационных вопросов. Это поможет избежать путаницы с оплатой и документами.

• Попросите подтвердить переход права собственности. Например, показать актуальную выписку из ЕГРН или другой документ, подтверждающий смену владельца.
• Уточните, кому теперь перечислять арендную плату. До перехода права собственности деньги получает прежний собственник, после — новый.
• Сохраните контакты нового владельца. Договоритесь, как будете связываться по бытовым вопросам и в экстренных ситуациях.
• Сохраните переписку и документы. Если возникнут вопросы по оплате, просмотрам квартиры или возврату обеспечительного платежа, они помогут подтвердить договорённости.

Нужно ли подписывать новый договор

Если условия аренды не меняются, текущий договор считается действительным, а новый собственник становится его стороной. Новый договор понадобится только в случае, если стороны захотят изменить условия.

Что предпринять, если новый собственник пойдёт в суд

Судебная практика исходит из того, что смена собственника не подразумевает прекращение договора найма. Например, в Бюллетене судебной практики Московского областного суда чётко зафиксировано: переход права собственности не является основанием для прекращения права пользования недвижимостью.

Требование: «Я купил это жильё, выезжайте» — не работает. Вы имеете полное право жить в квартире до конца срока, указанного в договоре. Единственная законная причина выселить вас раньше — если вы сами нарушаете условия, например перестаёте оплачивать аренду.

Базовое право жить в квартире до конца срока работает одинаково и для краткосрочного соглашения (до 11 месяцев), и для долгосрочного договора, заключённого на год и более. Статья 675 ГК РФ защищает жильца в любом случае.

Разница в том, что долгосрочный договор обязательно регистрируется в Росреестре. Покупатель заказывает выписку из ЕГРН и заранее видит обременение: он точно знает, что берёт квартиру с жильцами. Кроме того, при долгосрочном договоре у жильца есть преимущественное право на продление аренды, когда срок сделки закончится. В краткосрочном договоре такого права нет: потребуется съехать, если новый собственник сам не предложит остаться.

Подробнее о том, чем отличаются договоры, читайте в нашем материале.

Чтобы продать квартиру, собственнику нужно показывать её покупателям. Но на время действия договора это жильё — ваша неприкосновенная территория. Никто, даже законный владелец, не имеет права приводить туда людей без вашего ведома или открывать дверь своими ключами, пока вас нет дома.

Если собственник выставил квартиру на продажу, вам нужно договориться о комфортном графике просмотров: например, выделить один-два вечера в неделю по паре часов, когда вы готовы пускать потенциальных покупателей. Зафиксируйте договорённость в переписке. Это поможет избежать недоразумений, если позже возникнут споры о времени или порядке просмотров.

Самый частый страх жильца при смене владельца — потерять обеспечительный платёж. Кажется, что деньги отдали одному человеку, а съезжать придётся уже от другого.

При продаже квартиры вопрос с обеспечительным платежом стороны должны урегулировать отдельно. На практике прежний и новый собственники обычно договариваются о его передаче, но жильцу лучше заранее уточнить этот порядок и зафиксировать его письменно.

Чтобы подстраховаться и не искать потом свои деньги, лучше подписать трёхстороннее соглашение между вами, прежним владельцем и покупателем. В нём нужно чётко зафиксировать, у кого фактически находятся деньги и кто обязан вернуть их при выезде.

Если стороны согласны, возможен и другой вариант. Вы можете договориться со старым собственником, что залог пойдёт в счёт оплаты последнего месяца перед продажей – это фиксируется коротким соглашением. В итоге к моменту сделки прежний владелец вам ничего не будет должен. А когда квартира официально перейдёт к новому хозяину, вы обсудите залог уже с ним — внесёте новую сумму или договоритесь жить без депозита.

Часто покупатель хочет въехать в пустую квартиру сразу после сделки. Поэтому собственник может попросить вас съехать до окончания срока договора.

Просто выгнать жильца на улицу нельзя. Если инициатива исходит от собственника, вы вправе просить компенсацию за неудобства и внезапный переезд. О чём можно договориться:

• бесплатный последний месяц проживания;
• оплата услуг грузчиков и грузового такси за счёт собственника;
• возврат полной суммы депозита без удержаний;
• компенсация комиссии риелтору за поиск новой квартиры.

Размер компенсации законом не установлен, поэтому стороны определяют её по взаимной договорённости.

Зафиксируйте все финансовые договорённости в соглашении о расторжении договора до того, как отдадите ключи.

Продажа квартиры не отменяет действующий договор найма. Чтобы процесс смены собственника прошёл для вас гладко, держите в голове несколько базовых правил:

• Не препятствуйте показам квартиры потенциальным покупателям, но соглашайтесь пускать людей только в удобное для вас время и по предварительной договорённости.
• Перечисляйте арендную плату новому собственнику только после того, как убедитесь, что право собственности действительно перешло к нему.
• Обратите внимание: депозит переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Чтобы потом не искать свои деньги, зафиксируйте этот факт в трёхстороннем соглашении.
• Помните, что уходить в никуда из арендного жилья в случае его продажи вы не обязаны. Если новый владелец настаивает на досрочном выезде, вы вправе отказаться или договориться о финансовой компенсации за переезд и неудобства.

Фото на обложке: Pixabay