Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи

Сдали квартиру приличным людям, но в какой-то момент арендатор перестал переводить деньги за аренду, затопил соседей или исчез вместе с ключами и не отвечает на звонки. В квартире грязно, пахнет сигаретами, а по вечерам звонит раздражённая соседка и требует навести порядок. С такими ситуациями важно разбираться быстро, чтобы сохранить деньги, нервы и имущество. 

Расскажем, как действовать, если жильцы не платят за аренду, портят мебель и отделку в квартире, нарушают права соседей или неожиданно исчезли. 

А ещё объясняем, как предотвратить большую часть конфликтов с квартирантами, а по остальным минимизировать убытки и восстановить контроль над своим имуществом. 

Случается, что собственники не хотят подписывать договор найма. Кто-то надеется укрыться от налогов, другие нашли жильцов через друзей и надеются на доверие: «Все свои, договоримся». Но надёжнее составить письменный договор, зарегистрироваться как самозанятый и платить 4 или 6% от доходов, либо оформить ИП на УСН со ставкой 6%. 

Устные договорённости не имеют юридической силы. Квартиранту нельзя предъявить никакие претензии без договора, потому что в ответ вы с большой долей вероятности услышите что-то вроде «Я не помню, что мы договаривались об этом» или «Можно же и передоговориться!».

Все вопросы, которые могут возникнуть в процессе проживания в квартире, должны быть описаны в договоре найма, который вы заключаете с жильцами. Чтобы грамотно его составить, попробуйте представить максимальное количество вариантов развития событий и для каждого придумайте и согласуйте «сценарий». Если кратко, владелец должен:

• предоставить квартиру, пригодную для проживания, соответствующую санитарным и техническим нормам;
• устранять поломки и последствия аварий, если они произошли не по вине жильца;
• посещать жильё только в оговорённое время.

Квартиранты обязаны: 

• поддерживать порядок;
• бережно относиться к имуществу;
• устранять повреждения, которые вольно или невольно нанесли они сами;
• своевременно платить за аренду или столкнуться с определёнными санкциями, прописанными в договоре.

Важная часть договора — акт приёма-передачи с подробным описанием техники и мебели, которая есть в квартире. Этот документ пригодится, когда квартиросъёмщик будет съезжать, чтобы проверить, всё ли на месте. Если что-то из техники сломается, с актом поломку будет сложнее списать на износ: возможно, причина окажется в чём-то другом.

Ещё одно решение, которое может защитить деньги и нервы всех участников сделки, — страхование квартиры. В зависимости от условий полиса страховка покрывает следующие риски:

• пожар;
• взрыв газа;
• кража или вандализм со стороны третьих лиц;
• прорыв трубы, поломка сантехники или бытовой техники, из-за которой произошёл потоп;
• град, ураган, падение дерева, наводнение, землетрясение;
• повреждение техники из-за скачка напряжения.

Важно понимать, что страховка обычно не распространяется на нормальный износ оборудования, мебели и отделки, кражу вещей без следов взлома, а также на последствия аварии, если УК не составила акт или у владельца нет чеков на испорченные ценности.

Договор и страховка помогают в большинстве случаев, но не защищают от всех существующих проблем с квартирантами. Перечислим возможные сложности и пути их преодоления.

Если квартирант не платит в срок, вы вправе расторгнуть договор найма, удержав при этом страховой депозит. Для этого в договоре указывают срок задержки оплаты, после которого хозяин жилья может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. Обычно это 10 дней. 

Иногда в договор вносят пункт об уплате пени за каждый день просрочки — обычно около 1% в день от суммы арендной платы за месяц. 

Также в договоре можно указать, что при задержке оплаты в несколько недель собственник вправе ограничить доступ к квартире и имуществу арендатора — сменить замки. Этот пункт довольно «скользкий»: юридически грамотный арендатор способен доказать в суде неправомерность подобных действий наймодателя и получить компенсацию. Даже если арендатор не съезжает и не платит, по закону собственник не вправе ограничивать ему доступ к личным вещам. Чтобы сделать всё по закону, необходимо сначала связаться с арендатором и предупредить: «Если до такого-то числа вы не внесёте деньги, я сменю замки. Вещи в квартире станут обеспечением в судебном споре».

Если договора с квартирантом нет и никогда не было, можно обратиться в полицию с жалобой на незаконное проживание людей в вашей квартире. Полиция приедет и составит протокол о правонарушении, с которым можно обращаться в суд. Но не стоит забывать, что в этом случае владелец жилья попадёт под прицел налоговой.

Хозяин квартиры имеет право обратиться в суд, если арендатор не платит и не освобождает помещение. Но на практике до суда дело доходит редко. Чаще всего квартиранты гасят задолженность раньше или собственник скрывает факт сдачи жилья и не торопится судиться. Он может пожертвовать суммой долга ради собственного спокойствия и позволить должнику съехать.

К сожалению, быстрых законных способов выселить неплатёжеспособных арендаторов нет. Если их не пугают ни визиты полиции, ни угроза суда, приготовьтесь к длительной тяжбе.

Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что потёк стояк, прорвало трубу или наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?

• Если трубу прорвало в перекрытии, звоните в аварийную службу и требуйте устранить поломку как можно быстрее. 
• Если трубу или батарею прорвало в квартире, где вы должны следить за её состоянием, нужно перекрыть вентиль, отремонтировать протечку, а потом оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило. Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт. Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию за порчу своего имущества.

Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.

Определить причину затопления, если она не очевидна, должен представитель управляющей компании дома или аварийной службы. УК должна собрать комиссию, которая составит акт о заливе, в нём будет предполагаемая или установленная причина аварии.

С этой неприятностью придётся иметь дело владельцу: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто или что стало его причиной — соседи или случайная поломка. Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования — обращайтесь в УК. 

Наниматель может потребовать от владельца квартиры вычесть из ежемесячной платы деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами. Если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.

Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и жильё в порядке.

Своё видение чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым жильцам такое вмешательство в свою жизнь может совсем не понравиться.

Но если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке в кухне — жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть. Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры, когда после жильцов придётся делать косметический ремонт, — это повод расстаться с арендаторами, даже если они платят в срок.

Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что, даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся доказать, что курил именно ваш жилец, а не сосед на балконе. Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения и желания договариваться.

Если в квартире сломалась мебель или техника, нужно разобраться с причиной поломки. Если кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает, можно спросить мастера, который будет чинить оборудование. 

Если виноват наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета. Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.

Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор громко слушает музыку по ночам и не даёт спать половине дома. 

Если окажется, что квартирант действительно мешает соседям, поговорите с ним. В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины, поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре. Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет штраф не собственнику, а квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире. Если нарушения систематические — это повод для выселения.

В разных регионах время, когда нужно соблюдать тишину, отличается. Здесь вы можете найти информацию о часах тишины в вашем регионе.

В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разными: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня. Это некритичная ситуация. 

Но бывает и по-другому: например, жилец устроил в квартире хостел или заселил всю родню. Если у вас есть подозрения, что в вашем жилье постоянно проживают посторонние люди, стоит это выяснить:

• Опросить соседей. Замечали ли они, что жильцов действительно больше?
• Обратить внимание на показания счётчиков: если квартирантов много, будет большой расход воды и электроэнергии. 

Если опасения подтвердились, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении. Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.

Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций, если предупредит заранее — за один или три месяца. Страховой депозит в этом случае возвращают. Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартира стала непригодна для проживания, так как её затопили), депозит также придётся вернуть. 

Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит. Если договора с жильцом у вас нет и переданный депозит нигде не обозначен, отдавать его или нет, решаете вы.

Действуйте по обстоятельствам. 

• Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. 
• Если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма кража имущества — серьёзное преступление. 
• Если арендатор уехал, а после выяснилось, что он платил только за аренду, а все остальные счета в минусе, всё будет зависеть от наличия договора найма и суммы долга. Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга существенная — подавайте в суд.

Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют договор купли-продажи, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.

Сдавать квартиру, конечно, страшно. Тем более что действующее законодательство больше защищает права арендаторов, нежели собственников. Но и шансы нарваться на арендатора, который не платит и не освобождает помещение, будем честны, невелики. 

Большинство проблем с арендаторами можно предотвратить грамотным договором и внимательным отношением к деталям:

• Письменный договор найма, в отличие от устных договорённостей, защищает собственника от большинства конфликтов.
• В акте приёма-передачи важно зафиксировать ценную мебель и технику, в договоре — условия проживания и возврата депозита.
• Неоплата аренды — нормальная причина для расторжения договора через 10 дней просрочки.
• Пени за просрочку оплаты обычно составляют около 1% в день, точный размер и порядок погашения прописывают в договоре.
• Если арендатор не платит, прежде чем менять замки, нужно его об этом предупредить.
• За потоп или пожар отвечает виноватый: если жильё залил или поджёг квартирант — расходы покрывает он, причина в старых трубах или соседях — перед жильцом отвечает владелец.
• Беспорядок и грязь могут стать причиной расторжения договора, если они неисправимо ухудшают состояние квартиры.
• Если в квартире постоянно проживает больше людей, чем указано в договоре, собственник вправе расторгнуть соглашение или подать в суд.
• Если жильцы «продали» квартиру и исчезли, нужно обращаться в полицию и прокуратуру.

Фото на обложке: freepik