Что будет с ипотекой в 2026 году: каких ставок ждать и стоит ли брать кредит на покупку квартиры

К концу 2025 году взять ипотеку в России всё ещё непросто — ставки по рыночной ипотеке остаются высокими, а льготные программы доступны не всем гражданам. К тому же, цены на недвижимость не перестают расти. Узнали у экспертов, что будет с ипотекой в 2026 году, станет ли она доступнее и как поступить тем, кто хочет купить жильё в кредит.

На начало декабря ключевая ставка Банка России составляет 16,5% годовых. Следующее заседание совета директоров регулятора запланировано на 19 декабря, и единого мнения о том, какое решение примет ЦБ, пока нет. Часть экспертов склоняются к осторожному снижению, некоторые сомневаются и в этом. Резкого изменения показателя не ждут. Так, 10 декабря глава Сбербанка Герман Греф спрогнозировал снижение ключевой ставки до 12% только к концу 2026 года.

По состоянию на 7 декабря 2025 года средневзвешенные ставки в топ-20 ипотечных банков России следующие (данные ЕИСЖС):

• 21,25% — первичный рынок;
• 21,22% — вторичный рынок;
• 22,37% — рефинансирование.

На ИЖС:

• 21,71% — покупка готового дома;
• 20,83% — строительство жилого дома;
• 22,05% — кредит под залог имеющейся недвижимости.

По семейной и IT-ипотеке ставка пока остаётся на уровне 6%, по дальневосточной — 2%.

При этом уже сейчас растет количество выдаваемых кредитов — оно опередило показатели января 2025 года, отмечают эксперты Яндекс.Недвижимости. В ноябре число ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек, превысило уровень января на треть, а уровень февраля — в 3 раза. Число выданных на покупку вторичного жилья кредитов в ноябре выше январского в 1,5 раза (+52,6%), а по сравнению с февралем рост составил более 3,5 раза (+262,5%).

Развитие рынка недвижимости в 2026 году зависит от денежно-кредитной политики Центробанка, напоминает коммерческий директор сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров. По его словам, если тренд на снижение ключевой ставки, который длится последние полгода, сохранится, то будут снижаться и ставки ипотечных кредитов.

«По открытым данным видно, что средние ставки по ипотеке уже сокращаются. Особенно заметно это сокращение на вторичном рынке —  с 12,65% до 10,59%», — отметил Белокуров.

В 2026 году снижение ставок по рыночной ипотеке в России продолжится, но темпы этого процесса будут определяться степенью снижения ключевой ставки, а также мерами макропруденциальной политики регулятора, согласилась руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

«В целом в 2026 году мы не ожидаем значительных колебаний цен на недвижимость. Скорее всего рынок, по крайней мере в начале года, будет развиваться в рамках трендов 2025 года. Возможны только небольшие колебания цены, но в основном из-за изменения структуры предложения — выхода на рынок более высокобюджетных проектов и квартир», — добавил Белокуров.

Цикл ощутимого смягчения банками условий по ипотеке, по мнению Солдатенковой, начнется не ранее конца 2026 года-начала 2027 года. Она отметила: этот период подсвечивается регулятором как возможный для достижения и сохранения целевого уровня по инфляции, что повлечет за собой соответствующее снижение ключевой ставки и активизирует спрос на рефинансирование.

«В первой половине года, на наш взгляд, интерес к нему будет вялотекущим — преимущественно со стороны заемщиков, оформлявших ипотеку в период сохранения пиковой ключевой ставки и не планировавших ее досрочного погашения, так как за этот период ставки в предложениях банков уже успели опуститься более чем на 2 процентных пункта, что, как показывают наши расчеты, считается минимальной границей, при которой эта процедура может быть целесообразной с экономической точки зрения», — сказала эксперт.

Текущий уровень мер макропруденциальной политики ЦБ, который был сохранен на первый квартал 2026 года (а в отдельных сегментах ипотеки с ужесточением), требует от банков строгого подхода к отбору потенциальных заемщиков, напоминает Солдатенкова.

«Влияет на скоринг банков и наблюдающийся по рынку тренд на рост просроченной задолженности в ипотечных портфелях банков. По этой причине, как минимум до конца первого квартала, большинство игроков будут ориентироваться на работу с качественными клиентами – с низким показателем долговой нагрузки и высоким кредитным рейтингом», — считает аналитик.

Уже сегодня на рынке рассматривается несколько изменений в рамках ипотеки, отметил Белокуров. Однако, как подчеркнул эксперт, оценить их эффект можно только в более долгосрочной перспективе, когда решения будут приняты и утверждены, а участники рынка отреагируют на эти изменения и сформируется какой-либо тренд.Что касается изменений в программах ипотечного кредитования в 2026 году, они, по мнению Белокурова, коснутся льготных программ — в частности семейной ипотеки: «С февраля 2026 года будет введено правило, по которому одна семья может получить только одну льготную ипотеку. Пока что нет понимания окончательной конфигурации изменений в льготных программах, поэтому говорить о каких-то их возможных эффектах преждевременно».

При рассмотрении вопроса о покупке жилья в новостройке или на вторичном рынке в ипотеку нужно исходить из двух основных факторов, предупреждает Белокуров:

• Первый фактор — наличие необходимой суммы для первого взноса.
• Второй — уверенность в том, что ежемесячный платеж будет комфортным с точки зрения финансовой нагрузки.

«Если эти два фактора совпали и есть предложение, соответствующее вашему запросу, то стоит его рассмотреть вне зависимости от того, какие сейчас предлагаются условия по ипотеке. Недвижимость — прибыльная инвестиция при грамотном подходе к покупке (выбор локации и конкретного объекта, подбор ипотечной программы и т. д.). Такая грамотная инвестиция в долгосрочном периоде не будет терять в цене», — сказал эксперт.

В вопросе оформления ипотеки стоит отталкиваться, прежде всего, от собственных финансовых возможностей по ее обслуживанию в дальнейшем, а также от планируемой к приобретению недвижимости, подтвердила и Солдатенкова. По ее словам, предпосылок для снижения цен на недвижимость пока что нет и в Новом году не исключен их дальнейший рост, ввиду чего дожидаться снижения рыночных ставок не всегда может быть наилучшей стратегией.

«Но и оформлять ипотеку только из-за опасения еще большего удорожания не стоит, так как такое финансовое поведение — один из проинфляционных факторов, на фоне которого недвижимость в будущем может подорожать еще больше. Поэтому универсальной стратегии здесь нет и прежде всего можно рекомендовать отталкиваться от потребности в жилье и расчета целесообразности оформления сделки на этот объект в текущий момент времени», — заключила аналитик.

_{Фото на обложке: Evan Yang / Unsplash}