Что будет с ипотекой в 2025 году: изменения и мнения экспертов

В 2024 году на рынке ипотеки произошли серьёзные изменения: ставки выросли, а льготные госпрограммы сократились. 

Разбираем, чего ждать от ипотеки в России в 2025 году и к чему готовиться обычным гражданам и инвесторам в недвижимость.

Как ипотека влияет на рынок недвижимости и жизни людей

Для многих ипотека остаётся для единственным способом приобрести жильё, поэтому доступность жилищных кредитов — как со льготной, так и с рыночной ставкой — оказывает заметное влияние на состояние рынка недвижимости.

Высокие ставки делают покупку жилья менее доступной

Ставки по ипотеке в июле 2025 года остаются высокими, и это заметно влияет на рынок жилья. Когда ключевая ставка находится на уровне 18%, банки выдают ипотеки под 21–29% годовых.

Покупатели выбирают льготные ипотеки и рассрочку

Россияне, которые не успели взять льготную ипотеку под 8% в первой половине 2024 года, берут семейную, сельскую, IT-, Дальневосточную или Арктическую ипотеку. Часть покупателей, которым эти программы недоступны, ищет другие решения: рассрочку от застройщиков, скидки на жильё или кредиты под залог недвижимости. Это помогает сохранить активность на рынке недвижимости даже при росте ставок.

Сделки заключаются медленнее

Приобретатели новых квартир часто продают своё старое жильё. Однако высокие рыночные ставки замедляют этот процесс: найти покупателя, готового взять дорогую ипотеку на вторичное жильё, сложнее. В регионах, где на вторичке разрешено использовать программы господдержки, новые владельцы находятся быстрее.

Роль ипотеки меняется

В условиях высоких ставок ипотека остаётся востребованной, но её чаще используют как временное решение с обязательным досрочным погашением. Это помогает избежать большой долговой нагрузки — и финансовой, и психологической.

Какой будет ипотека в 2025 году: мнения экспертов

Аналитики «ДОМ.РФ» прогнозируют уменьшение рынка ипотеки на 18–22% в текущем году. Специалисты предполагают, что за год выдадут жилищные кредиты на сумму не более 4 трлн рублей. Для сравнения: за 11 месяцев 2024 года этот показатель достиг 4,597 трлн рублей, а в 2023 году — рекордных 7,779 трлн рублей. Восстановление рынка в госкомпании ожидают не раньше 2026 года. Если к этому времени ставку Центробанка снизят, граждане страны могут получить ипотеки на сумму более 5 трлн рублей.

Аналогичного мнения придерживаются аналитики консалтинговой компании Frank RG. Они напоминают о вводе нового ипотечного стандарта, по которому ограничены сроки и полная стоимость кредита, запрещены ипотеки без первоначального взноса, ограничены субсидированные ставки и кешбэк от застройщика. В результате объём выдачи ипотек продолжит снижаться и не превысит 4 трлн рублей. Чтобы заработать, банки будут повышать качество услуг и работать над лояльностью клиентов, считают во Frank RG.

Аналитики Сбера более оптимистичны: по прогнозу директора дивизиона «Домклик» СберБанка Алексея Лейпи, в 2025 году суммарный объём выданных ипотек может составить 4,3 трлн рублей, что примерно равно показателям 2020 года, когда в стране было выдано жилищных кредитов на 4,5 трлн рублей.

Что будет со льготными ипотеками в 2025 году

В 2025 году будут работать льготные ипотечные программы:

• Семейная
• IT-ипотека
• Арктическая или Дальневосточная
• Сельская
• Военная
• Социальные программы отдельных регионов.

Лимиты по семейной ипотеке отменят по поручению президента РФ. В 2024 году и ранее кредитным организациям выдавали квоты на поддержку низкой процентной ставки — определённые суммы финансирования от государства, которые быстро заканчивались. В новом году в бюджет заложили средства, которые позволят выплачивать разницу банкам, даже если текущие высокие ставки продержатся в течение трёх лет, делится председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Это позволит увеличить число заёмщиков, которые смогут воспользоваться программой.

В текущем году, вероятно, появятся четыре новые ипотечные госпрограммы, сообщает Анатолий Аксаков. «Профессиональные» льготные ипотеки будут работать для поддержки работников редких и востребованных профессий. Власти будут анализировать потребность в специалистах в разных областях и республиках и создавать адресные программы, чтобы поддержать местных профессионалов и привлечь работников в отдалённые регионы.

Что делать, если льготные ипотеки недоступны

Граждане, которые хотят купить жильё, но не подходят ни под одну из государственных ипотечных программ, в 2025 году будут вынуждены рассматривать альтернативные варианты.

• Рассрочка от застройщика. Бывает двух видов: беспроцентная и с начислением процентов, как в обычном кредите. В первом случае долг погашается равномерными частями в течение 1–2 лет. Такой формат чаще используется для покупки недорогого жилья. Во втором случае рассрочка напоминает ипотечный кредит, но без участия банка. Проценты начисляются на остаток задолженности, а за просрочку платежа грозит штраф.
• Акции и скидки от девелоперов. Строительные компании часто предлагают скидки на квартиры или бонусы в виде бесплатной кладовой или машино-места. Эти предложения позволяют снизить стоимость жилья или компенсировать часть расходов. Однако с покупкой в рассрочку скидки и подарки обычно не совмещают, поэтому они доступны только покупателям с большими накоплениями.
• Хорошая кредитная история. После ввода нового ипотечного стандарта и макропруденциальных лимитов банки будут ещё внимательнее изучать финансовую нагрузку каждого заёмщика и его кредитную историю. Чтобы взять ипотеку на самых выгодных условиях, заёмщикам стоит трезво оценивать свои финансовые возможности и риски, вовремя гасить потребительские кредиты и кредитные карты, не обращаться в микрофинансовые организации.

Коротко о главном

Ситуация на рынке ипотеки в 2025 году остаётся сложной, но возможность обзавестись жильём сохраняется. Главное — трезво оценивать свои финансы и тщательно выбирать подходящий объект.

• Высокие ставки по ипотеке тормозят рынок жилья. Покупатели ищут льготные программы или рассрочки от застройщиков, а если не могут ими воспользоваться, арендуют жильё.
• Рыночная ипотека всё чаще становится временным решением — люди погашают её досрочно, чтобы уменьшить нагрузку.
• Объём выдачи ипотеки может сократиться на 20%, но эксперты надеются на стабилизацию рынка к 2026 году.
• Льготные ипотеки в 2025 году сохранятся: военная, семейная, IT-ипотека, сельская, Арктическая и Дальневосточная. В планах властей — запуск региональных программ для специалистов востребованных профессий.
• Для тех, кому не подходят льготные программы, остаются альтернативы: рассрочки, акции девелоперов и создание хорошей кредитной истории.

_{Фото на обложке: Яндекс Недвижимость}