Что такое субаренда и чем она отличается от аренды и перенайма

Случается, что коммерческое помещение или жильё, арендованное на длительный срок, больше не нужно арендатору. В таком случае можно расторгнуть соглашение с собственником или передать недвижимость другому пользователю по договору субаренды или перенайма.

Разберёмся, что такое субаренда и перенаём, чем они отличаются друг от друга, как составить и заключить договор субаренды, не упустив выгоду и не нарушив права владельца недвижимости.

Гражданский кодекс сообщает: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору найма другому лицу (перенаём)» (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Разберёмся, что означают все эти термины.

Субаренда — это сдача арендованного имущества другому лицу, то есть субарендатору. После заключения договора субаренды арендатор продолжает отвечать по своим обязательствам перед владельцем объекта, а субарендатор отвечает перед арендатором. В субаренду можно сдать всю арендованную недвижимость или только её часть.

Поднаём — вариант субаренды. Этот термин используется по отношению к жилой недвижимости, а «субаренда» — к нежилой.

Перенаём — это передача прав и обязанностей арендатора другому человеку. Первоначальный арендатор выходит из сделки, оставив вместо себя перенаёмщика. При этом условия договора найма не меняются.

Сделка перенайма постоянная и окончательная. Первоначальный арендатор не может восстановить свои права на аренду объекта через какое-то время.

Субаренда отличается от перенайма условиями расчёта и получения дохода.

Арендатор может пересдать недвижимость дороже, чем снимает её сам, и получить прибыль. При этом субарендатор не знает, сколько стоит аренда напрямую у владельца и какую разницу арендатор забирает себе.

Договор перенайма может быть безвозмездным или возмездным соглашением. Поднаёмщик точно знает, сколько он платит первоначальному арендатору за уступку права найма.

Сходств у этих двух соглашений больше, чем различий.

Форма и условия регистрации

Оба договора заключаются в письменной форме.

Оформлять соглашение в Росреестре необходимо только, если его заключили на срок не менее года (ч.2 ст. 651 ГК РФ). Если первоначальный договор аренды регистрировали, то регистрировать нужно и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему.

Согласие владельца

И субаренда, и перенаём возможны только с согласия хозяина жилья (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Если арендодателя не спросить, он может или выселить нового квартиросъёмщика, или расторгнуть ранее заключённый договор аренды.

Арендодатель должен составить согласие в свободной письменной форме, в официально-деловом стиле. В документе нужно указать, кому, на какой срок и с какой целью он разрешает сдавать помещение. Если в договоре аренды изначально указано согласие арендодателя на субаренду, то не придётся спрашивать и прописывать отдельное разрешение. Также разрешение можно оформить дополнительным соглашением к договору.

Срок

Договор субаренды нельзя оформить на период, который будет превышать время действия первоначального договора аренды. Если хозяин жилья решит расторгнуть договор аренды досрочно, субаренда прекратится в тот же срок (ст. 618 ГК РФ).

При перенайме срок действия договора остаётся прежним.

Есть несколько причин для использования субаренды и перенайма.

• Недвижимость временно не нужна, но расторгать договор аренды не хочется

• Субаренду рассматривают как способ заработка
  Люди оформляют ИП или самозанятость, чтобы сдавать арендованные квартиры в субаренду за более высокую цену и получать прибыль.

Субаренда и перенаём позволяют не терять деньги за «пустую» аренду и перепоручить помещение или часть его другому человеку.

• В помещении есть лишняя площадь

• Перенаём упрощает расторжение долгосрочного договора
  Некоторые договоры запрещают расторжение без согласия владельца. А собственники обычно не хотят отпускать арендатора и терять доход, поэтому в договоре аренды указывают штраф за досрочное расторжение. От штрафов спасает перенаём.

В договоре субаренды важно указать:

• Условия, которые страхуют жильё и арендодателя от ущерба. Например, описать состояние имущества и использовать обеспечительный депозит на случай, если субарендатор что-то испортит и исчезнет.
• Условия, на которых принимают субарендатора: чем он сможет владеть, как планирует использовать помещение. Если, например, он вместо самостоятельного проживания организует в квартире хостел — можно расторгнуть договор и взыскать убытки.
• Адрес, кадастровый номер, размеры и расположение помещения. Если сдаётся часть объекта недвижимости, её нужно отметить на плане, скопированном из кадастрового паспорта.
• Стоимость аренды и дату, в которую нужно вносить платежи. Повышать плату разрешено не чаще 1 раза в год.
• Обязанности субарендатора. Сюда нужно вписать все важные бытовые условия, в том числе — кто делает или оплачивает текущий и капитальный ремонт (ст. 616 ГК РФ).

Вместе с договором важно подписать акт приёма-передачи. В этом документе нужно перечислить всю мебель и технику, которые сдают вместе с помещением. Если что-то испортится или пропадёт, ущерб можно будет обоснованно спросить с нового жильца. Когда договор субаренды заканчивается, арендатор и субарендатор также составляют и подписывают акт.

Субарендатор имеет право проверить помещение перед заключением договора субаренды. Если найдётся что-то сломанное, арендатор должен это исправить (ст. 612 ГК РФ). Но если субарендатор знал о сломанном кране или неработающем холодильнике и не попросил их починить, то арендатор не будет нести ответственность.

В договоре перенайма также важны перечисленные выше условия, но необходимы дополнительные пункты:

• Какие именно права и обязанности переходят к новому арендатору. Например, содержать имущество в надлежащем состоянии, своевременно оплачивать аренду, соблюдать условия использования помещения.
• Как регулируются финансовые вопросы: что будет с депозитом, кто компенсирует арендатору предоплату, будет ли плата за перенаём и в каком размере. Если на момент перенайма у первого арендатора есть долги по арендным платежам, их размер нужно указать в договоре.

Каков порядок передачи объекта аренды — например, с составлением акта приёма-передачи. Хотя при перенайме арендодатель остаётся неизменным, новый акт защищает перенаёмщика от лишних расходов.

Расторгнуть договоры субаренды и перенайма можно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке при наличии определённых условий. Порядок расторжения зависит от обстоятельств и желания участников.

Если обе стороны согласны на расторжение, они составляют и подписывают соглашение в свободной форме, указав реквизиты первоначального договора, дату его прекращения, сроки передачи объекта. В договоре субаренды или перенайма можно сразу прописать, что у каждого участника есть право отказаться от аренды, уведомив другую сторону в определённый срок (например, за месяц).

Договор субаренды прекращается автоматически, если досрочно расторгнут основной договор аренды. После этого субарендатор вправе заключить договор аренды напрямую с собственником.

Будет полезно зафиксировать случаи, в которых стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например:

• субарендатор или перенаёмщик нарушил условия использования помещения;
• субарендатор или перенаёмщик разрушает недвижимость, портит отделку;
• субарендатор или перенаёмщик задерживает арендную плату и не оплачивает коммуналку;
• помещение стало непригодным для жизни, например из-за пожара или землетрясения.

Если условия расторжения соглашения не прописать, разрывать договор аренды раньше срока придётся через суд. Также придётся судиться, если второй участник не отвечает на предложение добровольно расторгнуть договор.

Вот на что стоит обратить внимание, если вы планируете субаренду или перенаём.

Риски субарендатора:

• Риск расторжения основного договора. Если основной договор аренды будет расторгнут, ваш договор субаренды тоже прекратится.
• Добросовестность арендатора. Убедитесь, что основной арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду: в основном договоре аренды нет запрета, имеется письменное разрешение владельца. Иначе ваш договор могут признать недействительным.

Риски перенаёмщика:

• Долги за аренду. Уточните, есть ли у предыдущего арендатора долги по арендной плате. Если есть, обязательно пропишите в соглашении о перенайме, кто, в каком объёме и в какие сроки их будет погашать. Иначе долги могут перейти к вам.
• Состояние имущества. Составьте новый акт приёма-передачи имущества, чтобы зафиксировать его текущее состояние. Иначе владелец может предъявить вам претензии за повреждения, которые нанёс предыдущий арендатор.

Пересдавать арендованное помещение законно, если соблюсти требования ГК РФ и заранее договориться с собственником.

• Договор субаренды позволяет арендатору сдать недвижимость новым жильцам. Договор перенайма передаёт права и обязанности новому арендатору, исключая старого из соглашения.
• Договор субаренды всегда действует не дольше основного договора аренды, а при его досрочном расторжении автоматически прекращается.
• При перенайме срок и условия договора сохраняются, а первоначальный арендатор выходит из сделки и вернуться в неё не может.
• И субаренда, и перенаём допустимы только с письменного согласия собственника помещения, которое можно оформить отдельным документом или прописать в договоре аренды.
• Договоры субаренды и перенайма обязательно заключаются в письменной форме, а при сроке от года и наличии регистрации основного договора подлежат регистрации в Росреестре.
• В договоре субаренды нужно подробно зафиксировать состав и состояние имущества, размер аренды, даты платежей, обязанности по ремонту, оговорить приём-передачу через акт.
• В договоре перенайма, кроме перечисленных выше сведений, также важно прописать, какие права и обязанности переходят новому арендатору, что будет с депозитом и предоплатой, указать размер и порядок выплаты вознаграждения за перенаём и наличие долгов по аренде.
• Условия досрочного расторжения лучше заранее включить в договор: основания, порядок уведомления и сроки. Иначе споры о прекращении субаренды или перенайма придётся решать через суд.

Фото на обложке: eskoala / Unsplash