Чем хороша черновая отделка в новостройке и как принять такую квартиру

В новостройках часто предлагают квартиры с черновой отделкой — покупатель получает «коробку» из бетона с минимальными дополнениями. Такой формат не только снижает стоимость жилья, но и оставляет максимальную свободу для оформления интерьера. Можно выбрать отделочные материалы, сделать перепланировку, установить перегородки, смонтировать выключатели и розетки в нужных местах. Застройщик при этом экономит время и ресурсы, поэтому продаёт квартиру по минимальной цене.

Разберём, чем хороша черновая отделка, какие подводные камни она может скрывать и как правильно принять квартиру в бетоне, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Черновая отделка — это базовый этап подготовки квартиры к ремонту. Это состояние жилья, при котором выполнены только минимально необходимые строительные работы. Например, в помещении есть бетонные стены, стяжка пола, теплоизоляция стен, установлены входная дверь и окна, подведено водоснабжение, канализация, электричество и газ, висят батареи. В квартире не будет обоев, окрашенных стен, напольного покрытия, подвесных или натяжных потолков, сантехники.

Черновая отделка встречается и в ЖК экономкласса, и в домах с более высоким уровнем комфорта. В недорогих МКД она позволяет застройщикам снизить себестоимость строительства и предложить покупателям жильё по более доступной цене. В ЖК премиального уровня черновая отделка даёт возможность выполнить дизайнерский ремонт по индивидуальному проекту.

Черновая отделка включает базовые строительные работы, которые подготавливают помещение к ремонту. Её регулирует СНиП 3.04.01-87 в редакции 2017 года. В нормативах не используется термин «черновая отделка», но указываются минимальные требования к водо- и теплоизоляции, устройству стяжек, выполнению штукатурных, шпатлёвочных, малярных и других работ. 

Если качество выполнения работ не регламентировано СНиП, застройщик ориентируется на внутренние стандарты.

Базовые работы при черновой отделке

• Стяжка пола. На бетонное основание пола наносят стяжку из цементно-песчаной смеси. Она выравнивает поверхность и создаёт основу для укладки ламината, паркета или плитки. В некоторых случаях стяжка может включать подготовку для тёплого пола.
• Выравнивание стен и потолка. Стены штукатурят для устранения неровностей. На потолке часто ограничиваются монтажом бетонных плит без выравнивания — их всё равно закроет подвесной потолок.
• Установка окон и двери. Обычно застройщик монтирует только входную дверь и стеклопакеты. Иногда дверь ставят временную, под замену на этапе ремонта. Межкомнатных дверей нет.
• Разводка электрики. Прокладывают провода от щитка до розеток, выключателей и осветительных точек. Часто монтаж делают скрытым, в стенах, при этом розетки, выключатели и осветительные приборы не ставят. Разводку по комнатам могут и не делать — только ввести провода в квартиру.
• Разводка сантехники. Трубы для воды и канализации прокладывают к ключевым точкам: раковине, ванной или душу, унитазу. Установка самой сантехники: смесителей, унитаза, раковин — остаётся за собственником.

У разных застройщиков объём работ, выполненных при черновой отделке, отличается:

• Минимальная. Полы без стяжки, стены без выравнивания, установлены батареи, но коммуникации не разведены.
• Средняя. Стены с черновым выравниванием, есть стяжка пола, минимальная проводка электрики и труб. 
• Улучшенная. Этот вариант близок к предчистовой отделке: стены ровнее, иногда подготовлены под покраску, разведены коммуникации, сделана гидроизоляция мокрых зон, есть розетки и выключатели, патроны под лампочки для освещения.

Перед покупкой квартиры важно уточнить у застройщика, какие работы входят в черновую отделку. На практике жильё даже в одном доме могут сдавать с разными уровнями подготовки.

Преимущества

• Больше возможностей для перепланировки и дизайна. На этапе черновой отделки проще вносить изменения в планировку: перенести перегородки, объединить комнаты или расширить кухню. Не придётся ломать плитку, искать провода в стенах или сносить оклеенные обоями перегородки.
• Минимальная цена объекта. Цена за квадратный метр с черновой отделкой ниже, чем с чистовой. Взнос по ипотеке будет меньше, потратиться на ремонт придётся только после сдачи дома.
• Свои отделочники и материалы. Можно выбрать мастеров и строительные материалы самостоятельно, установить нужный уровень качества и избежать дешёвых отделочных решений.

Недостатки

• Дополнительные затраты на ремонт. Черновая отделка — это только начало: требуется бюджет на финишный ремонт, мебель и сантехнику. Сумму трудно рассчитать заранее, особенно если дизайн сложный.
• Необходимость контролировать процесс. Нужно будет разработать дизайн помещений, составить план работ, проверять мастеров, закупать материалы, разбираться в качестве выполнения отделки.
• Долгое ожидание заселения. Полноценный ремонт занимает от нескольких месяцев до года. Срок зависит от бюджета, профессионализма мастеров и сложности проекта.
• Невозможность быстро въехать. Жить в квартире в процессе ремонта невозможно. Нужно выполнить хотя бы базовые работы: провести электричество, постелить полы, покрасить стены, установить сантехнику, кухонную мебель. Быстрого переезда не получится.

Качество стен, пола и потолка 

В первую очередь нужно проверить стены, полы и потолки на наличие трещин, влажных разводов и видимых дефектов. Пол должен быть ровным, без впадин и бугров, стены — без неровностей более 5 мм. 

Отклонение от вертикали проверяется строительным уровнем. По нормативу отклонения не должны превышать:

• для стен — 15 мм;
• для потолка и пола — 20 мм;
• для дверных проёмов — 10 мм.

Состояние коммуникаций 

Стояки отопления, водоснабжения, канализации и электропроводка должны быть исправными и подготовленными к подключению. Нужно проверить целостность труб, наличие запорных кранов и заглушки канализации, отсутствие трещин, течей и надёжность всех соединений. 

Электрощиток должен быть установлен, провода заведены в квартиру, концы изолированы. 

Окна, двери и остекление балконов 

Важно проверить, не пропускает ли остекление воздух или влагу, легко ли открываются и закрываются окна. Уплотнители не должны быть повреждены, на стёклах и рамах не должно быть царапин и трещин.

Дверь должна быть установлена ровно, закрываться плотно, петли — затянуты, замки — исправны. 

Когда подписывать акт приёмки 

Обнаруженные недочёты нужно зафиксировать в акте приёмки:

• Если недостатки существенные, делают проживание в квартире невозможным, акт подписывать не нужно.
• При обнаружении несущественных дефектов акт нужно подписать, обязательно указав их в документе.

Застройщик обязан устранить недочёты бесплатно в течение 60 дней. Подписывать акт без осмотра квартиры и указания претензий не рекомендуется, иначе добиться исправления недостатков будет сложно.

Если состояние квартиры вызывает сомнения, можно пригласить на осмотр независимого строительного эксперта. Это актуально при явных дефектах и у застройщиков с плохой репутацией. 

Черновая отделка — это базовый комплект строительных работ, который готовит квартиру к финальной отделке. Она дешевле, чем чистовая, даёт больше свободы, но требует денег и времени на выполнение ремонта.

• Черновая отделка подойдёт тем, кто готов самостоятельно контролировать ремонт, хочет уникальный интерьер и не готов сразу платить за чистовую от застройщика. 
• В квартире со стандартной черновой отделкой должны быть: ровная стяжка пола; выравнивание стен; окна, входная дверь и батареи; электрощиток и провода; выводы отопления, водоснабжения и канализации. Перед покупкой стоит уточнить у застройщика, в каком состоянии будет сдана квартира.
• При приёмке нужно обратить внимание на качество стен, пола и потолка, проверить коммуникации, окна, двери, отопительные приборы. Обнаруженные недочёты зафиксировать в акте приёмки, чтобы застройщик устранил их.