24 июля Банк России на очередном заседании по ключевой ставке снова снизил показатель — в этот раз до 14%. При этом шаг снижения регулятор оставляет небольшим. На фоне общей тенденции банки продолжают менять условия по ипотеке, и ставки снижаются — однако медленными темпами. Разбираемся, ипотеку с какой ставкой можно взять летом 2026 года и станет ли жилищный кредит выгоднее к концу этого года.
Что происходит с ключевой ставкой и ставками по ипотеке в 2026 году
В конце июля Центробанк снизил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 14%. Это стало десятым подряд снижением показателя. В пресс-релизе по результатам заседания регулятор отметил существенный рост цен и повышение инфляционных ожиданий в летние месяцы, но объяснил динамику разовыми факторами.
Ставки по ипотеке при этом традиционно выше «ключа», но разница сейчас высокая — около 4–4,5 п. п. На 29 июля 2026 года диапазон ставок по жилищным кредитам в российских банках составляет от 15,9% до 19,45%, следует из данных Дом.РФ. Интересно, что третью неделю они не меняются — несмотря на решения ЦБ.
Средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке:
- первичный рынок — 18,71%
- вторичный рынок — 18,68%
- рефинансирование — 18,37%
- льготные программы — 6%
Индивидуальные дома:
- покупка — 19,19%
- строительство — 19,08%
Минимальные ставки:
- Банк Кубань Кредит — 15,9%
- Т-Банк — 16,9%
- Банк Санкт-Петербург — 16,99%
- Банк ДОМ.РФ — 17,3%
- Металлинвестбанк — 17,3%
Максимальные ставки:
- Транскапиталбанк — 19,45%
- ВТБ — 19,4%
- Альфа-банк — 19,09%
Важно: минимальные ставки обычно не являются показательными для всего рынка, так как обычно такие предложения доступны ограниченному числу клиентов банка. Чтобы получить минимальную ставку, скорее всего придётся сделать большой первоначальный взнос по кредиту, подтвердить высокий доход, а также иметь хорошую кредитную историю.
Что будет с ключевой ставкой до конца 2026 года
Базовый сценарий Центробанка предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 14,5–14,6% годовых в 2026 году и 10,5–12,5% годовых в 2027 году. По прогнозу регулятора, из-за произошедшего значимого роста цен на топливо годовая инфляция составит 6–7% в 2026 году. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина затем объяснила это ростом цен на топливо и связанным с ним повышением стоимости других товаров.
«С учетом того, что с 1 января по 26 июля 2026 года средняя ключевая ставка равна 15%, с 27 июля до конца 2026 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 13,7–14,0%», — сообщил Центробанк в обновленном среднесрочном прогнозе.
Важно отметить, что до конца 2026 года у Центробанка остается только три запланированных заседания по ключевой ставке: 11 сентября, 23 октября и 18 декабря. Таким образом, регулятор не планирует значительно снижать показатель в ближайшее время. По прогнозам экспертов, на конец года показатель останется на уровне 13,5–14%. Максимально низкий показатель, которого ждут аналитики — 13,25%. Кроме того, они не исключают, что Банк России может взять паузу на одном из заседаний — или даже две паузы.
Участники макроэкономического опроса ЦБ в июле также повысили ожидания по среднему уровню ключевой ставки с 14,1 до 14,5% на 2026 год, на следующий год – с 10,6 до 12,2%. В 2028 году средний уровень «ключа» составит 10% вместо 9%, которые ожидали экономисты в июне.
Какие ставки по ипотеке можно ждать до конца 2026 года
При сохранении текущей траектории денежно-кредитной политики к концу 2026 года средние ставки по рыночной ипотеке могут снизиться примерно до 16,5–17,5% годовых, считает руководитель сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров.
«В отдельных предложениях ставки могут быть ниже, однако обычно это связано с дополнительными условиями: крупным первоначальным взносом, зарплатным проектом или подключением других услуг банка. Сейчас средняя ставка по выданной рыночной ипотеке находится около 18%, поэтому снижение будет заметным, но не радикальным», — говорит эксперт.
При этом, по мнению Белокурова, массово доступной рыночную ипотеку при ставках в районе 16–17% пока назвать сложно: для многих покупателей ежемесячный платёж останется высоким. Однако он отмечает, что даже постепенное снижение ставок расширит выбор — часть покупателей, которые сейчас откладывают сделку или рассматривают только льготные программы, смогут вернуться к рыночной ипотеке.
«Более заметное оживление возможно в 2027 году, если Банк России продолжит цикл снижения ключевой ставки. Скорость этого процесса будет зависеть от инфляции, инфляционных ожиданий и следующих решений регулятора, поэтому пока правильнее говорить о постепенном улучшении условий, а не о конкретной ставке, которая будет достигнута к определённой дате», — добавляет эксперт.
Стоит ли рефинансировать ипотеку до конца 2026 года
По состоянию на 2 августа 2026 года, средневзвешенная ставка по рефинансированию в топ-20 ипотечных банков России составляет 18,37%. Максимальная ставка в Сбербанке — 21,5%, минимальная в Банке Кубань Кредит — 15,9%. По мере снижения рыночных ставок интерес к рефинансированию будет расти — вероятно, это станет заметнее к концу 2026 года и в 2027 году, считает Евгений Белокуров.
«Но ориентироваться только на календарь не стоит: уже сейчас рефинансирование может быть актуально для заёмщиков, чья действующая ставка значительно выше предложений банков. Например, при ипотеке под 18–19% и выше снижение ставки до 16–17% уже можно просчитать», — отмечает эксперт.
Важно: эксперт рекомендует сравнивать не только ставки и ежемесячные платежи, но и полную стоимость рефинансирования. В неё могут входить оценка недвижимости, страхование, регистрационные и другие расходы. Также нужно учитывать оставшийся срок и сумму долга: при небольшом остатке кредита или скором окончании выплат затраты могут не окупиться.
«Разница в ставках на 1,5–2 п. п. — это скорее повод сделать расчёт, а не автоматический признак выгодного предложения. Рефинансирование имеет смысл, если сопутствующие расходы окупятся за разумный срок, а уменьшение ежемесячного платежа не будет достигнуто только за счёт продления кредита и роста общей переплаты», — заключает Белокуров.
Фото на обложке: Andre Collins / Unsplash