5 причин сдавать жильё официально

Сдавать квартиру официально сейчас легко как никогда: упрощённые условия по налогообложению для арендодателей, плюс элементарная схема подписания договора. Однако споры о том, нужно ли официально оформлять отношения с жильцами, не прекращаются. Причины бывают разные: собственники не хотят связываться с оформлением договора, незаслуженно считая этот процесс сложным, пытаются скрыть доход от государства или просто не хотят разбираться, как сделать всё правильно. 

Рассказываем, почему «обелиться» и сдавать квартиру официально всё-таки стоит.

Закон защищает «белых» арендодателей

Все тонкости найма жилья и сдачи его в аренду прописаны в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая называется «Наём жилого помещения». Здесь объясняется, что может быть предметом договора, кто должен делать в квартире ремонт в случае необходимости, кто может проживать без уведомления собственника. Также указаны основные обязанности владельца недвижимости и арендатора. 

Ключевое преимущество «белой» аренды — это оформление отношений в договоре. Договор найма жилого помещения в равной степени защищает права арендодателя и арендатора, даёт возможность решить конфликтную ситуацию, получить компенсацию за ущерб помещению или просрочку оплаты в судебном порядке. Обычно в договоре прописывают сроки и способы внесения оплаты, условия и порядок расторжения договора. Указывают, в каком виде квартира должна передаваться арендодателю по окончании срока аренды и так далее.

Нет проблем с налоговой

Многие собственники избегают официальной сдачи квартиры в аренду, потому что не хотят разбираться в тонкостях налогообложения. Причём не всегда дело в нежелании делиться прибылью: процесс оформления документов многим кажется запутанным. 

Однако в оформлении нет ничего сложного. Чаще всего достаточно в пару кликов зарегистрировать самозанятость и подписать один стандартный договор. 

C 2019 года для сдачи квартиры в аренду можно применять специальный режим налогообложения для самозанятых. Ставка налога составит всего 4% при сдаче квартиры физлицу и 6% — если сдавать квартиру организации. По этой схеме не нужно предоставлять отчётность, нет никаких дополнительных взносов. Также нет никаких выплат, если квартира какое-то время простаивает и в это время нет дохода. Такой вариант подходит, если сдаётся одна квартира, а не «сеть», нет наёмных сотрудников, а суммарный доход за год от этой деятельности не превышает 2,4 млн рублей. О других способах уплаты налогов мы уже писали ранее.

А вот если будет доказан факт нелегальной сдачи квартиры в аренду, то собственнику может грозить наказание по статье 198 Уголовного кодекса России. Штраф за уклонение от уплаты налогов составляет от 100 до 300 тысяч рублей. Также по этой статье можно получить реальный срок — до одного года лишения свободы — в случае повторного нарушения.  И не стоит забывать, что в 2022 году усилился контроль за переводами физических лиц с карты на карту и стали выше риски получить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность. 

Легче решать конфликты 

Фактом сдачи квартиры в аренду могут быть недовольны соседи. В случае конфликта они способны пожаловаться в налоговую или полицию, но если квартира сдаётся официально, то соседей можно не бояться: жильцы просто покажут договор, которые даёт им право находиться в квартире.

Для того, чтобы сохранить хорошие отношения с другими жильцами, лучше заранее предупредить их, что вы планируете сдавать квартиру. А также оставить свой телефон, чтобы вам могли позвонить, если квартиранты будут шуметь по ночам или сдадут квартиру в субаренду без вашего согласия. 

«Белые» отношения помогут и в решении проблем с аредаторами. В случае любого конфликта — на вашей стороне будет договор и допсоглашение, в которых прописаны права и обязанности сторон. 

Более того, у недобросовестных жильцов просто не остаётся рычагов давления на вас в случае спорных ситуаций, а при необходимости вы без опасений можете прибегать к помощи правоохранительных органов или подавать в суд. 

Проще получать визы и кредиты

Доход от аренды квартиры может учитываться как дополнительный к официальной заработной плате при оформлении кредита — например, если вы хотите взять ипотеку на новое жильё. Скажем, Сбербанк учитывает такой доход сверх заработной платы или пенсии при предъявлении копии декларации 3-НДФЛ и договора аренды. Главное, чтобы до окончания срока действия договора оставалось не менее 12 месяцев. 

Также доход от аренды учитывают консульства других стран при рассмотрении заявки на долгосрочную визу. Например, вы уезжаете в другую страну на два-три года, чтобы получить степень магистра или PhD в Европе, а в это время решаете сдать свою квартиру. Для визы типа D нужно доказать, чтобы вы можете себя обеспечивать во время пребывания в другой стране. Официальный договор аренды покажет консульству, что вы получаете стабильный доход каждый месяц. 

Проще найти надёжных арендаторов

Собственники мечтают о благонадёжных арендаторах, с которыми не будет проблем. Но таким арендаторам, как правило, нужен доступ к городской инфраструктуре: детским садам, школам, поликлиникам. Готовность рассмотреть официальную сдачу в аренду, подписать разговор и оформить жильцам временную регистрацию расширяет выбор потенциальных арендаторов.

Кроме того, если собственник готов сдавать квартиру официально, он может нанять агентство или воспользоваться бесплатными услугами сервиса Яндекс Аренда, чтобы упростить себе все процедуры. Менеджеры сервиса будут курировать все моменты — от поиска арендаторов до получения с них оплаты. Кроме того, Аренда поможет с решением бытовых проблем и застрахует квартиру на сумму до 1,7 млн рублей. По сути, даже если вы решаете уехать в другую страну, квартира не останется без присмотра. 

Фотографии: Francesca Tosolini (Unsplash), Signature Pro(Unsplash), Ketut Subiyanto(Pexels), Mart Production(Pexels)