ЖКХ при покупке квартиры: что нужно знать о долгах за коммуналку

При покупке квартиры к новому владельцу могут перейти и долги за коммунальные услуги, закон не ограничивает такие сделки. Если вовремя не переоформить на себя лицевой счёт, задолженность продолжит копиться и перейдёт на имя нового собственника.

В статье расскажем, как оформить на себя коммунальные платежи после покупки квартиры и что делать с долгами прошлого владельца.

Что входит в коммунальные платежи за квартиру

Структура платежей в многоквартирных домах практически одинаковая, она может отличаться лишь нюансами с учётом дома и управляющей компании. В целом это:

• содержание жилого имущества — различные работы по многоквартирному дому, ремонт общедомового имущества;
• оплата коммунальных услуг — водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора, отопление и т.п.;
• взносы на капремонт (кроме новостроек).

В зависимости от системы управления домом это может быть одна или несколько платежек в бумажном или электронном виде.

Кому переходят долги за оплату ЖКХ при покупке квартиры

Если у купленной квартиры есть долги за коммуналку, в большинстве ситуаций управляющая компания пытается взыскать их с нового собственника — квартплата начисляется на лицевой счёт, а не на человека. Но есть нюансы.

По ст. 210 ГК РФ, ответственность за оплату своего имущества лежит на собственнике недвижимости. То есть после покупки квартиры старые долги не переходят, а остаются за прошлым владельцем. Новому собственнику коммунальные платежи начнут начисляться со дня оформления права на квартиру.

Исключение — взносы за капитальный ремонт, они переходят на нового собственника. Если квартира относится к старому фонду и имеет большую площадь, сумма может быть немаленькая. При этом у долгов есть срок исковой давности, если они копились годами, оплатить можно только последние три года. Но сослаться на исковую давность можно только в суде, иначе региональный фонд капремонта будет начислять всю задолженность.

Что делать с долгами за квартплату при смене собственника квартиры

Вся информация о начислениях за ЖКУ собирается на финансово-лицевой счёт на квартиру. Там указывают имя и фамилию ответственного за платежи. Это может быть собственник, арендатор, дольщик при покупке квартиры по ДДУ. Также в счёте отмечена информация и о льготах, которые положены плательщику.

Посмотреть номер лицевого счёта можно в квитанциях, которые приходят ежемесячно. Второй способ — обратиться непосредственно в управляющую компанию, которая обслуживает многоквартирный дом. Если счёт был оплачен хотя бы раз, эта информация есть в истории операций, найти её можно в мобильном банке.

После регистрации договора купли-продажи в Росреестре и оформлении права собственности следует лично обратиться в управляющую компанию. В офисе организации написать заявление об исключении долгов прошлого владельца и переоформлении лицевого счёта — образец можно будет получить на месте. Из документов потребуется:

• паспорт (для официальных представителей — доверенность);
• выписка из ЕГРН;
• любой правоустанавливающий документ на квартиру: договор купли-продажи, мена или дарения, свидетельство о вступлении в наследство.

Информировать прошлого владельца о необходимости оплатить долг не нужно, это ответственность УК. Управляющая компания обязана по закону снять долги с нового собственника. Если она отказывается это делать, можно смело писать заявление в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. 

Как проверить квартиру по долгам перед покупкой

Чтобы не пришлось платить чужую квартплату после покупки квартиры, этот вопрос важно решить ещё до заключения сделки. Проверить наличие долгов несложно, для этого достаточно запросить у продавца справку от управляющей компании на день подписания договора.

Если у продавца нет возможности закрыть долг, его можно включить в счёт стоимости квартиры. Но важно всё грамотно оформить, лучший вариант — заключить дополнительное соглашение о переводе долга на покупателя, согласно ст. 391 ГК.

После оформления квартиры в собственность соглашение вместе с заявлением на смену плательщика по лицевому счёту новый собственник должен предоставить в УК — в таком случае задолженность спишется с продавца. При этом стоимость квартиры будет уменьшена на сумму долга за коммуналку.

Коротко о главном

После покупки квартиры ответственность за оплату коммунальных услуг переходит новому собственнику. При этом на лицевом счёте может быть долг за ЖКУ. Чтобы не оплачивать чужую задолженность, после регистрации права собственности нужно написать заявление в УК. Старые долги не переходят новому владельцу, за исключением платы за капитальный ремонт.

Чтобы обезопасить себя, информацию о задолженности лучше запросить ещё до подписания договора. Если у продавца нет возможности оплатить долг по любой причине, долг можно погасить за счёт стоимости квартиры.

Фотография на обложке: freepik