Ответственность за содержание крыши, как и всего остального общего имущества многоквартирного дома, несёт управляющая компания (УК). Туда и нужно обращаться сразу. УК обязана зафиксировать протечку, выяснить причину, устранить дефект и его последствия, возместить собственнику жилья нанесённый ущерб. Расскажем, как быть пострадавшему, если течёт крыша, и что-то пошло не так.
Как должно быть
В идеале всё должно произойти так.
- Собственник звонит в УК по круглосуточному телефону и сообщает дежурному о протечке.
- Пострадавший делает фото и видео с датой (вдруг пригодится).
- Представители УК приходят и составляют акт о протечке.
- Собственника всё в акте устраивает, и он его подписывает.
- УК чинит крышу в течение суток.
Как это может быть
Идеальный сценарий в таких историях встречается не всегда. На любом этапе что-то может пойти не так.
- УК не отвечает на звонки. Пострадавшим жильцам приходится идти в офис компании. Узнать адрес своей УК можно на сайте Фонда развития территорий.
- Диспетчеры УК отвечают на звонки, но специалисты для осмотра крыши не приходят даже после нескольких телефонных обращений.
- Нескольких звонков и личных обращений появляется сотрудник УК, но акт о протечке составлять отказывается, мол, и так всё починим.
- После переговоров (часто на повышенных тонах) он всё же составляет акт о протечке, с которым собственник не согласен из-за преуменьшенных масштабов бедствия. Так, часто в акте отказываются описывать испорченное водой имущество, ссылаясь на неизвестные и недоказанные обстоятельства его повреждения.
- Проходят сутки, но крышу никто так и не починил.
Что делать пострадавшему жителю
Собственнику, чья квартира пострадала от протечки крыши, нужно действовать по следующей схеме, описанной ниже.
- Сначала надо написать заявление о протечке в УК. По правилам, заявление нужно предоставить в двух экземплярах. Один остаётся у жителя, на нём обязательно должна быть отметка о регистрации с указанием входящего номера и даты получения. С подачей и регистрацией заявления тоже могут быть проблемы. Его могут просто не взять. Отказ принять заявление обязательно нужно зафиксировать: предложить написать его в письменной форме или заснять на телефон, записать на диктофон. Важно: о том, что ведётся запись, сотрудников УК нужно предупредить.
- Заявление о протечке можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда оно считается полученным по умолчанию. Параллельно нужно направить жалобу в Жилищную инспекцию — эта организация контролирует все вопросы, касающиеся содержания жилья. В жалобе подробно следует изложить ситуацию: когда обратились в УК, что предприняли или не предприняли её сотрудники, какие обязательства отказались выполнять. Игнорируя претензии жильцов, УК нарушает закон, обязывающий её поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества. В течение 30 дней после обращения инспекция проведёт проверку, по результатам которой УК может быть оштрафована. Ещё вариант — обратиться в прокуратуру: она контролирует выполнение вообще всех законов, так что тоже имеет основания проверить недобросовестную УК.
- Если УК признавать ущерб не хочет, хотя по закону обязана компенсировать, придётся идти в суд.
- Если собственник планирует судиться, в УК нужно отправить досудебную претензию. Необходимо подготовить сразу два экземпляра — один останется у пострадавших жильцов. Иногда достаточно продемонстрировать серьёзность своих намерений, чтобы управляющая компания начала «шевелиться». В претензии нужно описать обстоятельства появления протечки, историю обращений в УК, свои требования и сроки, в которые собственник считает необходимым их удовлетворить. Обычно это 10 дней со дня получения претензии. Эта дата будет указана в отметке УК на экземпляре собственника или в уведомлении, если претензия отправлена почтой. В тексте обязательно сослаться на нормы права, регулирующие отношения с УК в данной ситуации. Последняя строка — сообщение о том, что в случае отказа удовлетворить требования жильцы обратятся в суд. К досудебной претензии следует прикложить копии документов: акта о протечки, заключения оценщика, подтверждений ваших обращений в УК (заявления с пометкой о регистрации или уведомления о доставке писем) и перечень этих документов.
Что взять с собой в суд
Если УК не реагирует или кормит обещаниями, необходимо собрать документы для обращения в суд:
- акт, фиксирующий факт протечки (если УК отказалась его оформлять, необходимо взять составленный самостоятельно и заверенный соседями);
- копию заявления в УК или подтверждённый отказ его принять;
- фото и видео ущерба (пригодилось!);
- документы об оценке ущерба (протокол осмотра оценщика, товарные чеки за материалы, купленные для ремонта);
- копию досудебной претензии с пометкой о вручении, если она передавалась лично, или с уведомлением о получении, если отправлялась почтой;
- исковое заявление, в котором указаны все детали общения с УК (фактически повторяет досудебную претензию);
- копию паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру;
- подтверждение регулярной и своевременной оплаты услуг ЖКХ (оплаченные счета или справку об отсутствии задолженностей).
Пошлину платить не нужно, иски по статье о защите прав потребителей от неё освобождены. Через суд можно добиться не только ремонта и возмещения материального ущерба, но и получить компенсацию морального вреда. Есть шанс вернуть средства, потраченные на подготовку к суду и экспертизу, — все расходы ложатся на проигравшую сторону.
Как выйти из ситуации с минимальными потерями
Главное — не поддаваться эмоциям и действовать спокойно.
- При обращении в УК по телефону важно уточнить ФИО и должность сотрудника, принявшего звонок.
- Следует зафиксировать протечку и нанесённый ею ущерб самостоятельно, не дожидаясь УК (фото, видео, обязательно с датой и временем). Акт тоже можно составить без УК в произвольной форме, для этого потребуются не меньше двух свидетелей, например соседей.
- Не стоит ограничиваться звонком — следует написать заявление о протечке в УК и потребовать его зарегистрировать. Если не получается прийти лично или собственнику отказали в УК ставить пометку о приёме, нужно отправить заявление заказным письмом с уведомлением. Коллективные заявления от нескольких жильцов более эффективны — их труднее игнорировать.
- Нужно проследить, чтобы в акте сотрудник УК максимально полно описал все повреждения, включая порчу имущества. Если акт неполный — не стоит подписывать его, в суде сложно будет доказать, что ущерб превышает согласованный с УК. Акт также можно подписать с возражениями: после текста УК перечислить все пункты, по которым пострадавший не согласен с заключением специалиста. Следует написать возражения на обоих экземплярах актов, чтобы в документе УК они тоже были.
- Не стоит делать ремонт сразу после протечки — через 1–2 недели могут появиться новые дефекты, чтобы их зафиксировать, нужно снова позвать УК и составить дополнительный акт.
- Важно привлечь для оценки ущерба независимых экспертов.
- Необходимо пообщаться с начальником УК, иногда отказы — инициатива рядовых сотрудников, руководство может повлиять на ситуацию.
- Если УК отказывается устранять протечку и компенсировать ущерб, стоит сообщить о намерении обратиться в суд, это может изменить отношение.
- Если ситуация затянулась, и ремонт приходится делать своими силами, важно сохранить чеки, это подтверждение размера нанесённого протечкой ущерба.
- Следует настаивать на починке кровли, чтобы протечки не повторялись.
Полезные документы
Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 161: обязывает УК содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии.
Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 165, часть 1: размер платы за ЖКУ установлен в размере, достаточном для содержания жилья. Если УК ссылается на отсутствие средств, можно использовать этот пункт.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 42: УК несёт ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, прил. № 2: протечки кровли в отдельных местах должны устраняться в течение 24 часов с момента поступления жалобы.
Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 6464/10 от 29.09.2010: все текущие работы по содержанию жилья обязана выполнять УК, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия.
