В один период покупатели и продавцы квартир и домов проявляют высокую активность: объекты переходят из рук в руки, цены на квадратные метры растут. В другой момент рынок может переживать фазу застоя, когда цены и объёмы сделок остаются стабильными или даже снижаются — это называется стагнация рынка недвижимости.
Расскажем, что почему происходит стагнация рынка недвижимости, по каким признакам её определить и какие последствия она несёт.
Что значит «стагнация»
В экономике стагнацией называют периоды, когда у страны не увеличивается ВВП, у населения уменьшаются доходы и растёт уровень безработицы.
Стагнация — неотъемлемый элемент экономического цикла. Период стагнации рынка наступает после этапа роста и сигнализирует о будущем наступлении кризиса. Застой нельзя предотвратить, но к нему можно подготовиться.
Без временного замедления экономики невозможен её дальнейшей рост и развитие. Стагнация стимулирует разработку инноваций и новых стратегий, смену путей развития и адаптацию к изменениям в мире — всё это относится в равной мере и к государствам, и к бизнесу, и к частным лицам.
После этапа стагнации экономика может перейти в фазу кризиса, если органы власти не примут меры для стимулирования активности. В худшем случае застой может затянуться, в лучшем — сразу перейти в фазу восстановления рынка.
Причины стагнации
Застой в экономике — всегда результат сразу нескольких политических, экономических и демографических причин. Перечислим несколько из них.
- Чрезмерное регулирование экономики подавляет разработку инноваций.
- Повышение ключевой ставки ЦБ делает кредиты более дорогими.
- Высокая неопределённость и сильная закредитованность стимулируют людей копить деньги и гасить кредиты, сокращая расходы.
- Увеличение доли пожилых людей снижает среднюю покупательскую способность населения.
- Замедление технического прогресса сдерживает рост производительности труда.
- Инновационные технологии производства освобождают большое количество рабочей силы. Ручной труд выполняют машины, растёт уровень безработицы.
- Внезапный обрыв зарубежных торговых связей вынуждает производителей снижать объёмы производства и искать новые рынки сбыта.
Виды стагнации
Замедление роста можно увидеть не только в мировой экономике, но и на отдельном рынке или предприятии.
- Рыночная стагнация проявляется в уменьшении числа рабочих мест, объёмов производства и торговли.
- Компании в стадии стагнации снижают качество продукта, у них падают объёмы продаж, а оборудование простаивает.
- Социальная стагнация — это период, когда общество, искусство и культура не развиваются.
Стагнация в недвижимости — это снижение объёмов строительства жилья, его покупки и продажи, замедление или остановка роста цен.
Стагнация на рынке недвижимости
В обоих случаях замедляются все процессы на рынке:
- жилую и коммерческую недвижимость неохотно покупают и продают;
- спрос на аренду снижается, квартиры со средним и высоким ценником месяцами ждут жильцов;
- инвесторы кладут деньги в банки, а не вкладывают их в недвижимость, потому что проценты по депозитам выше, чем доходность аренды;
- застройщики сдают меньше квадратных метров, снижают количество новых проектов.
Стагнация цен на недвижимости может быть результатом снижения спроса на дома и квартиры. Или, наоборот, спрос может развиться из-за отсутствия предложений на рынке — жилья не хватает на всех.
Например, в 2015 году в России резко выросли цены на импортные строительные материалы, банки повысили ставки по ипотечным кредитам, а рабочие места и зарплаты сокращались. В этой ситуации продавцы недвижимости и арендодатели сначала подняли цены, но к концу года их пришлось опустить.
Спад в сфере недвижимости может быть частью общей экономической стагнации или развиваться независимо. Также стагнация может проявиться только на вторичном или первичном рынке жилья.
Так случилось в России из-за появления льготных государственных программ. Для поддержки строительной отрасли в условиях пандемии разрешили брать льготные кредиты на покупку жилья по ДДУ. Деньги покупателей начали перетекать в новостройки, новое жильё подорожало, а «вторичка» не смогла с ним конкурировать. При этом сразу после оформления собственности новая квартира дешевела примерно на 20%, потому что на её покупку нельзя было оформить семейную ипотеку
В 2024 году стагнация постепенно захватывает весь рынок недвижимости:
- правительство ужесточает условия льготных ипотек, повышает первоначальный взнос и разрешает оформить только одну ипотеку с господдержкой;
- 30 июня истекает срок семейной ипотеки и программы с господдержкой под 8%;
- ставка Центрального банка с декабря 2023 года держится на уровне 16%;
- банки повышают ставки по ипотекам и размер минимального взноса, увеличивают коэффициенты рисков, получить одобрение становится сложнее;
- инвесторы в недвижимость отложили деньги на вклады, ожидая снижения цен на жилые и коммерческие объекты.
Коротко о главном
- Стагнация в экономике — это фаза цикла, когда ВВП не растёт, увеличивается безработица и падают доходы. После стагнации рынок может столкнуться с кризисом или перейти в фазу восстановления.
- Стагнация может возникнуть из-за чрезмерного регулирования экономики, высокой закредитованности населения, повышения ключевой ставки, замедления технического прогресса и других причин.
- Признаки стагнации на рынке недвижимости: снижение числа покупок и продаж жилья, падение спроса на аренду, уменьшение объёмов строительства, стабилизация цен из-за падения спроса или предложения.
- Последняя стагнация на российском рынке недвижимости произошла в 2015 году. В середине 2024 года также наблюдаются все признаки этой фазы цикла.
Фото на обложке: pressfoto (Freepik)
