Соглашение к договору купли-продажи: в каких ситуациях без него не обойтись

Обстоятельства сделки могут измениться даже после того, как продавец и покупатель заключат договор купли-продажи. Например, из-за того, что стороны решили откорректировать условия или свои изменения обязал внести банк. В любом случае это требует бумажного оформления, поэтому к основному договору, который уже подписан, нужно дополнительное соглашение. Оно позволяет изменить условия сделки, даже если основной пакет документов уже сдан в Росреестр на регистрацию. 

Рассказываем, как выглядит соглашение к договору купли-продажи (ДКП) и в каких ситуациях оно необходимо.

Особенности документа

Допсоглашение (ДС) не может существовать само по себе, это всегда часть договора купли-продажи (ДКП), которая дополняет или уточняет его положения. Документ всегда соответствует критериям ниже:

• соглашение действует, пока действителен основной договор;
• допсоглашение не может быть подписано раньше, чем ДКП;
• если новые договорённости не касаются технических характеристик квартиры, то в документе необязательно прописывать эти параметры;
• соглашение и договор должны составляться в единой юридической форме, например, для нотариально заверенного ДКП придётся сходить к нотариусу и для подписания допсоглашения;
• ДС невозможно составить, если продавец и покупатель не смогли прийти к общему мнению по его пунктам — здесь придётся либо расторгнуть договор, либо идти в суд.

Если регистрация перехода прав ещё не началась, вполне можно просто заменить договор на новый. Но даже в этом случае иногда используют ДС, например, если ДКП слишком сложный и объёмный. К дополнительным относится также соглашение о расторжении сделки, только оно не продолжает действовать вместе с договором, а отменяет его действие.

Когда нужно дополнение к договору купли-продажи

Причин может быть много, ведь изменения могут касаться практически любого пункта ДКП. Но чаще всего допсоглашение заключают по следующим основаниям:

• изменение цены или сроков;
• поменялся порядок расчёта;
• стороны договорились о новых условиях переселения и передачи ключей;
• выявлены серьёзные недочёты объекта, которые дают покупателю право требовать снижения цены;
• появились обстоятельства, по которым сделка должна быть отложена, например, продавец должен устранить последствия соседского затопления;
• стороны решили полностью отменить сделку;
• продавец хочет обезопасить себя и увеличить сумму задатка или ввести в договорённости неустойки за нарушение сроков полной оплаты;
• выявлены неточности в договоре.

Так, стороны могут заключить допсоглашение, если не укладываются в оговорённые сроки. Такое бывает и со стороны продавца, и со стороны покупателя. В первом случае отложить сделку придётся, если, например, не успели быстро узаконить перепланировку. А во втором банк может задержать проверку объекта, на покупку которого должна быть оформлена ипотека.

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры или любого другого объекта позволяет сохранять гибкость сделки. У участников остаётся возможность что-то изменить, и это значительно снижает градус нервного напряжения.

Порядок заключения

Если документы по сделке уже отправлены на регистрацию, а стороны в этот момент решили изменить условия, нужно сначала определить существенность этих условий. Любой договор действительным делают именно существенные положения — предмет и цена. К важным также относятся сроки и форма расчётов, ответственность сторон, полные реквизиты каждого участника. Эти детали нужно знать, чтобы понять, какое ДС предоставляется в МФЦ как дополнение к ранее переданному пакету.

По существенным и важным изменениям допсоглашение в обязательном порядке подлежит регистрации, потому что эти сведения могут отражаться в выписке из ЕГРН. Всё, что касается сопутствующих вопросов, может остаться внутренней договорённостью продавца и покупателя. Например, не требует регистрации соглашение об изменении порядка передачи объекта или сроков выселения.

Содержание

Любой образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи будет начинаться со стандартной «шапки», в которой указываются:

• название документа;
• дата и место его составления;
• персональные реквизиты сторон.

Далее указывают, к какому договору продавец и покупатель заключили соглашение, и ниже перечисляются пункты ДКП, которые должны читаться в новой редакции.

В заключительной части прописывается, что остальные положения договора остаются неизменными, а допсоглашение считается его неотъемлемой частью. Последним пунктом станет указание количества экземпляров, а в конце последней страницы стороны должны поставить свои подписи.

Образец допсоглашения выглядит следующим образом.

Коротко о главном

1. Любое дополнение к договору купли-продажи квартиры или другой недвижимости можно оформить в виде допсоглашения.
2. Документ нужно заключать в той же форме, что и основной ДКП, — простой письменной или нотариальной.
3. ДС заключают при изменении существенных и дополнительных условий. При этом регистрация в Росреестре нужна только для тех изменений, которые должны отражаться в ЕГРН.
4. В основной части соглашения перечисляют пункты договора, которые получают новую редакцию.

Фото на обложке: prostooleh (freepik)