Снимать или покупать: разбираемся, что выгоднее в 2024 году

В 2023 году рынок недвижимости в России перенёс несколько потрясений, включая повышение ключевой ставки и ипотечные кредиты под 16% годовых. Сейчас, по данным аналитиков, рынок вторичного жилья просел: сроки экспозиции увеличиваются, а стоимость квадратного метра падает. Несмотря на снижение цен, люди не спешат покупать жильё из-за высоких ключевых ставок. 

Ещё несколько лет назад можно было без оглядки на новостную повестку сказать: «Зачем аренда, если есть ипотека?». Сейчас же ситуация на рынке недвижимости сложилась неоднозначная: с одной стороны есть IT-специалисты, которым предоставлены привилегии, с другой — простые граждане, которые наблюдают неумолимое повышение ключевой ставки. 

Ниже на конкретных примерах разбираем, что выгоднее в 2024 году — покупать или снимать. 

Взвешиваем за и против 

Представим среднестатистическую пару, проживающую в Москве — назовём их Анатолием и Ириной. Они могут себе позволить тратить на жильё ежемесячно 40 000 рублей и выбирают между арендой и покупкой. Семью интересует конкретный район — Медведково, так как там находится их офис. 

Аренда 

По запросу в этом районе сервис Яндекс Аренда показал объявления с ценами от 31 000 до 80 000 рублей в месяц — каждая квартира со свежим ремонтом, площадью от 22 до 44 м². Так как в Яндекс Аренде жилец не платит комиссию агенту и выбранные варианты сдаются без депозита, то Анатолию и Ирине будет достаточно внести сумму, которая прописана в объявлении. 

Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то за 10 лет проживания в квартире с арендной платой в 40 000 рублей пара отдаст арендодателю 4,8 млн рублей. Но учитывая ситуацию на рынке, нужно допускать вероятность, что каждый год стоимость аренды может увеличиваться на 5%. В таком случае итоговая сумма расходов получится около 6 млн рублей. 

Также при аренде стоит учитывать и стоимость коммунальных услуг (арендаторы обычно платят за счётчики). В среднем на воду, отопление и свет семейная пара в Москве тратит около 4000–5000 рублей в месяц.  

Ипотека 

Для расчёта ипотеки будем отталкиваться от бюджета семьи — тех же 40 000 рублей в месяц. Как мы уже говорили, ключевая ставка повысилась до 16%. Если семья смогла накопить на первоначальный взнос 1 млн рублей и банк одобрил ставку, то с бюджетом в 40 000 рублей в месяц им будет доступно жильё за 3,5 млн рублей на 10 лет. 

Рассмотрим тот же район — Медведково. В рамках бюджета здесь можно найти только крошечные студии 10 м² и домики в дачных кооперативах. Последние могли бы быть неплохим вариантом для ценителей природы, но наша пара не из таких.

Семье из-за работы принципиально жить именно в районе Медведково, поэтому можно рассмотреть другой вариант — увеличить срок ипотечного кредитования до 20 лет и сумму первоначального взноса до 2 млн рублей. 

При таких условиях банки готовы предоставить семейной паре сумму до 5,1 млн рублей. В этом ценовом диапазоне в районе Медведково уже можно купить квартиру, есть даже варианты от 4,3 млн рублей (правда, все они без отделки, так как эти предложения в новостройках).

Но если рассматривать покупку квартиры с отделкой стоимостью 5,1 млн рублей, общая выплата на этих условиях составит 9 млн 790 тысяч рублей, а переплата — 6 млн 690 тысяч рублей. 

Чтобы иметь перед глазами полную картину, разберём несколько сценариев. 

Сценарий 1: пара покупает вторичное жильё и сразу может заехать в квартиру

При этом стоит учитывать следующие нюансы: 

• понадобится первоначальный взнос; 
• после оформления в собственность нужно платить налоги и коммунальные платежи; 
• если в квартире что-то вышло из строя, то ремонтировать или заменять это придётся самостоятельно. 

Сценарий 2: пара покупает первичное жильё

Здесь уже картина немного иная: 

• понадобится первоначальный взнос; 
• после оформления в собственность нужно платить налоги и коммунальные платежи, даже если собственники не живут в квартире;
• нужны накопления на обустройство (и на отделку, если застройщик сдаёт квартиру в черновом виде); 
• нужно где-то жить, пока дом не сдан в эксплуатацию и идёт ремонт; 
• в дальнейшем, если что-то выйдет из строя, то ремонтировать или заменять это придётся самостоятельно. 

Здесь сложно посчитать сумму расходов — всё очень индивидуально. И на первичном, и на вторичном рынке есть свои плюсы и минусы, поэтому выбор нужно делать исходя из конкретной ситуации. Есть ли возможность дополнительно оплачивать аренду, пока дом не сдан? Есть ли накопления на ремонт квартиры с голыми стенами и на её дальнейшее обустройство? 

Плюсы и минусы аренды 

Плюсы

• Финансовая сторона вопроса. Мы выяснили, что срок ипотечного кредитования и аренды соотнести нельзя. Как правило, аренда обходится дешевле, чем выплата по кредиту, в том числе из-за повышения ключевой ставки до 16%. При аренде не нужно копить на первоначальный взнос, который составляет 10–30% от стоимости недвижимости, и на отделку (если квартира в новостройке). 
• Мобильность. Наши герои рассматривали район Медведково, потому что там находится их работа. И если супруги решат перейти в другую компанию, то в случае с арендой они смогут просто переехать в другой район поближе к новому офису. При покупке квартиры в ипотеку владельцы становятся привязанными к месту.
  
• Не нужно тратиться на ремонт. Как бы то ни было, в собственном жилье отделку придётся периодически обновлять. В арендованной квартире это забота владельца — в его интересах, чтобы всё выглядело презентабельно. 
  

Минусы 

• Эмоциональная сторона вопроса. Некоторым, чтобы чувствовать себя уверенно и защищённо, важно иметь собственное жильё. В случае с ипотекой через 10–20 лет регулярных выплат у пары будет в собственности недвижимость стоимостью минимум 5 млн рублей (также есть вероятность, что квартира вырастет в цене).
• Непредвиденные обстоятельства. В любой момент арендодатель может попросить освободить квартиру. Хоть он и обязан предупредить об этом как минимум за месяц, это в любом случае доставляет неудобства.
• Мошенничество. Многие опасаются мошенников, но с ними можно столкнуться и при покупке квартиры. В случае с Яндекс Арендой сервис защищает и собственников, и жильцов, поэтому риски аренды стремятся к нулю. 
• Комиссия. В первый месяц найма квартиры жильцу придётся отдать до 3 платежей одновременно: стоимость проживание, депозит и комиссия риелтору. Эта проблема исчезает, если искать жильё через Яндекс Аренду — здесь не нужно платить комиссию агенту, и 90% квартир сдаётся без депозита. Получается, арендатор платит только за месяцы проживания и коммуналку. 
  

Коротко о главном  

Ситуация на рынке недвижимости меняется, и с каждым днём аренду выбирают всё больше людей. Она даёт возможность не копить на первоначальный взнос и ремонт, а также быть более мобильными. Но, конечно, в определённых обстоятельствах покупка недвижимости может быть оправдана — здесь всё зависит от приоритетов и обстоятельств. Если у вас есть первоначальный взнос и вы из тех людей, кому важно владеть собственной недвижимостью, то ипотека может быть неплохим решением. 

Если же вам необходимо оставаться мобильным и вы не уверены в том, где будете жить через несколько лет, то аренда — наиболее подходящий вариант. А накопления всегда можно вложить в банк под процент, например, в Яндекс Сейв с ежегодной капитализацией. 

Фото на обложке: Freepik